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　　昨天上午，農業(yè)銀行公布了首個(gè)房貸新政細則。但是到了下午，原本刊登在農行網(wǎng)站上的有關(guān)公告，卻被悄然撤下。對此，本報記者第一時(shí)間致電農行廣東省分行相關(guān)人士，得到的回復是“原公布的細則需要修改，現在還不能執行”。至于具體修改的內容，以及何時(shí)重新公布細則，農行廣東分行均表示未能透露。

　　業(yè)內人士認為，農行率先公布房貸新政細則，原本對其他銀行會(huì )形成示范效應。但是，現在農行把已公布的房貸細則撤回修改，很可能各家銀行相互觀(guān)望，造成房貸新政細則依然“難產(chǎn)”。

　　還原“首個(gè)細則”貸款超過(guò)30萬(wàn)利率自動(dòng)下調

　　在央行公布房貸新政后，農行在昨日上午公布了首個(gè)商業(yè)銀行房貸細則。農行表示，將對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。

　　農行稱(chēng)，對自住購房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購房類(lèi)別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素進(jìn)行考慮；借款人購買(mǎi)非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%；借款人購買(mǎi)非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，購買(mǎi)非普通住房的，貸款利率原則上不下��；嚴格控制對借款人一次性申請多筆個(gè)人住房貸款發(fā)放貸款。

　　另外，在新增貸款優(yōu)惠政策之外，農業(yè)銀行還重點(diǎn)明確了存量個(gè)人住房貸款的利率調整政策。在對存量貸款利率調整過(guò)程中，農業(yè)銀行采取了兩種方式。一種方式是自動(dòng)調整，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上通過(guò)銀行內部的計算機系統自動(dòng)調整利率，無(wú)需借款人申請，貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種方式是手工調整，即對不符合自動(dòng)調整標準或由于其他方面的原因無(wú)法進(jìn)行自動(dòng)調整的貸款，須先由借款人主動(dòng)提出書(shū)面申請，銀行在審批過(guò)程中要基于原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶(hù)貢獻度、客戶(hù)資信及監管要求等要素提出最終審批意見(jiàn)，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，于2009年1月1日(含)之后進(jìn)行調整。對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的，農業(yè)銀行將不受理其利率調整申請。

　　建行率先表態(tài)多是原則性規定具體操作很難

　　在房貸新政實(shí)施的首日，建設銀行對于新政的執行就作出了表態(tài)。對于新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，建設銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權限內，根據客戶(hù)是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　而對于已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房貸款，建行表示，其利率調整取決于兩個(gè)因素，一是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。二是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險因素綜合評估的結果。建設銀行將在合同重新定價(jià)日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結果進(jìn)行確定。

　　對于普通自住房定義，建行稱(chēng)應是按照住房面積大小確定，但具體要以當地政府或有關(guān)部門(mén)的規定為準；對“改善型”普通自住房，建行則理解為“如果客戶(hù)現在貸款買(mǎi)的房子由于面積比較小等原因不能滿(mǎn)足住房需求，需要貸款再購買(mǎi)一套普通住房用來(lái)一家人居住，可以認為是購買(mǎi)改善型普通自住房”。

　　記者在昨日的采訪(fǎng)過(guò)程中，問(wèn)及房貸新政具體細則的出臺，工行廣東分行、中行廣東分行，以及交行廣東分行等銀行均表示，尚在等待各自總行實(shí)施細則的正式通知和安排。駱海濤

　　-深度分析

　　銀行到底在擔心什么?

　　“銀行可能的一個(gè)擔心是‘利率倒掛’問(wèn)題�！痹诮邮鼙緢笥浾卟稍L(fǎng)時(shí)，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，假如銀行執行基準利率0.7倍的優(yōu)惠時(shí)，那么5年期以上的存貸款利率是“倒掛”的。

　　經(jīng)記者測算，按照3至5年(含5年)貸款利率7.29%最大程度下浮30%，得到的實(shí)際利率是5.103%；按照5年以上的貸款利率7.47%最大程度下浮30%，得到的實(shí)際利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%�！叭绻�一家銀行只做長(cháng)期貸款和長(cháng)期存款業(yè)務(wù)，那么很快將瀕臨破產(chǎn)�！币晃汇y行業(yè)內人士如此評價(jià)，給予客戶(hù)的優(yōu)惠已經(jīng)非常徹底，這對銀行的定價(jià)技巧要求相當高，尤其5年期以上的利率下降到了5.229%，比目前銀行5年期存款利率5.58%還要低，這樣一來(lái)，如果客戶(hù)在銀行將房貸本金總額相等金額的錢(qián)存五年以上定期，那么，這筆定期存款的利息可以用來(lái)償還房貸的月供還有盈余。

　　一位負責房貸的銀行客戶(hù)經(jīng)理表示，銀行以最低利率給的客戶(hù)越多，銀行虧得越多，而且央行制定的規定明確了“自住、首套、90平方米以下”等限制要素，倘若同質(zhì)客戶(hù)遭遇不同待遇，可能會(huì )發(fā)生大量的投訴，那也是銀行的一大挑戰。

　　銀行還擔心很難把握客戶(hù)的風(fēng)險。按照央行的要求，首付比例最低降至20%，但由于各家銀行的定位不同，客戶(hù)層次也不同，銀行如何來(lái)確定客戶(hù)的風(fēng)險是個(gè)問(wèn)題。上述業(yè)內人士稱(chēng)，過(guò)去銀行愿意把資金借給購買(mǎi)了多套房的客戶(hù)，看中的也是其償還能力要較一般客戶(hù)高�，F在盡管有多種手段可以了解到客戶(hù)的資信情況，但這一方法往往對于第一次和銀行打交道的客戶(hù)不適用，缺少風(fēng)險記錄，也就無(wú)法判斷風(fēng)險。此外，即使銀行得出了客戶(hù)符合相關(guān)要求的判斷，20%的首付比例和30%的首付比例的風(fēng)險又不一樣�！霸谀壳笆袌�(chǎng)低迷的情況下，要求30%首付意味著(zhù)流失客戶(hù)。因此，目前銀行處于兩難的境地�！�

　　此外，銀行的擔心還源自相互觀(guān)望和博弈。部分觀(guān)察人士稱(chēng)，各銀行都擔心自己推出的房貸細則定價(jià)太低，因此，誰(shuí)越遲出臺就越有利，原因是在別人基礎上略為降低最主動(dòng)。駱海濤

　　-市民呼聲

　　“改善型普通自住房”應先界定樓市新政亟需政府“猛推一把”

　　昨日，農行房貸細則出臺。細則一出，雖然沒(méi)有提及最為關(guān)鍵的“改善型普通自住房”，但還是引起深圳地產(chǎn)業(yè)界和市民的普遍關(guān)注。下午，農行撤下公告，大家大失所望。

　　農行細則條款仍太謹慎?

　　對于這份細則，市民也態(tài)度各異，名為“樂(lè )天”的網(wǎng)友看到細則后表示，“表明了對老客戶(hù)的態(tài)度，這是最大的亮點(diǎn)”。農行重點(diǎn)明確了對存量個(gè)人住房貸款的利率調整政策，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上，原則上自動(dòng)調整利率，自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍�！癰ily-李斌”亦認為，農行做法的好處在于進(jìn)行了客戶(hù)細分，并且根據個(gè)人的具體情況來(lái)確定。但也有網(wǎng)友“錢(qián)保來(lái)”說(shuō)，他買(mǎi)房子貸不了30萬(wàn)元，這個(gè)“細分”不太合理，過(guò)于看高了人們的購買(mǎi)力。部分網(wǎng)友均發(fā)言表示，農行的條款謹慎，是因為“怕次貸”，太不痛不癢了，只是支持原來(lái)買(mǎi)不起或不想買(mǎi)的人買(mǎi)房。

　　中國指數研究院深圳分院房產(chǎn)分析師楊奕表示，農行細則整體上體現了央行房貸新政的主導精神，對于自住的首次購房活動(dòng)給予了最高額度的信貸支付和利率優(yōu)惠，同時(shí)對于非自住的及非首次購房的貸款活動(dòng)也有一定的優(yōu)惠，但優(yōu)惠力度不夠，也說(shuō)明了銀行對于房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機購房活動(dòng)的防范。

　　“這是一個(gè)中性的細則，既落實(shí)了政府的政策，又考慮到了自身的風(fēng)險!”深圳社科院城市運營(yíng)中心主任高海燕認為，農行發(fā)布的房貸細則比較謹慎，對不同情況下首付的比例區分比較謹慎的，農行未對“改善型普通自住房”等概念進(jìn)行界定可以理解，這些概念還是應由建設部或地方政府做出明確界定。

　　關(guān)鍵時(shí)候政府要先出手?

　　深圳某銀行業(yè)內人士告訴記者，政府把貸款利率下浮的幅度擴大，本次房貸政策一定程度上是利率市場(chǎng)化的局部提前實(shí)施，有利于市場(chǎng)化定價(jià)機制更充分地發(fā)揮作用，但是“孩子老被人管著(zhù)、放開(kāi)了會(huì )怎么樣”，這是“家長(cháng)”和“孩子”都很擔心的問(wèn)題。

　　寶安一在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商表示，利率下調到0.7倍對于購房者是非常有吸引力的，至少想買(mǎi)房的人不會(huì )再為銀行的事而困擾，這對樓市有較大的促進(jìn)作用，但暫時(shí)不可能拉升房?jì)r(jià)。此外，這一政策還能吸引一部分抄底心態(tài)的投資客。但是，該開(kāi)發(fā)商表示，在農行細則里，其實(shí)如何甑別改善型普通自住房這一點(diǎn)很關(guān)鍵，細則卻沒(méi)有公布，很遺憾。首付下調，其實(shí)在樓市作用不大，很多客戶(hù)能夠支付首期，關(guān)鍵是利率影響二次以上購房的客戶(hù)。

　　一位市民表示，銀行現在對待新政十分謹慎，還是相互觀(guān)望，等待政府的態(tài)度。這個(gè)時(shí)候政府應該先做好概念界定等工作，“猛推一把”，讓銀行“膽壯起來(lái)”，同開(kāi)發(fā)商、購房者一起將樓市托起來(lái)。(盧先兵 馬芳)