中國社科院財貿所與佛羅倫薩大學(xué)10日在京共同主辦了“第八屆中國宏觀(guān)經(jīng)濟運行與政策論壇”，專(zhuān)家普遍指出，中國房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應加強針對中低收入群體的金融創(chuàng )新，特別是要引進(jìn)住房貸款的證券化。
次級債猶可借鑒
“美國次級債，那是一個(gè)金融創(chuàng )新�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院金融研究所所長(cháng)李揚指出，固然美國次級債中的教訓中國需要汲取，但不能因噎廢食，發(fā)展住房金融工具體系相當必要。據悉，在美國，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經(jīng)被證券化。
發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣也提出了同樣的觀(guān)點(diǎn)。他說(shuō)，金融創(chuàng )新特別是針對中低收入家庭，滿(mǎn)足其第一套住房的金融創(chuàng )新已經(jīng)迫在眉睫。美國的次級債危機并不能說(shuō)明次級債這個(gè)金融創(chuàng )新產(chǎn)品本身有問(wèn)題，而是一個(gè)怎樣正確應用的問(wèn)題，中國應該學(xué)習這個(gè)次級債，即向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供住房貸款。
中國銀行王元慶研究員則表示，需要盡快的開(kāi)發(fā)住房按揭證券化產(chǎn)品，防范住房按揭資產(chǎn)發(fā)展的周期性與系統性風(fēng)險。
“住房按揭隨著(zhù)經(jīng)濟周期，特別是房地產(chǎn)發(fā)展有很強的周期性，造成住房按揭對商業(yè)銀行隱藏比較大的系統風(fēng)險。住房按揭的迅速發(fā)展和規�；�，也會(huì )因為它的還款期比較長(cháng)，一般在20年以上，可能對銀行帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險，這些問(wèn)題可以通過(guò)按揭資產(chǎn)的證券化和投資銀行的債務(wù)抵押證券的方式來(lái)解決，”王元慶稱(chēng)，這些方面國內有些金融機構已經(jīng)開(kāi)始起步。
按揭市場(chǎng)潛力巨大
王元慶認為，中國正在面臨著(zhù)空前巨大的房地產(chǎn)與按揭貸款的發(fā)展空間：第一，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)周期現在還遠遠沒(méi)有結束，發(fā)展空間巨大。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)從1992年住房公積金開(kāi)始已經(jīng)發(fā)展16年，按照中國政府到2020年全面實(shí)現小康社會(huì )總體目標來(lái)估計，中國房地產(chǎn)與按揭至少還有13年的快速增長(cháng)期，房地產(chǎn)需求至少有160億平米的市場(chǎng)空間。
第二，住房按揭市場(chǎng)的發(fā)展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國商業(yè)銀行住房按揭貸款余額只有137億元人民幣，到去年年底，這個(gè)規模已經(jīng)達到2.2萬(wàn)億人民幣。也就是說(shuō)在十年期間，增長(cháng)了160倍。如果我們做一個(gè)粗略的估算，中國的商品房90%由個(gè)人所購買(mǎi)，70%的人在購房時(shí)需要借助銀行貸款才可以順利買(mǎi)房。按照目前商品住宅平均單價(jià)，70%購房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計算，在未來(lái)13年，意味著(zhù)還有17萬(wàn)億人民幣住房貸款的需求，這個(gè)估計不包括房?jì)r(jià)上漲和按揭比例的上升。
第三，中國國內銀行的住房按揭業(yè)務(wù)現在仍處于發(fā)展的啟動(dòng)階段。在美國，住房按揭貸款規模已經(jīng)達到GDP百分之百，而中國的規模只相當于GDP的10%。國內商業(yè)銀行住房按揭余額相當于市場(chǎng)發(fā)展空間大約只有13%，中國各大的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%以下。
設立專(zhuān)業(yè)按揭銀行
而需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的按揭資源，盡快實(shí)現住房按揭的專(zhuān)業(yè)化、集中化的發(fā)展已是大勢所趨，王元慶認為，是時(shí)候考慮設立專(zhuān)業(yè)的按揭銀行了。李揚則表示，要解決房地產(chǎn)金融體系，靠傳統的渠道已經(jīng)明顯不能適應新的發(fā)展，需要增加機構。
目前，四大銀行占住房按揭的比重、市場(chǎng)份額大約90%左右，基本處于寡頭壟斷的狀況。但仍然把住房按揭作為普通的零售產(chǎn)品對待，普遍嚴重缺乏集中的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)的客戶(hù)服務(wù)與積極的營(yíng)銷(xiāo)手段。(記者 薛黎)
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