發(fā)表評論 江蘇省對經(jīng)濟適用房產(chǎn)權共有化的先行探索，為經(jīng)濟適用房的退出、累積和瞄準保障對象覓得一種機制，使經(jīng)濟適應房制度成為一種真正與市場(chǎng)對接的制度。
2007年7月1日，江蘇省制定并實(shí)施了《江蘇省共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房試行辦法》(下稱(chēng)“試行辦法”)，實(shí)施半年來(lái)成果顯著(zhù)。共有產(chǎn)權的模式被外界看成是繼經(jīng)濟適用房、解困定銷(xiāo)房、廉租房等住房保障形式后江蘇省的一種創(chuàng )新，而在專(zhuān)家眼里，這種創(chuàng )新的未來(lái)將通向中國住房結構深層次的改革。
對接普通商品住房
“我們省里有這個(gè)指導性的辦法，各個(gè)城市可以在這個(gè)基礎上進(jìn)行發(fā)揮，因地制宜然后融入自己的思維，包括蘇州、淮安、泰州現在都有自己的一套實(shí)施辦法�！苯K省建設廳房改辦的一位官員告訴《第一財經(jīng)日報》。
根據江蘇省的規定，共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房每套戶(hù)型面積最大不超過(guò)70平方米，個(gè)人擁有產(chǎn)權的份額不低于50%。共有經(jīng)濟適用住房國有產(chǎn)權份額的面積，由經(jīng)濟適用住房主管部門(mén)代表國家按國有資產(chǎn)進(jìn)行管理，并向居住人收取租金。租金標準可為公有住房租金標準，也可介于公有住房租金與廉租住房租金之間。
與此同時(shí)，購房者在購買(mǎi)共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房5年內，可一次或分期按原共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房成本價(jià)購買(mǎi)國有面積的產(chǎn)權。
5年后，按照經(jīng)濟適用房主管部門(mén)會(huì )同物價(jià)部門(mén)重新確定的價(jià)格執行。取得完全產(chǎn)權5年后，經(jīng)當地經(jīng)濟適用住房主管部門(mén)同意，可按照市場(chǎng)評估價(jià)格上市出售，按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的50%向政府繳納土地出讓金等收益。而政府將這筆收益納入城市住房保障發(fā)展資金管理，專(zhuān)項用于今后的共有產(chǎn)權、租賃型經(jīng)濟適用住房的建設。
上述這位官員告訴記者：“目前規定一般是5年，這是一種激勵機制，所以現在試點(diǎn)看來(lái)，大部分不到5年就買(mǎi)回去了�！痹谠囆修k法推行半年多來(lái)，已經(jīng)有不少共有產(chǎn)權房被房主引入到商品房市場(chǎng)中。
江蘇省在2007年把目標定在1000戶(hù)共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房住房試點(diǎn)，據悉，今年的目標將大于這個(gè)數字，而購房對象是否會(huì )有標準上的變化，目前并不得知。
南京市建委研究室主任陸玉龍告訴記者，中國的貧困人口今后肯定是越來(lái)越少，因此共有產(chǎn)權可以幫助目前飽受爭議的經(jīng)濟適用房制度向大眾住房模式發(fā)展，共有產(chǎn)權可以在市場(chǎng)經(jīng)濟的方式上使購房對象合理擴大，因此不僅僅是單純的經(jīng)濟適用房了。
強調累積過(guò)程
在2007年12月，國家建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(下稱(chēng)“管理辦法”)中特地引入了共有產(chǎn)權的概念，在第三十條中解釋了經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權的內容。
在陸玉龍看來(lái)，單純的經(jīng)濟適用房制度缺乏累積效應，而共有產(chǎn)權制度改變了這一切，使管理辦法中提到的有限產(chǎn)權成為現實(shí)。
他談到，從貨幣形態(tài)看，由于政府用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應有比例的房屋產(chǎn)權，財政資金投入住房保障“有去無(wú)回”，即使受助人變成“百萬(wàn)富翁”，也無(wú)法收回。盡管規定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉讓時(shí)，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但收回多少、怎么收回差價(jià)收益，因缺乏房屋產(chǎn)權依據，難以操作。
而從實(shí)物形態(tài)看，由于政府放棄了經(jīng)濟適用房應有的產(chǎn)權，受助家庭缺乏依法退出的機制，使經(jīng)濟適用房喪失了多次循環(huán)用于住房保障的功能，一套經(jīng)濟適用房只能解決一戶(hù)中低收入家庭的住房困難，即使10年、20年后這戶(hù)家庭步入中產(chǎn)階層，甚至到這戶(hù)家庭的第二代、第三代人都不具備居住經(jīng)濟適用房條件時(shí)，這套經(jīng)濟適用房也難以用來(lái)解決其他中低收入家庭的住房困難。
從理論上講，共有產(chǎn)權實(shí)現經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用。共有產(chǎn)權制度將經(jīng)濟適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(cháng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動(dòng)態(tài)性有機對接起來(lái)，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。
在共有產(chǎn)權制度下，政府投資建設一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決這一戶(hù)中低收入家庭的住房困難，通過(guò)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)，可以回籠資金，進(jìn)行再投資，實(shí)現政府有限資源的循環(huán)使用，為多戶(hù)中低收入家庭解決住房困難。
陸玉龍認為，共有產(chǎn)權的退出機制充分體現了這種循環(huán)利用。
他解釋?zhuān)顺鰴C制有幾種方法，一種方法是從政府手中把產(chǎn)權買(mǎi)走，政府可以制定優(yōu)惠政策鼓勵買(mǎi)走，政府拿到錢(qián)再去幫助其他困難群體；第二種，住戶(hù)可以不要這個(gè)房子，因為作為經(jīng)濟適用房面積總是小的，他可以把產(chǎn)權賣(mài)給政府，未來(lái)政府也就等于是花了一半的錢(qián)買(mǎi)了一個(gè)完整的房子，將來(lái)再賣(mài)給新的困難戶(hù)，價(jià)格可以按照當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，投資多少收益多少，政府投資也是政府來(lái)收益；第三種方法就是把房子向市場(chǎng)拍賣(mài)，該他多少比例他拿多少錢(qián)，政府也拿政府的錢(qián)。
“共有產(chǎn)權突出了用市場(chǎng)經(jīng)濟的思維去搞住房保障工作，這個(gè)是根本�！标懹颀垙娬{。
讓政府也獲利
管理辦法在專(zhuān)建經(jīng)濟適用房小區這個(gè)已有模式基礎上，提出在商品房建設中配建經(jīng)濟適用住房模式。加上經(jīng)濟適用房建設用地一直來(lái)是以劃撥方式供應。這為開(kāi)發(fā)商和地方政府帶來(lái)了難題，而共有產(chǎn)權房的推出，讓管理辦法中提出的這一設想得以變?yōu)楝F實(shí)。
所謂“配建及回購”，“比如說(shuō)開(kāi)發(fā)100萬(wàn)平方米的小區，政府在拍賣(mài)土地時(shí)候說(shuō)好了，回購10萬(wàn)平方米，回購價(jià)如何確定，建筑安裝成本加地價(jià)加上一些稅費，就是不加利潤�！标懹颀堈f(shuō)。
然而，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種模式并不受歡迎。上海的一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，政府全部收購對其來(lái)說(shuō)是沒(méi)有風(fēng)險的，但是創(chuàng )利是有限的，利潤會(huì )很薄。另外在一個(gè)開(kāi)發(fā)的小區中，在同一個(gè)土地價(jià)格上同時(shí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的商品房和共有產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房，有很多難度。
而政府方面，江蘇省建設廳的一位官員告訴記者，按照共有產(chǎn)權的理論，即便民眾逐漸向政府買(mǎi)回那另一半的產(chǎn)權時(shí)，政府也是沒(méi)有錢(qián)賺的，完全是取之于民、用之于民，政府是無(wú)利可圖的，完全是民生的工作。
他坦言，其實(shí)許多當地政府并不太歡迎經(jīng)濟適用房，因為稅收少了，同樣一塊地產(chǎn)出率就差了，如果一塊地是賣(mài)2萬(wàn)元/平方米的房子，就收2萬(wàn)元的稅收，造10萬(wàn)平方米的高價(jià)商品房，財政收入可以增加，因為賣(mài)房有契稅，而經(jīng)濟適用房契稅是很低的，房?jì)r(jià)低就會(huì )讓地方政府的財政收入少掉一塊。
調節房?jì)r(jià)的有力工具
政府在住房方面的保障人群正在發(fā)生變化，陸玉龍告訴記者，我國的住房保障制度針對的目標，應該逐漸從貧困家庭，轉變?yōu)殡A段性購買(mǎi)力不足的群體，他們很大部分是年輕的創(chuàng )業(yè)者和城市的新移民。
在陸玉龍看來(lái)，共有產(chǎn)權的模式要解決完當前貧困人群的住房問(wèn)題，解決完之后要迅速地實(shí)現住房保障功能的升級和轉換，把階段性購買(mǎi)力不足的群體作為住房保障的重要對象�！岸夷贻p創(chuàng )業(yè)者的退出率高，把年輕人拉進(jìn)來(lái)以后，可以掏很少的首付款，少貸款，政府再保留一部分產(chǎn)權，那么10年就把貸款還掉了，10年之后就不同了�！�
前述江蘇省建設廳房改辦的官員表示，我國現行的廉租房制度，目前針對的是低保家庭給予低廉的租金，如果將來(lái)對象要擴大的話(huà)，租金肯定會(huì )適當提高，人員對象也會(huì )放寬，限制條件會(huì )放寬，這種擴大保障人群的方式肯定是未來(lái)的趨勢。而共有產(chǎn)權房是符合這一趨勢的。
陸玉龍告訴記者，共有產(chǎn)權未來(lái)還可以起到調節房?jì)r(jià)的作用。
根據理論，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，政府可以直接組織經(jīng)濟適用房建設，一方面可以較快地增加住房供應，緩解供求矛盾；另一方面可以發(fā)揮經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格水平在整個(gè)商品房?jì)r(jià)格體系中基準價(jià)格的作用，拉低商品房?jì)r(jià)格的總體水平。
當房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、房?jì)r(jià)比較合理，但空置率較高時(shí)，政府可以直接向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)住房，作為經(jīng)濟適用房向中低收入家庭出讓部分產(chǎn)權，也可以由受助家庭在市場(chǎng)上購房，政府提供貨幣補貼，較快地增加住房的有效需求，減少商品房積壓，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行，同時(shí)降低政府在住房保障方面的行政成本。(陳達）
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