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　　銀行：脫胎換骨走新路

　　央行連續上調人民幣存款準備金率影響最大的要數商業(yè)銀行系統，這對現階段仍然以存貸款業(yè)務(wù)、存貸利差為主要收入來(lái)源的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

　　據了解，2008年前四個(gè)月，國內因外匯儲備增長(cháng)依然過(guò)猛，外貿順差減少，外匯儲備不斷增加，造成不少“熱錢(qián)”大規模流入，這就促成了未來(lái)市場(chǎng)消費價(jià)格繼續上漲的壓力。央行就是在此形勢下不斷地通過(guò)上調存款準備金率進(jìn)一步回收流動(dòng)性，此舉對央行來(lái)說(shuō)也是不得以而為之。經(jīng)過(guò)5次上調之舉，央行今年以來(lái)已回收國內商業(yè)銀行流動(dòng)資金2.5萬(wàn)億元人民幣。為確保央行貨幣調控政策得到落實(shí)，銀監會(huì )等監管機構也在不斷地督促商業(yè)銀行，要求他們從防范整個(gè)金融系統風(fēng)險的高度來(lái)執行相關(guān)政策。

　　建設銀行研究部人員說(shuō)，央行此次上調存款準備金率有四個(gè)不同于以往的特點(diǎn)。一是上調幅度之大十分罕見(jiàn)，1個(gè)百分點(diǎn)幅度在國內金融史上也僅為3次。二是上調時(shí)間分兩次進(jìn)行，這就為銀行應對流動(dòng)性管理預留了緩沖時(shí)間。三是地震災區法人類(lèi)金融機構暫不上調，表明央行對災區重建的支持態(tài)度。四是此次宣布上調被安排在5月CPI數據公布之前，首次打破了以往的常規做法。一方面表明央行對貨幣政策調控的堅決態(tài)度，另一方面政策的推出避免一刀切的現象。

　　建行研究部人員認為，人民幣存款準備金率的上調意味著(zhù)商業(yè)銀行運用資產(chǎn)能力的削弱，放貸能力由此受到較大限制。不僅如此，央行的存款準備金利率明顯要低于存貸款基準利率，這無(wú)疑增加了商業(yè)銀行的負擔。譬如，存款準備金率上調幅度達到17.5%的，意味著(zhù)商業(yè)銀行每吸收1億元存款，就有1750萬(wàn)元要被凍結到央行。此時(shí)央行給商業(yè)銀行支付的利率一年期為1.89%，而商業(yè)銀行吸收存款對外支付的利率一年期為4.14%，利率“倒掛”2.25個(gè)百分點(diǎn)。因此，央行此舉使許多商業(yè)銀行的存款負債資產(chǎn)出現實(shí)際收益為負的狀況。銀行放款受到抑制，對急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。由于商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)這一對難兄難弟平時(shí)互為依存，今后兩家之間的日子也越來(lái)越不好過(guò)了。

　　專(zhuān)業(yè)人士認為，要改變上述尷尬狀況，商業(yè)銀行必須加快綜合化經(jīng)營(yíng)步伐。除了單純放貸外，還需要全力拓展資金運用渠道，讓商業(yè)銀行本身盡可能減輕人民幣存款準備金率上調所帶來(lái)的沖擊。其實(shí)，這不僅僅是商業(yè)銀行一家的事情。從根本上說(shuō)，最終還是需要國家通過(guò)采取“調整產(chǎn)業(yè)和外貿結構”等綜合經(jīng)濟措施來(lái)緩解當前的困難。上述專(zhuān)業(yè)人士建議，商業(yè)銀行是否可從以下4個(gè)方面進(jìn)行改革。

　　一是全面實(shí)施資產(chǎn)負債管理，建立高效、科學(xué)的系統內資金預測和資金調控的反饋機制。這樣可以使管理行能及時(shí)根據各分支機構的資金頭寸情況進(jìn)行有效的資金調劑，充分利用好有限的資金資源，實(shí)現資金在全系統的優(yōu)化配置。

　　二是增加貸款總類(lèi)，提高貸款變現能力。譬如逐步提高票據貼現、質(zhì)押貸款的比重，增強信貸資產(chǎn)的變現能力。由于資產(chǎn)結構固態(tài)化嚴重，各商業(yè)銀行是否可建立起有效的約束機制、健全科學(xué)的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。

　　三是通過(guò)金融創(chuàng )新降低流動(dòng)性風(fēng)險，包括負債、資產(chǎn)、中間業(yè)務(wù)的創(chuàng )新等。負債業(yè)務(wù)的創(chuàng )新重點(diǎn)是通過(guò)主動(dòng)型負債來(lái)增強負債的流動(dòng)性；資產(chǎn)業(yè)務(wù)的創(chuàng )新重點(diǎn)是開(kāi)展低風(fēng)險的中、短期投資業(yè)務(wù)等。中間業(yè)務(wù)的創(chuàng )新重點(diǎn)是通過(guò)大力開(kāi)辦各種委托代理和中間服務(wù)業(yè)務(wù)來(lái)提高資產(chǎn)負債的總體流動(dòng)性水平。

　　四是建立起健全的流動(dòng)性風(fēng)險預警機制，包括預測風(fēng)險警情、確定風(fēng)險警況、探尋風(fēng)險警源、流動(dòng)性風(fēng)險處置等等。

　　市場(chǎng)：投資增速走慢步

　　央行上述調控措施出臺之后，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正產(chǎn)生越來(lái)越大的影響。尤其對一批大型公司來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增速明顯放緩。

　　從國家統計局6月公布的信息來(lái)看，2008年前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9519億元，同比增長(cháng)31.9%。5月增幅相比前4個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，相比2007年同期加快4.4個(gè)百分點(diǎn)。國內房地產(chǎn)投資增速已連續3個(gè)月放緩，這也是2007年1月以來(lái)首次出現放緩態(tài)勢。

　　地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士認為，眼下央行的貨幣政策對兩個(gè)市場(chǎng)沖擊最大，一是股市、二是樓市。提高人民幣存款準備金率之舉表明，國家正不斷強制各商業(yè)銀行把更多的錢(qián)放在央行，從而減少流向股市和樓市的資金。

　　從樓市角度講，目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金70%以上來(lái)自于銀行貸款，銀行被迫收緊“銀根”之后其結果可想而知。從股市角度講，作為權重股之一的地產(chǎn)股今年以來(lái)早已經(jīng)跌得慘不忍睹了。地產(chǎn)股近期“集中跳水”，更導致整個(gè)A股市場(chǎng)創(chuàng )下歷史新低。有數據說(shuō)，部分地產(chǎn)股跌幅已經(jīng)超過(guò)20%。

　　地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士認為，此輪調高存款準備金率必然促使大量資金回流銀行，一則造成新建樓盤(pán)貸款更加困難的局面；一則也造成“半拉子”項目更難以為繼的后果。這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都是擊中要害的大事，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險也就越來(lái)越大。

　　對此，某一家大型中介公司卻有不同見(jiàn)解。該公司認為，國家“貨幣從緊”政策早在2007年就已經(jīng)制定，此番提高準備金率之舉只是系列宏觀(guān)調控政策中的一個(gè)“插曲”而已，這種間隔性的調高存款準備金率政策對市場(chǎng)產(chǎn)生的影響不會(huì )太明顯。如果哪家開(kāi)發(fā)商自籌資金占比相對較高的話(huà)，所受到的影響就更微不足道了。不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)因為缺乏資金的注入已使市場(chǎng)進(jìn)入較為遲滯的發(fā)展狀態(tài)了。

　　有消息說(shuō)，國務(wù)院于6月中旬召開(kāi)了省區市和中央部門(mén)主要負責同志會(huì )議，強調一定要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。同時(shí)考慮到整個(gè)資本市場(chǎng)健康穩定的發(fā)展，還是要繼續加強金融監管。這個(gè)信息對樓市無(wú)疑是一個(gè)“利好”，對那些“樓市必將大起大落”的傳言顯然是一個(gè)修正。

　　房企：無(wú)米之炊日日緊

　　央行連續提升人民幣存款準備金率之舉，使基本依靠銀行借貸以及通過(guò)巨額資金來(lái)維系生存和發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，日子肯定是不好過(guò)的。

　　某經(jīng)濟學(xué)家認為，央行的政策主要是為了加強對銀行體系的流動(dòng)性管理，其結果就是未來(lái)銀行的放貸更趨謹慎，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)貸款的融資難度以及融資成本也越來(lái)越高了。如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨“無(wú)米之炊”的尷尬境地。

　　該經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)，目前銀根緊縮對于一些大型地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)影響頗大。他們開(kāi)發(fā)的項目多，一旦其中某個(gè)項目資金跟不上，整個(gè)“資金鏈”就有可能中斷。許多去年曾經(jīng)高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)更是有苦說(shuō)不出，他們?yōu)榱吮苊馔恋乇换厥栈虮徽魇崭哳~閑置費，同時(shí)為了盡快回籠資金，都在不同程度地加快項目的建設進(jìn)度。某房地產(chǎn)公司2007年曾大規模攻城買(mǎi)地，獲得新項目達到54個(gè)之多。這些項目投資總額約260億元，可開(kāi)發(fā)1100多萬(wàn)平方米房子。在銀行放貸日趨緊縮的今天，這家公司同樣面臨土地出讓金以及各種工程款項支付等問(wèn)題。至于房地產(chǎn)上市公司更受到央行調控政策的波及，地產(chǎn)股目前已全面進(jìn)入了“重災區”。有消息說(shuō)，2008年以來(lái)地產(chǎn)股大幅度“縮水”，有的已“縮水”一半以上。更可怕的是，何時(shí)恢復元氣還沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表。國內房地產(chǎn)投資增速放緩的現狀，本身就說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面正在承受越來(lái)越大的壓力。各類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)，尤其是擁有眾多開(kāi)發(fā)項目的大型地產(chǎn)企業(yè)如何渡過(guò)目前的難關(guān)，看來(lái)值得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)好好思考。

　　但也有專(zhuān)業(yè)人士認為，國內房地產(chǎn)企業(yè)短期進(jìn)行調整在所難免，長(cháng)期看還是值得期待的。目前市場(chǎng)波動(dòng)雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)暫時(shí)的困難，但是一批實(shí)力型“龍頭”公司不會(huì )受到明顯影響。一般情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目時(shí)除了銀行貸款以外還有其他較多的資金來(lái)源，他們選擇余地還是比較大的。有的大型地產(chǎn)公司甚至趁此機會(huì )開(kāi)展內部調整，譬如讓自己的樓盤(pán)降價(jià)或促銷(xiāo)，結果回收了不少資金。但是，小型房地產(chǎn)企業(yè)各種問(wèn)題接踵而至。他們不僅難以從銀行那里獲得貸款，如果通過(guò)其他途徑去融資，更是“高利貸”伺候。對這些公司來(lái)說(shuō)，資金壓力是難以承受的。

　　該專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，從整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)看，貨幣調控政策應該有其積極一面。正是這種巨大的壓力，鞭策更多的地產(chǎn)公司想方設法利用資本市場(chǎng)開(kāi)展融資。有的加快推盤(pán)速度以盡快回籠資金；有的在確保資金平衡基礎上通過(guò)內部整合適度擴展自身規模；有的開(kāi)展資產(chǎn)運作重整旗鼓等。如不久前保利地產(chǎn)發(fā)行近43億元公司債券進(jìn)行直接融資，獲得一大筆開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)資金。他們表示，近期還將嚴密關(guān)注“收購兼并或合作開(kāi)發(fā)”，乘宏觀(guān)調控之際進(jìn)一步擴大公司經(jīng)營(yíng)規模。

　　購房者：還貸負擔稍緩解

　　面對央行連續提升人民幣存款準備金率之舉，似乎只有購房者感到一些欣慰。

　　理由一：可望淡化加息預期。

　　為防止國內經(jīng)濟過(guò)熱，國家從2007年開(kāi)始頻繁地使用加息和提高存款準備金率兩種貨幣調控方式。而從2008年起，國家使用加息的次數明顯減少，重點(diǎn)似乎轉移到了提高存款準備金率方式上。近期再次大幅度地調高存款準備金率，從另一個(gè)角度可以看出央行近期加息的預期有所淡化。加息手段的減弱對大批處于還貸期的購房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息，至少可以不增加還貸成本。

　　　　理由二：房?jì)r(jià)可望有所松動(dòng)。

　　今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入觀(guān)望期，樓市始終處于“不溫不火”的狀態(tài)之中。面對各種國內外經(jīng)濟形勢的波動(dòng)，大多數人都抱著(zhù)“未來(lái)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān)”的預期。今年央行連續5次上調存款準備金率，對市場(chǎng)房?jì)r(jià)更是一個(gè)沖擊。此次調控政策推出之后，人們第一反應就是“房?jì)r(jià)還要下跌”。并不樂(lè )觀(guān)的預期加上購房者手中資金的缺乏，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀(guān)望氣氛。多數人認為，這對房?jì)r(jià)合理回歸是有利的。

　　理由三：銀行按揭品種增多。

　　銀行的放貸沖動(dòng)始終不會(huì )改變，他們尤其不愿意隨隨便便放棄房貸這項優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。今天在人們購房意愿不斷減弱的形勢下，銀行正在加緊考慮如何抓住這塊“香餑餑”，競爭態(tài)勢越來(lái)越激烈。近期許多銀行在房屋按揭這方面不斷動(dòng)腦筋，推出多種有利于購房者的貸款或還貸新舉措。其中包括多種還款品種和方式、提前還貸者也有多種優(yōu)惠還貸條件，譬如自助、自由、遞減、遞增等形式。

　　也有的銀行甚至對原來(lái)制定的房貸固定利率也予以破例，某銀行在央行宣布上調人民幣存款準備金率之后，很快調整了幾類(lèi)商品房的固定利率、基準利率和上浮利率等，而這些舉措都是優(yōu)惠于普通購房者的。

　　關(guān)于央行之舉對購房者是否有利這一觀(guān)點(diǎn)，也有一批人持不同意見(jiàn)。他們認為，盡管市場(chǎng)房?jì)r(jià)有所松動(dòng)，但是由于觀(guān)望氣氛濃厚，反而遲滯了購房者實(shí)現“住房夢(mèng)”的速度。如果此輪市場(chǎng)“觀(guān)望期”過(guò)后，一旦樓盤(pán)再次走熱，那現在的持幣觀(guān)望者就有可能錯過(guò)眼下這一大好購房時(shí)機。(青山）