
上海銀監局昨天發(fā)布了《上半年上海市房地產(chǎn)信貸報告》。報告中稱(chēng),上半年全市中外資銀行機構房地產(chǎn)貸款運行平穩,信貸質(zhì)量基本穩定。報告認為,本市房地產(chǎn)信貸風(fēng)險仍在可控范圍內。至6月末,全市中外資銀行住房開(kāi)發(fā)不良貸款余額16.1億元,比年初減少1.7億元;不良貸款率為1.92%,比年初下降0.48個(gè)百分點(diǎn);全市中外資銀行機構個(gè)人住房不良貸款余額19.7億元,不良率為0.64%;分別比年初減少0.9億元和下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)貸款增速放緩
報告顯示,上半年上海房地產(chǎn)貸款總體增長(cháng)趨緩。至6月末,全市中外資銀行機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5989億元,比年初增加562億元,增長(cháng)10.4%。如扣除統計口徑調整因素,房地產(chǎn)貸款比年初增速僅為4.2%,比全市銀行機構各項貸款增速低4.4個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放較多。至6月末,全市中資銀行機構房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2075億元,比年初增加145.7億元,扣除口徑調整因素,同比多增46.37億元。以住房開(kāi)發(fā)貸款為例,1至6月全市中外資銀行機構每月發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元,每月發(fā)放量基本維持在40億元以上。
個(gè)貸二手房超一手房
個(gè)人住房貸款探底回升。至6月末,全市中外資銀行機構個(gè)人住房貸款余額3099.4億元,比年初增加86.5億元,增速僅為2.9%,明顯低于房地產(chǎn)貸款總體增速。從月度增量來(lái)看,個(gè)人住房貸款增長(cháng)呈現出明顯的探底回升態(tài)勢,1至3月增量逐月回落,4至6月則逐月回升,分別為63.6億元、76.3億元和90.4億元,而貸款回收量卻逐月下滑,分別為66.8億元、59.2億元和58.6億元。
報告分析,二手住房貸款已成為拉動(dòng)個(gè)人住房貸款增長(cháng)的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元,而一手住房成交量卻高于二手住房,兩者形成鮮明反差。上海銀監局分析,這表明一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交區域主要集中于中外環(huán)、外環(huán)外區域,住房總價(jià)較低,有的新開(kāi)樓盤(pán)超過(guò)一半以上的購買(mǎi)者是一次性付款,即便需要商業(yè)性貸款,也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款,而二手住房成交區域更集中于市區,總價(jià)較高,對商業(yè)性貸款需求更強。
“兩外人士”為購房主力
今年以來(lái)“兩外人士”即外籍和外地人士對個(gè)人住房貸款增長(cháng)的貢獻度遠超本地居民。至6月末,中外資銀行機構“兩外人士”房貸余額1328.2億元,占比為42.9%;余額比年初增加52.6億元,占總增量的60.8%。
上海銀監局認為,隨著(zhù)房地產(chǎn)直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開(kāi)拓,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道日益多元化,對銀行信貸的依賴(lài)程度已有所下降。報告中分析,從2007年以來(lái),住房開(kāi)發(fā)貸款增量的月度波動(dòng)與市場(chǎng)成交量呈現較明顯的負相關(guān),每月新建住房成交面積與下月住房開(kāi)發(fā)貸款增量的相關(guān)系數達到-0.70。這說(shuō)明在市場(chǎng)成交趨旺的前提下,開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金較多,往往會(huì )在下月歸還住房開(kāi)發(fā)貸款,導致住房開(kāi)發(fā)貸款需求減少,反之需求則增加。
關(guān)注二手房貸款風(fēng)險
上海銀監局要求各銀行關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的情況下,部分過(guò)度擴張企業(yè)可能采取的風(fēng)險行為,如通過(guò)虛增注冊資本套取銀行貸款,采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。商業(yè)銀行要在控制風(fēng)險的基礎上,優(yōu)先滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)項目和開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的資金需求,支持本地居民改善型購房需求。
同時(shí),要關(guān)注二手住房貸款的風(fēng)險。目前,一手住房貸款質(zhì)量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38%,比二手住房低0.82個(gè)百分點(diǎn)。根據以往經(jīng)驗,二手住房貸款發(fā)生風(fēng)險的概率是一手住房的3倍左右。其中,本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%,為個(gè)人住房貸款中風(fēng)險最大的部分。(記者 陳韶旭)

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