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　　稅費偏高

　　影響二手房市場(chǎng)交易

　　9月底，在一家外資旅行社工作的戈韶如通過(guò)中介，看中了北京市地壇東門(mén)光明樓的一套59平方米的二手房。經(jīng)過(guò)一番討價(jià)還價(jià)，最后成交價(jià)為70萬(wàn)元�！�2004年的房子，總價(jià)也能接受，還款壓力不會(huì )很大�！备晟厝绶浅Ｏ矚g這套房子。

　　直到中介給她算了一筆賬，才發(fā)現這套房子遠遠不止70萬(wàn)元。

　　根據現行的二手房交易政策，房齡在5年以?xún)鹊亩�手房交易必須繳納房?jì)r(jià)總額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1.5%的契稅(公寓和高檔物業(yè)為3%)，1%的個(gè)人所得稅和0.1%的印花稅�？偟乃阆聛�(lái)，5年以?xún)鹊亩�手房交易應付各種稅款達到房?jì)r(jià)的8.1%。

　　同時(shí)，通過(guò)中介購房，戈韶如還得支付3%的中介費，以及3000元的貸款服務(wù)費和3000元的過(guò)戶(hù)費等費用。根據規定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅應該由賣(mài)方承擔，中介費等費用應由雙方按比例分擔。然而，記者從多家中介獲知，近年來(lái)北京市場(chǎng)上的二手房報價(jià)大多數是“凈得價(jià)”，即所有的稅費都由買(mǎi)房者承擔。這樣算下來(lái)，戈韶如就要負擔超過(guò)11%的稅費，這套房子價(jià)格接近80萬(wàn)元。即使是超過(guò)5年、不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的二手房，購房者也要支付超過(guò)6%的稅費。而市場(chǎng)上受歡迎的，主要還是5年內的次新房。

　　為了避稅，中介將戈韶如的購房合同“一分為二”。合同上的成交價(jià)按照該地區的過(guò)戶(hù)指導價(jià)簽訂，為42萬(wàn)元(過(guò)戶(hù)指導價(jià)往往明顯低于該地區的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格)；另外28萬(wàn)元則在一張“補充協(xié)議”中體現。這樣，戈韶如省去了近2萬(wàn)元的稅費。這一做法雖然不規范，并且會(huì )增加交易風(fēng)險，但實(shí)際上在北京二手房市場(chǎng)十分普遍�！凹词贡芏惲�，所有稅費加起來(lái)也并不低�！备晟厝缯f(shuō)。

　　“稅費不僅偏高，而且無(wú)法‘分期付款’。對大多數首次置業(yè)、首付款本來(lái)就偏緊的購房者而言，負擔比較重�！辨溂业禺a(chǎn)紅廟區區域經(jīng)理牛麗珍說(shuō)，這些購房者大多數是因為承受不起新房的高房?jì)r(jià)而轉向二手房市場(chǎng)的，但偏高的交易稅費，又讓一些購房者轉回到一手房市場(chǎng)上。

　　讓購房者回頭的不僅有偏高的稅費，銀行的貸款條件也增加了購房者的首付壓力。由于去年以來(lái)多數銀行對房貸緊縮，二手房交易受到了明顯的影響，即使是第一次購房，大多數人也只能貸到七成。而且，這個(gè)七成是房屋“評估價(jià)”的七成，評估價(jià)往往低于實(shí)際成交價(jià)。

　　針對“一套房子3個(gè)價(jià)”的現狀，近日北京市出臺規定，要求所有二手房交易合同必須在網(wǎng)上簽約。據了解，下一步銀行也將與之聯(lián)網(wǎng)，根據網(wǎng)上成交價(jià)按比例放貸�！斑@一政策可以讓交易更加透明。但這也意味著(zhù)在盡量多貸款和少繳稅費之間，購房者只能選擇一邊�！币晃粯I(yè)內人士認為。

　　盤(pán)活存量房

　　有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　受一手房市場(chǎng)成交低迷、價(jià)格出現下跌的影響，當前二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方都對后市處于較為嚴重的觀(guān)望態(tài)度。據統計，今年第三季度，北京市二手房共成交18000套左右，環(huán)比二季度下降約12%；成交均價(jià)9503元/平方米，環(huán)比下降1%左右，量?jì)r(jià)齊降。

　　多數專(zhuān)家認為，在這一市場(chǎng)背景下，轉嫁到購房者身上的高稅費對二手房市場(chǎng)交易量的影響更為凸顯，使觀(guān)望情緒進(jìn)一步加劇，進(jìn)而影響了存量房的盤(pán)活，居民通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新”改善住房條件的需求也得不到滿(mǎn)足。目前北京市場(chǎng)上存量房有450萬(wàn)套左右，今年預計成交只有8萬(wàn)套，其他城市情況相似。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗認為，適當調整目前偏高的交易稅費，能有效減輕購房者的負擔，并使交易更加透明。這有助于向市場(chǎng)傳遞積極的信號，緩解二手房市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展。

　　在房?jì)r(jià)快速上漲的2006年，為配合房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒房”風(fēng)，國家稅務(wù)總局出臺規定，將出售二手房必須繳納全額營(yíng)業(yè)稅的期限從“購買(mǎi)2年以?xún)鹊淖》俊毖娱L(cháng)至“5年以?xún)取�，同時(shí)要求強制征收個(gè)人所得稅�！斑@一政策與去年出臺的嚴控二套房房貸等宏觀(guān)調控政策相配合，確實(shí)起到了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機行為的作用�！逼钍泪撜f(shuō)。

　　近年來(lái)，幾乎所有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策都提出大力推動(dòng)存量房(二手房)市場(chǎng)發(fā)展，“但始終缺乏明確有效的配套政策。適當調整二手房交易稅費將比央行降息的實(shí)惠更大，作用也會(huì )更加直接�！蹦辰�(jīng)紀公司負責人說(shuō)。

　　不謀而合的是，一些城市已經(jīng)開(kāi)始嘗試相關(guān)調整。杭州市日前出臺政策，對存量房交易的買(mǎi)賣(mài)雙方，所繳納的契稅、印花稅等稅收，根據地方體制分成部分“給予全額補貼”。

　　但必須看到，二手房市場(chǎng)真正健康發(fā)展，僅靠調整稅費還不夠。專(zhuān)家認為，應當進(jìn)一步規范市場(chǎng)秩序，尤其是規范房地產(chǎn)中介機構的收費和管理。(王 煒）