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　　今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”的呼聲不絕于耳，據不完全統計，目前包括杭州、南京、上海、重慶、西安等20多個(gè)城市出臺了穩定樓市的政策。10月20日，財政部新政中明確表示，各地可以根據實(shí)際情況制定適合本地的政策。

　　已經(jīng)出臺相關(guān)政策的20多個(gè)地方政府，有的針對公積金，有的采取稅率優(yōu)惠，更有甚者，直接采取貨幣補貼的形式。據上海易居房地產(chǎn)研究院統計，僅有5個(gè)城市推出單項政策穩定樓市，其余13個(gè)城市出臺的政策至少涉及兩個(gè)方面以上，其中蕪湖、福州、長(cháng)沙、常州均涉及4項政策，而最新頒布的杭州24條，集天下之大成，幾乎囊括所有可以使用的辦法。該研究院的報告還顯示，雖然目前的政策措施看似五花八門(mén)，卻都沒(méi)有涉及到最根本的限制性問(wèn)題，比如涉及金融信貸、二套房限制等。

　　一直具有全國政策風(fēng)向標的北京，在這次穩定樓市政策出臺中趨于平靜。北京建委官員明確表示，北京也會(huì )在適當的時(shí)候推出穩定樓市的政策。那么，北京穩定樓市的政策會(huì )從哪些方面出發(fā)呢？是對中央新政進(jìn)行配套性延伸，還是根據北京實(shí)際情況，出臺一個(gè)類(lèi)似杭州的集大成者的政策呢，業(yè)內人士普遍認為北京可能會(huì )從三個(gè)方面著(zhù)手制定出臺穩定樓市的政策。

　　預測1 調整“普通住房”標準

　　現狀　五環(huán)內普通住房“稀缺”

　　據了解，目前北京執行的普通住房標準是2005年制定的，雖然房?jì)r(jià)變化是動(dòng)態(tài)的，但相關(guān)部門(mén)并未定期修訂北京的該標準。按照北京2005版的標準，普通住房必須同時(shí)達到以下要求：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍。

　　北京普通住宅平均交易價(jià)格按照土地級別分為10級，其中位于核心區的為一級土地，該級土地上普通住宅平均交易價(jià)格為11454元/平米。最低級別的土地為10級，該級土地上的住房平均交易價(jià)格為4828元/平米。

　　在經(jīng)歷近兩年的房?jì)r(jià)上漲后，五環(huán)內能夠享受到“普通住房”待遇的樓盤(pán)十分有限�！皢渭儼吹谌龡l標準執行，北京就幾乎沒(méi)有普通住宅存在�！庇袠I(yè)內人士告訴記者，按照最低的4828元/平米的1.2計算，如果高于5793.6元/平米就是非普通住宅，目前包括通州、順義等遠郊區的房?jì)r(jià)都高于這個(gè)價(jià)格。本報記者隨機采訪(fǎng)了10位去年購房的人，不論在北京哪個(gè)位置買(mǎi)房，均按照非普通住宅交納契稅。

　　建議　制定適合樓市現狀的標準

　　財政部10月20日出臺新政指出，自2008年11月1日起，個(gè)人首次購買(mǎi)90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰指出，該新政傳導出來(lái)的意義就是，中央政策支持普通住房的購買(mǎi)需求。

　　事實(shí)上，包括廣州在內的其他城市，都會(huì )定期對普通住宅標準進(jìn)行調整。多位業(yè)內人士認為，北京應根據實(shí)際情況對普通住房標準進(jìn)行調整�！氨本┒ㄆ诠�布各個(gè)環(huán)線(xiàn)的成交均價(jià)，相關(guān)部門(mén)應該知道房?jì)r(jià)現狀�！庇匈彿空哒J為，既然財政部新政是促進(jìn)普通住宅的購買(mǎi)，北京市相關(guān)部門(mén)就應該對該類(lèi)住宅的定義進(jìn)行合理分析，并制定適合北京樓市現狀的標準�！爸辽僭谕ㄖ葙徺I(mǎi)容積率1以上，140平米以下，單價(jià)7000元/平米的房子應該為普通住宅�！痹撡彿空弑硎�。

　　預測2 減免二手房交易稅費

　　現狀　交易稅費高達總房款的10%

　　“目前，二手房交易環(huán)節中的稅收多數是購買(mǎi)者承擔�！敝性�地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰告訴記者。在二手房實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)交易中，出售方通常將交易稅費轉嫁給購買(mǎi)者。接受記者采訪(fǎng)的多家二手房經(jīng)紀人都表示，這是目前北京二手房交易中的普遍做法�！澳壳�，北京二手房交易征收的稅費主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅及印花稅，如果加上中介費，總額將達總房款的10%左右�！背�級經(jīng)紀人網(wǎng)北京區運營(yíng)總監齊跡表示，雖然有些稅費規定由賣(mài)方交，但是賣(mài)方一般會(huì )把稅費加到房?jì)r(jià)里。

　　建議　應減免部分營(yíng)業(yè)稅、契稅

　　多位房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，交易成本太高是制約二手房交易的一個(gè)重要原因�！岸�手房市場(chǎng)不活躍，無(wú)法與一手房市場(chǎng)形成良好的互動(dòng)�！饼R跡認為，雖然二手房交易中存在部分投資性購買(mǎi)，但良好的二手房交易對于穩定房?jì)r(jià)及滿(mǎn)足普通購房者階梯性居住需求，能起到積極作用。

　　財政部新政已明確要求，可對二手房交易環(huán)節中的部分稅費進(jìn)行減免�！氨本┮矐�該實(shí)行減免政策，雖然不能像杭州的稅費根據地方體制給予補貼，但至少在營(yíng)業(yè)稅、契稅等方面應該給予減免�！北本┬涝瓨I(yè)地產(chǎn)機構總經(jīng)理羅園表示。

　　目前業(yè)內普遍的觀(guān)點(diǎn)是，通過(guò)激活二手房交易來(lái)抑制房?jì)r(jià)已經(jīng)成為共識，政府部門(mén)也想通過(guò)減少交易成本，來(lái)推動(dòng)二手房交易的活躍，這樣就可以減輕來(lái)自一手方面的購買(mǎi)，從而間接拉低房?jì)r(jià)。

　　預測3 合理定義“改善型住房”

　　縱觀(guān)各地出臺的穩定樓市政策，都沒(méi)有涉及到最根本的問(wèn)題，比如金融信貸、二套房限制等。暫時(shí)松綁金融信貸的可能性較小，但是部分地方政府在二套房貸方面有所松動(dòng)。比如南京和杭州都對二套房貸政策做了自己的“解釋”，杭州二套房貸政策將根據子女年齡進(jìn)行松綁。

　　財政部新政中，也首次提出了改善型住房的概念。新政中有這么一條———“改善型住房可享受首付20%，貸款利率執行基本利率0.7的優(yōu)惠利率”，有業(yè)內人士將其看成模糊的松綁�！澳芊袼山壎�套房貸，就是要看對改善型住房如何解釋�！痹摌I(yè)內人士甚至認為，財政部模糊概念是有意而為之，相關(guān)部門(mén)和地方政府可因地制宜地執行和處理。

　　曾經(jīng)有專(zhuān)家認為，二套房貸政策對改善型住房購買(mǎi)形成了打擊。因為相關(guān)首付比例增加及利息的增加，確實(shí)制約了一大部分購買(mǎi)者�！霸撜�策有執行的必要性，但需要對二套房合理地區別對待�！绷_園表示，北京應對改善型住房進(jìn)行明確解釋?zhuān)�這樣才能釋放一部分改善型的住房需求。

　　新政核心是刺激購買(mǎi)力 

    政府回應

　　北京何時(shí)出臺樓市新政？昨日上午，本報記者致電北京建委相關(guān)負責人，該負責人在電話(huà)里反復強調北京政府并不認可“救市”一說(shuō)，在本輪宏觀(guān)調控當中，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現“亂到需要政府出面相救”的程度。該負責人進(jìn)一步說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)去年出現的房?jì)r(jià)大漲，今年出現的房?jì)r(jià)下跌，都是市場(chǎng)中的經(jīng)濟現象。政府出臺相關(guān)政策也只對市場(chǎng)起到引導和穩定的作用。

　　該負責人明確表示，近期北京市將出臺穩定樓市的政策，因為中央已經(jīng)制定了方向，北京地方政府只是將政策具體細化。政策的核心是“刺激購買(mǎi)力，加強購房者購買(mǎi)信心，鼓勵消費”，盡量減輕個(gè)人首次購房的付款壓力等，該負責人說(shuō)，“具體條款還在擬定當中，最早于11月份出臺”。（記者 張學(xué)冬 吳�；� 李宛霖）