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    11月3日，當天是央行房貸政策實(shí)施后的第8天，雖然不斷有銀行公布有關(guān)房貸細則的內容，但是至今為止，包括農行在內，仍然沒(méi)有一家銀行下發(fā)正式的執行通知，各家銀行的實(shí)施細則仍然處于擬定當中，而需要購房貸款者也在焦急的等待之中。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　11月5日，央行催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執行細則，而銀監會(huì )也在持續關(guān)注銀行執行房貸細則的情況。一家中型銀行個(gè)貸負責人說(shuō)，他們在上報央行房貸細則時(shí)，將提及他們面臨的困惑。

　　不過(guò)，各家商業(yè)銀行的取向已越發(fā)明顯。本報記者從多家商業(yè)銀行獲悉，對于第二套房，銀行現在已趨向嚴格執行央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的359號文(央行、銀監會(huì )《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》)，即利率是基準利率的1.1倍、首付最低四成，這表明第二套房貸政策松綁很可能宣告失敗。

　　但接受本報記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士、專(zhuān)家學(xué)者表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調整格局中，矛盾的焦點(diǎn)不是二套房貸是否松動(dòng)，而且如何合理引導預期，使得房?jì)r(jià)理性回歸，在此基礎上，房貸、稅收等政策才能發(fā)揮更大作用。

　　對此，一家大型銀行個(gè)貸人士建議，目前，商業(yè)銀行可以采取的策略是緊跟市場(chǎng)，理性發(fā)展，不能總想著(zhù)跑馬圈地，而是“活著(zhù)就好”。

　　“二套房”不會(huì )松綁

　　交行最新公布的房貸細則，是一個(gè)明顯的信號。

　　交行稱(chēng)，對新增客戶(hù)首次利用貸款購買(mǎi)普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例為20%。對于新政實(shí)施前已發(fā)放貸款尚未結清部分的調息方法尚在研究。其他客戶(hù)首付比例和利率政策繼續執行央行359號和452號文件(央行、銀監會(huì )《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》)規定。

　　根據這兩個(gè)文件規定，已利用貸款購房又申請購買(mǎi)第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執行。

　　知情人士透露，此前，交行已將房貸新政實(shí)施細則抄報給央行、銀監會(huì )，目前尚未得到反饋。

　　“如果已有一套房子，但覺(jué)得太小，想再買(mǎi)一套改善一下，但第一套房一時(shí)賣(mài)不出去，這時(shí)的第二套房貸款利率會(huì )是多少？”面對這樣的直接提問(wèn)，另兩家銀行人士直接回答，貸款利率將是基準利率的1.1倍。

　　此外，光大銀行曾出臺比較明確的二套房松綁的政策，但好景不長(cháng)，光大銀行相關(guān)人士透露，這個(gè)政策目前已暫停，要根據相關(guān)政策進(jìn)行調整。此前，光大銀行對于第二套房的政策是首付比例為20%，貸款利率在基準利率基礎上享受八二折優(yōu)惠。

　　針對光大銀行撤回房貸新政實(shí)施細則的做法，一家大行個(gè)貸人士評價(jià)，“(這是)必須的，(因為)房?jì)r(jià)下行風(fēng)險更大”。

　　該人士稱(chēng)，從市場(chǎng)表現來(lái)看，各家銀行在對當前宏觀(guān)經(jīng)濟的認識、理解，以及執行科學(xué)發(fā)展觀(guān)所采取的具體行動(dòng)等方面，均存在偏差，這在短期內會(huì )影響市場(chǎng)，長(cháng)期將損害商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的健康機體。

　　“銀監會(huì )下發(fā)71號文(《中國銀監會(huì )關(guān)于加強個(gè)人住房貸款風(fēng)險管理的通知》)后，我們已向分行下發(fā)了一個(gè)細則，是根據最新的政策來(lái)制定細則�！绷硪淮笮凸煞葜沏y行零售銀行相關(guān)人士委婉地表達了他們的政策方向，原則上首次貸款的客戶(hù)利率可以下浮30%，首付兩成，但違約多、信用差等客戶(hù)不在其中，對于第二套房執行央行359號文。不過(guò)他又表示有些政策還需要等監管層協(xié)調好再確定，二套房政策也不會(huì )一刀切，要綜合考慮客戶(hù)的情況。

　　外界一直難以理解的是，在銀監會(huì )71號文下發(fā)后，農行的房貸細則為何在第二天又重新公布在網(wǎng)站，而且內容完全一致。分析人士認為，從某種程度上理解，農行的房貸細則也未違背銀監會(huì )的71號文，并且在執行的過(guò)程中還需要進(jìn)一步細化，所以即使“重現”也不能說(shuō)明二套房政策有放松的可能性。

　　不過(guò)，也有銀行還在等待監管層對政策分歧點(diǎn)進(jìn)行明確�！拔覀儸F在還沒(méi)有細則，如果要上報央行，首先要說(shuō)明如果我們對改善型住房進(jìn)行利率和成數優(yōu)惠，就可能會(huì )面臨監管的風(fēng)險�！蹦持行豌y行人士說(shuō)。

　　焦點(diǎn)是房?jì)r(jià)過(guò)高

　　不過(guò)，關(guān)于二套房貸松綁的爭論似乎在轉移房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題。

　　“即使放開(kāi)二套房貸，也不一定能夠馬上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回升�！鄙鲜龃笮袀�(gè)貸人士稱(chēng)，“大家應該更多關(guān)注如何讓房?jì)r(jià)理性回歸，由看不見(jiàn)的手來(lái)調節市場(chǎng)”；而且通過(guò)降低首付來(lái)刺激市場(chǎng)的做法是危險的，美國次貸危機除還款能力出現問(wèn)題之外，更多是因為降低了違約的成本，擾亂了整個(gè)信用市場(chǎng)。

　　11月5日，一位接近監管層的分析人士稱(chēng)，根據452號文的規定，改善型住房涵蓋了合理的二套房需求，“目前焦點(diǎn)是房?jì)r(jià)過(guò)高，爭論二套房貸是否放松問(wèn)題是轉移矛盾，即使放開(kāi)也沒(méi)法解決市場(chǎng)觀(guān)望�！�

　　對此，前述大行個(gè)貸人士表示贊同，“我們也感覺(jué)到，對于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，包括房貸新政、稅收政策，都比去年452號文件有所放松；而地方政府出臺的一些政策，如上海市普通住房的標準有所放松，這對買(mǎi)房人都是利好�！�

　　但“買(mǎi)房者從優(yōu)惠政策中得到的好處可能只有2%或3%左右，但房?jì)r(jià)下跌的心理預期可能在20%或30%，兩者相差太大�！鄙鲜龃笮袀�(gè)貸人士直言，“市場(chǎng)觀(guān)望氣氛產(chǎn)生的原因正是房?jì)r(jià)還沒(méi)有理性回歸�！�

　　一位專(zhuān)家也對本報記者表示，在老百姓觀(guān)望、開(kāi)發(fā)商硬撐的格局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而不能取得發(fā)展，系統性問(wèn)題將拖得更長(cháng)，更不利于經(jīng)濟的增長(cháng)。

　　在上述專(zhuān)家看來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的效應是擴散的、放大的，主要體現在城市的土地需求、批租在減少，土地賣(mài)不出去、流標，土地價(jià)格在回落，房屋空置面積在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于有價(jià)無(wú)市的狀況；“但并沒(méi)有調整到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然在硬撐，泡沫并沒(méi)有擠掉”。

　　上述分析人士也稱(chēng)，“銀行已經(jīng)認識到風(fēng)險了，不可能有實(shí)質(zhì)松動(dòng)，所以，房地產(chǎn)的問(wèn)題最終還得由市場(chǎng)自己解決�！�

　　“首先應該是房?jì)r(jià)理性回歸，輔助以信貸政策、稅收財政、財政政策，這樣對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有利�！鄙鲜龃笮袀�(gè)貸人士說(shuō)。(來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道)