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　　農村宅基地流通一旦放開(kāi)對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大———

　　農村宅基地是否能上市流通以及如何上市流通，“小產(chǎn)權房”能否“轉正”——在剛剛結束的中共十七屆三中全會(huì )上，這些問(wèn)題引起了社會(huì )的廣泛關(guān)注。

　　會(huì )議之前市場(chǎng)就普遍預期在本屆會(huì )議后農村的宅基地可能會(huì )上市流通了，甚至還可以進(jìn)行抵押貸款或入股。這不僅會(huì )影響到農民的切身利益，而且會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)內人士對此高度關(guān)注。

　　雖然本屆三中全會(huì )結束后審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》并未向外界傳遞具體的相關(guān)信息，但是市場(chǎng)仍然對此充滿(mǎn)了期待，尤其大量的“小產(chǎn)權房”購買(mǎi)者更是期待他們手中的“小產(chǎn)權房” 能有一個(gè)合法的身份。

　　●“小產(chǎn)權房”關(guān)注三中全會(huì )

　　所謂的“小產(chǎn)權房”只是市場(chǎng)對這類(lèi)房產(chǎn)一種俗稱(chēng)。用潘石屹的話(huà)講，“其實(shí)在中國房地產(chǎn)法規和政策中房屋產(chǎn)權是沒(méi)有大小之分的，只有合法和違法之分�！�

　　據北京某“小產(chǎn)權”項目一位操盤(pán)手向記者透露，目前的“小產(chǎn)權房”大多占用的是農村集團建設用地，也有一部分“小產(chǎn)權房”甚至占用了農民的生產(chǎn)用地。由于這些土地沒(méi)有通過(guò)正常的國有土地流通渠道而進(jìn)入市場(chǎng)，因此在土地沒(méi)有取得合法身份之前，“小產(chǎn)權房”很難“轉正”。這也就不難理解，人們?yōu)槭裁茨敲搓P(guān)注十七屆三中全會(huì )關(guān)于農村宅基地的政策導向了。

　　如果農村宅基地在流通上有所突破，便給“小產(chǎn)權房”轉正提供了可能性。占用農村宅基地或集體建設用地的“小產(chǎn)權房”轉正的可能性要大于那些占用耕地開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權房”。

　　●小產(chǎn)權房利好尚不明確

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新分析道，國家已經(jīng)規定城市住宅70年使用權，并可以到期后自動(dòng)續期。但農村宅基地房則尚無(wú)政策出臺，預計可能會(huì )參照城市做法。

　　如果農村集體建設用地一旦可以流轉，理論上講小產(chǎn)權房就有機會(huì )轉正。但由于國家尚未對集體建設用地流轉的范圍作出規定，而目前政策上不允許城市居民購買(mǎi)農村住宅，因此，小產(chǎn)權轉正問(wèn)題就目前和短期來(lái)看還不容樂(lè )觀(guān)。但從三中全會(huì )的城鄉一體化思路來(lái)看，這一禁限有可能打破。然而具體政策條文并沒(méi)有下來(lái)，現在還不清楚城市居民是否可以到農村購房，談購房人的利益問(wèn)題還為時(shí)尚早。

　　●目前政策未明確，農村集體用地不會(huì )影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局

　　提及農村土地流轉一旦松綁是否會(huì )對商品房土地市場(chǎng)、甚至商品房?jì)r(jià)格造成沖擊，王宏新表示，如果在城鄉一體化政策的促進(jìn)下，即如果允許城市居民進(jìn)入農村房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)，農村集體建設用地放開(kāi)，將有力地促進(jìn)城郊商品房市場(chǎng)的發(fā)展；反之，如果不允許城市資金進(jìn)入農村的話(huà)，靠農村人口的消費力是不足于推動(dòng)農村商品房市場(chǎng)的。而盡管目前的進(jìn)一步細化政策尚未出臺，但它已經(jīng)對農村房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的預期。

　　然而他同時(shí)表示，只要城鄉二元體制不消除，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與農村房地產(chǎn)市場(chǎng)的分割性就不可消除，那么農村開(kāi)放集體建設用地市場(chǎng)問(wèn)題就不一定會(huì )對城市產(chǎn)生很大的影響。但同時(shí)我們也要看到，就短期來(lái)看，國家不可能一步到位地放開(kāi)城鄉一體化。因此，就短期來(lái)看，不要對農村集體建設用地市場(chǎng)抱太樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，也不要把農村房地產(chǎn)市場(chǎng)對城市房地產(chǎn)影響擴大化。

　　●農村宅基地流通一旦放開(kāi)對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大

　　不僅“小產(chǎn)權房”購買(mǎi)者關(guān)注農村宅基地流通問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)內人士對此也高度關(guān)注。

　　“一旦農民的宅基地可以上市流轉，可以大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應�！狈康禺a(chǎn)政策專(zhuān)家顧云昌表示，“為什么前幾年北京、上海和深圳這樣的大城市房?jì)r(jià)飛速上漲，就是土地供應量跟不上市場(chǎng)的需求導致的供不應求�！苯�(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年高速發(fā)展，城市里可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)越來(lái)越稀缺。而隨著(zhù)農村城市化進(jìn)程的加快，住房需求卻與日俱增，供需之間的矛盾表示得越來(lái)越突出。在居住郊區化的同時(shí)，農村正在城市化。大量的城市近郊農村已經(jīng)變成了城市的一部分，昔日農民的宅基地甚至生產(chǎn)用地已經(jīng)變成了可供開(kāi)發(fā)的用地。

　　顧云昌認為：“在保障18億耕地底線(xiàn)不能突破的前提下，如何提高盤(pán)活農民宅基地和農村集體建設用地，在提高農民收益的同時(shí)為城市建設和新農村建設提供更多可供開(kāi)發(fā)的土地是當前應該積極探討的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題一旦取得突破將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局也將發(fā)生重大變化�！笨偟膩�(lái)看，農村宅基地流通一旦放開(kāi)將增加房地產(chǎn)土地供應量，對于平抑地價(jià)和房?jì)r(jià)都將起到一定的作用。

　　但也有業(yè)內人士認為農民宅基地一旦可以流通，征地的難度將會(huì )加大。北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認為，農民宅基地的流通問(wèn)題對于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局影響很大。在土地價(jià)值不斷上升的今天，農民對于土地的熱愛(ài)將會(huì )更加深厚。如果可以選擇，想必更多的農民愿意長(cháng)期持有土地，而不是將土地賣(mài)掉獲得一次性收益。這樣房地產(chǎn)商獲得土地的開(kāi)發(fā)成本和難度都會(huì )大大增加，土地價(jià)格很難因此而下降。

　　●農村宅基地上市正在試點(diǎn)中

　　據了解，目前天津近郊農村正試點(diǎn)“宅基地換房”。 所謂“宅基地換房”，即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進(jìn)行復耕，而節約下來(lái)的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

　　北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認為，這種模式一旦推廣開(kāi)來(lái)將會(huì )對過(guò)去十幾年的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢產(chǎn)生影響。一直以來(lái)，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢使城市不斷向外擴張，不斷地將周邊的農村變成城市的邊緣。如果上述模式得以推廣，那么將來(lái)農村不再是被動(dòng)被城市吸納進(jìn)去，而是由農村自主地開(kāi)發(fā)，將農村變?yōu)樾罗r村甚至小城鎮。(劉晶晶 周宏)