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　　按照央行新政規定，10月27日原本是房貸新政實(shí)施的首日。然而，一周時(shí)間過(guò)去了，除了少數銀行之外，大部分銀行皆未就此明確表態(tài)。由于尚無(wú)明朗政策可參考或執行，在等待房貸新政進(jìn)一步細化的過(guò)程中，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛反而愈加濃郁。

　　部分銀行公示細則

　　有意思的是，在央行發(fā)布“框架”型救市政策之后，雖然給予了近一周時(shí)間的緩沖期，但10月27日當天，市場(chǎng)仍然經(jīng)歷了一天的“空轉”，沒(méi)有一家銀行對外宣布個(gè)貸新政細則。之后，農業(yè)銀行總行終于對外公布了正式的首份房貸新細則，稱(chēng)“對初始發(fā)放金額30萬(wàn)元(含)以上，原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，我行將在2009年1月1日當日對貸款執行利率統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍”。

　　此外，農行還提出了“手工調整”的模式，即由借款人主動(dòng)提出書(shū)面申請，銀行基于原合同約定、綜合考慮多種要素提出最終審批意見(jiàn)，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，可于明年1月1日(含)之后進(jìn)行調整。

　　10月30日，央行兩個(gè)月內第三次降息，隨即有媒體報道稱(chēng)，按照光大銀行的新規定，如果客戶(hù)是購買(mǎi)第一套住房，那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準利率的基礎上下浮30%。與前兩家銀行不同的是，據報道透露的光大銀行細則內容，第二套住房限定首次明確，規定如果屬于二套購房客戶(hù)，光大銀行可給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。同時(shí)，第一套和第二套住房的考核標準仍以家庭為單位。

　　而作為在個(gè)人房貸市場(chǎng)占據主要市場(chǎng)份額的建設銀行，其房貸新政執行則低調得多。對于新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，建設銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權限內，根據客戶(hù)是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　如果個(gè)人住房貸款為已發(fā)放類(lèi)型，建行則表示，其利率取決于兩個(gè)因素，其一，是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定；其二，是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險因素綜合評估的結果。

　　對于各家銀行細則大多“難產(chǎn)”的原因，曾有業(yè)內人士表示，主要還是由于利率倒掛導致銀行壓力加大的緣故。

　　“改善型住房”尚待確認

　　據知情人士透露，農行在率先公布房貸新政細則之后，期間還經(jīng)歷過(guò)一次修改過(guò)程�！爸饕�是由于收到了相關(guān)監管部門(mén)撤下相關(guān)文章的指令�！�

　　其實(shí)不單單是農業(yè)銀行，該知情人士還表示，幾乎與農業(yè)銀行房貸新政細則同一天出臺的還有其他多家銀行的細則，但未經(jīng)公開(kāi)便最終宣告“流產(chǎn)”。據他介紹，根據部分銀行的操作細則，首次購置普通住宅的客戶(hù)，在利率優(yōu)惠方面基本參照了央行的文件精神，即將房貸利率下限變?yōu)槠哒�。同時(shí)，對于改善型購房需求的“照顧”表現得較為明確，個(gè)別銀行甚至對購買(mǎi)第二套房的客戶(hù)采取了與第一套“一視同仁”的態(tài)度。

　　早先央行新政明確提出，對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。但“改善型住房”這一標準，具體部門(mén)普遍存在標準界定上的分歧�！霸趥�(gè)別銀行對于二套住房的貸款政策發(fā)生明顯松動(dòng)之后，相關(guān)部門(mén)才表態(tài)認為必須收回重改�！�

　　多位業(yè)內人士皆表示，對于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市場(chǎng)急待明確定義�！斑@其實(shí)也是最為關(guān)鍵的內容之一，但目前沒(méi)有一個(gè)具體的參考標準，銀行和市場(chǎng)只能從字面上來(lái)理解，這便在實(shí)施操作上增加了難度�！币晃还煞葜沏y行信貸負責人表示。

　　上海新標準促交易量回升

　　在大多數銀行仍然保持“沉默”的情況下，出于對銀行進(jìn)一步政策明朗化的希冀，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛反而進(jìn)一步濃厚起來(lái)。據上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數據顯示，10月27日至11月2日的一周時(shí)間內，上海全市商品住宅成交量9.15萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了1.94萬(wàn)平方米，降幅高達17.45%。

　　但是，與其他城市不同的是，自11月1日起，上海將按照普通住宅及非普通住宅的新訂標準予以實(shí)行�！半m然房貸新政尚無(wú)法得到確切反饋，但根據目前的上海新政來(lái)操作，調整之后已經(jīng)可以讓客戶(hù)節省不少開(kāi)支�！鄙虾Ｒ患掖笮椭薪槠髽I(yè)負責人認為。

　　據易居CRIC系統數據顯示，在新標準實(shí)行之后，上海普通住宅成交回升明顯，并成為市場(chǎng)成交主流產(chǎn)品。據了解，10月30日和31日兩天，上海商品住宅成交面積分別為1.1萬(wàn)平方米和0.7萬(wàn)平方米。新標準執行之后，在11月1日至3日期間，成交量分別為2.2萬(wàn)平方米、1.9萬(wàn)平方米和1.5萬(wàn)平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高達61%。易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦表示，如此的市場(chǎng)變化表明普通住房標準以及鼓勵性政策正逐漸發(fā)揮出效應。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢認為，從目前上海二手房市場(chǎng)來(lái)看，普通住宅標準的定義及調整有著(zhù)較為明顯的促動(dòng)作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅與非普通住宅的認定，將直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收開(kāi)支。重新界定以后，會(huì )大幅削減交易成本，刺激交易。而從這一點(diǎn)來(lái)看，新訂標準的實(shí)施，對于緩沖房貸新政的觀(guān)望氣氛，起到了較為實(shí)質(zhì)性的影響。(記者 唐文祺)