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　“二套房”標準可以參考 具體規定還須等細則

　　如何認定“改善型普通自住房”,成為新政策落實(shí)到位的關(guān)注點(diǎn)。

　　值得注意的是,對于“改善型普通自住房”,被加上了三個(gè)限制:一是改善型、二是普通住房、三是自住。其中普通住房比較容易理解,但分析人士稱(chēng),改善型和自住的概念很模糊且較難判斷,預計央行和地方政府會(huì )在日后明確細則或根據各地情況靈活掌握。

　　據“東方證券”測算,相比嚴格的二套房政策限制,新政策會(huì )明顯降低改善型普通自住房的購買(mǎi)成本,因為之前購買(mǎi)第二套房產(chǎn)應按照基準利率上浮10%,總額100萬(wàn)元且首付比例30%情況下即每月要還款5950元,如果能夠按新標準執行,則月供降為4709元,下調幅度為21%。

　　也有市場(chǎng)人士稱(chēng),“改善型普通自住房”的認定標準有待確定,不過(guò),第二套住房的認定標準值得參考。

　　根據央行和銀監會(huì )去年12月的通知,各商業(yè)銀行應以戶(hù)為單位執行第二套房貸政策,即應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。

　　因此,有專(zhuān)家稱(chēng),“改善型普通自住房”也將會(huì )以家庭為單位、人均住房面積等指標來(lái)考慮認定標準�！皷|方證券”就認為,這是二套房貸政策的變相松動(dòng)。

　　未還完的貸款利率降不降?

　　中國人民銀行新聞發(fā)言人就相關(guān)問(wèn)題接受了記者采訪(fǎng)。對于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分,其利率調整主要取決于兩個(gè)因素:一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風(fēng)險的基礎上,自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

　　簽了認購書(shū)還未簽合同能否趕得上優(yōu)惠?

　　另外,優(yōu)惠政策的實(shí)施時(shí)間如何界定。比如有個(gè)購房者,現在剛剛簽了認購書(shū),但是還沒(méi)有正式簽訂合同,那么,他的契稅能否享受1%?如果合同已經(jīng)簽了,但是還沒(méi)有辦理按揭,還能不能享受貸款利率以及住房公積金貸款利率下調的利好?

　　據介紹,這要按購房人向銀行提交的按揭書(shū)申請日期來(lái)定。如果還沒(méi)有遞交,應該可以享受新政策。不過(guò),現在就是缺少一個(gè)細則,所以很多政策在操作上還存在問(wèn)題。

　　貼士 “月供不得高于月收入50%”政策不變

　　人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調整為20%的同時(shí),要求金融機構保持借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%的政策不變。

　　也就是說(shuō),即使湊夠了二成的首期,但如果還貸壓力過(guò)大,也不一定貸得到款來(lái)買(mǎi)房。(記者駱海濤朱桂芳)