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    北京市統計局、國家統計局北京調查總隊8月19日消息，7月，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.2%，為今年以來(lái)最低漲幅，同比回落0.2%。 中新社發(fā) 追影 攝

　　2008年年初以來(lái)，我國城鎮住宅價(jià)格的走勢顯露企穩跡象。1998年7月，以《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺為標志，我國進(jìn)一步加快了城鎮住房分配制度改革的步伐。此后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了從無(wú)到有、從小到大迅速發(fā)展的新階段。10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)為拉動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展、推進(jìn)城鎮化建設和改善居民的居住條件作出了重要貢獻。與此同時(shí)，也出現了城鎮住宅交易價(jià)格上漲過(guò)快、中低收入家庭購房困難的問(wèn)題。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，國務(wù)院及有關(guān)部門(mén)相繼出臺了一系列穩定房?jì)r(jià)的調控措施，總的來(lái)看，這些措施對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用。各級政府及相關(guān)部門(mén)應堅定不移地繼續執行并細化、深化當前的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，以進(jìn)一步鞏固和擴大近期取得的調控成果。

　　當前房?jì)r(jià)形勢不容樂(lè )觀(guān)

　　——房?jì)r(jià)漲幅仍處于較高水平。2008年二季度，新建住宅、二手住宅同比價(jià)格分別上漲10.1%和8.9%，雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個(gè)百分點(diǎn)，但與歷史數據相比，該漲幅仍然處于高位。

　　分類(lèi)別看，由于90平方米以上高檔住宅建設比例逐漸減小，導致新建高檔住宅價(jià)格漲勢仍顯偏快。2008年上半年，與上月相比，新建高檔住宅交易價(jià)格2至6月分別上漲0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高檔住宅價(jià)格漲勢不止，有可能對普通住宅價(jià)格走勢帶來(lái)示范效應。

　　——環(huán)比價(jià)格下調幅度較小。從2008年上半年月度環(huán)比指數數據看，新建住宅價(jià)格上漲幅度有所縮小，但價(jià)格依然在逐月升高；二手住宅價(jià)格前四個(gè)月有所上漲，5、6月份均小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅并不顯著(zhù)。

　　——房屋租售比偏低�！胺课葑馐郾取笔侵阜课菝科椒矫自伦饨鹋c每平方米售價(jià)之間的比值。房屋租售比的大小，是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標之一。目前，國際認可的比較理想的房屋租售比約在1:200到1:100之間。根據70個(gè)城市抽樣調查結果測算，2008年上半年，全國房屋租售比已經(jīng)低于1:400，即使是流動(dòng)人口規模龐大、租賃市場(chǎng)需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達到1:325，遠低于理想水平的下限。

　　從這幾年住宅交易價(jià)格與住宅租賃價(jià)格的走勢看，新建住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅遠高于同期住宅租賃價(jià)格漲幅，因此房屋租售比還有進(jìn)一步擴大的趨勢。這說(shuō)明房屋投資價(jià)值有嚴重貶值的傾向。

　　——房?jì)r(jià)收入比偏高�！胺�?jì)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區住房平均價(jià)格與家庭年平均收入的比值，國際上一般用它來(lái)衡量房?jì)r(jià)的合理性與消費者的實(shí)際購買(mǎi)能力。比值越大，說(shuō)明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說(shuō)明居民家庭對住房的支付能力越高。結合國際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認為，我國房?jì)r(jià)收入比在3～6倍之間比較合理。據稱(chēng)，美國目前房?jì)r(jià)收入比約為3倍左右。

　　根據住房和城鄉建設部的統計結果，2004年我國城市人均住宅建筑面積為25.0平方米，2005年為26.1平方米，2006年為27.1平方米，每年遞增約1.0平方米。若按照這種發(fā)展趨勢推算，2007年城市居民人均住宅建筑面積約為28.0平方米左右。按照全國城鎮居民家庭戶(hù)均3.03人，并結合2007年國家統計局相關(guān)資料可以大致推算出全國及各地區2007年房?jì)r(jià)收入比的數值。經(jīng)計算，2007年全國房?jì)r(jià)收入比約為7.4，其中北京13.6，上海9.8�？紤]到我國居民住宅土地的國有性質(zhì)及各種保障制度尚不完善，與歐美國家相比，我國及部分城市房?jì)r(jià)收入比就顯得更高些。

　　——消費者認為房?jì)r(jià)過(guò)高。從消費者反映看，根據國家統計局杭州市調查隊在2007年10月進(jìn)行的一項調查結果，88.0%的居民家庭和86.2%的房地產(chǎn)企業(yè)認為目前杭州房?jì)r(jià)偏高；國家統計局哈爾濱調查隊在2008年4月進(jìn)行的一項調查也顯示，居民心理承受價(jià)位與目前的高房?jì)r(jià)之間存在較大差距。

　　政府調控尚需細化 深化

　　就目前經(jīng)濟發(fā)展情況和宏觀(guān)政策環(huán)境看，短期內我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況不會(huì )發(fā)生大的改變，房?jì)r(jià)調控任務(wù)依然很艱巨。為此，各級政府和行業(yè)管理部門(mén)需要繼續深化房地產(chǎn)調控措施，步調一致，相互協(xié)作，以不斷鞏固和擴大調控成果。

　　——繼續細化、深化房?jì)r(jià)宏觀(guān)調控措施。

　　國家統計局哈爾濱調查隊在2008年4月進(jìn)行的調查結果顯示，72.6%的市民對這幾年房?jì)r(jià)宏觀(guān)調控政策的實(shí)施效果不滿(mǎn)意，對宏觀(guān)調控效果感到滿(mǎn)意的比例僅為27.4%，其中，非常滿(mǎn)意的比例只有8.8%。要想在房?jì)r(jià)調控方面讓百姓滿(mǎn)意，政府就必須找準原因、對癥下藥，深化而不是放松調控。

　　恰當把握宏觀(guān)調控力度和調控時(shí)機。方向找準了，還要在調控力度的把握上“精打細算”。對于宏觀(guān)調控來(lái)講，除了要保證方向正確以外，還要做到調控措施和調控力度恰到好處。相比較而言，后者難度更大些，過(guò)輕收不到預期效果，過(guò)重、“急剎車(chē)”則容易對經(jīng)濟健康發(fā)展造成“硬傷”。方向正確、力度恰當才能收到事半功倍的效果。為此，政策出臺前，相關(guān)部門(mén)要認真做好調查研究，對政策出臺后可能出現的各種后果，有針對性地做好相應的處理預案。

　　行業(yè)主管部門(mén)和各級政府要做好協(xié)調配合和政策執行情況的監督檢查工作。地方政府要顧全國家宏觀(guān)調控的大局，增強執行宏觀(guān)調控政策的自覺(jué)性；銀行機構等政策執行部門(mén)特別要加強行業(yè)自律，嚴把房貸信貸關(guān)，杜絕違規放貸發(fā)生，充分認識房貸“正確把握就是優(yōu)良產(chǎn)品，把握不當還能引發(fā)嚴重金融危機”的兩面性，否則不但會(huì )加大國民經(jīng)濟運行的風(fēng)險，還會(huì )使宏觀(guān)調控政策的執行效果大打折扣。

　　深化政策，標本兼治，為房地產(chǎn)業(yè)可持續健康發(fā)展打實(shí)根基。要做到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(cháng)治久安，首先要割除投機行為。為此，必須繼續深化房地產(chǎn)政策，健全稅制，盡早出臺二手房轉讓階段的收益課稅政策。

　　——充分發(fā)揮地方政府在房?jì)r(jià)調控當中的作用。

　　2006年6月，國家統計局城市社會(huì )經(jīng)濟調查司在全國35個(gè)大中城市，就住房和城鄉建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》的社會(huì )反響作了一次快速調查。調查結果顯示，76.8%的城市居民認為，地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格調控過(guò)程中作用重大，并且重在將中央有關(guān)政策落實(shí)到位。百姓的意見(jiàn)反映出他們對地方政府在房?jì)r(jià)調控方面抱有希望和期待，反過(guò)來(lái)，如果房?jì)r(jià)控制不力，就會(huì )引發(fā)百姓對政府行為的不滿(mǎn)。因此，在房?jì)r(jià)調控過(guò)程中，要重視發(fā)揮地方政府的積極能動(dòng)作用。

　　要轉變觀(guān)念；不折不扣執行政策；結合當地情況適量增加土地供應數量，合理控制拆遷規模和拆遷進(jìn)程。

　　——正確引導居民消費觀(guān)念。房改至今已經(jīng)有十多年的歷史，但在居者有其屋、人人有住房的傳統觀(guān)念影響下，加上一些不正確消費觀(guān)念的誤導，租不如購、小不如大的消費理念日漸盛行。

　　我國人口多底子薄，土地、礦產(chǎn)、能源等資源緊缺，資源性約束對經(jīng)濟發(fā)展的影響越來(lái)越強。因此，政府要利用媒體優(yōu)勢加強宣傳教育工作，創(chuàng )造良好的輿論氛圍，正確引導居民住房消費觀(guān)念，營(yíng)造自有住宅市場(chǎng)、租賃住宅市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展的良好格局。(張燈舉/文)