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　　自10月22日樓市新政措施出臺以來(lái)已有半個(gè)月,在經(jīng)過(guò)對上級部門(mén)和各同行如何“出牌”的觀(guān)望后,商業(yè)銀行的執行細則正陸續出臺。截至目前,農行、光大、交行、招行已先后對新政做出了細則或表態(tài),其他銀行的房貸細則也即將浮出水面。

　　從當前幾家銀行的細則看,商業(yè)銀行有意將新政的優(yōu)惠措施執行到底,但央行對于“二套房貸”的調控并未“松綁”。而地方政府對于“改善型自住房”的界定成為新政中耐人尋味的關(guān)鍵。

　　銀行細則普遍用足新政

　　房貸細則出臺最快的農業(yè)銀行為其他各大銀行的細則定下了參考基調:首次購買(mǎi)普通自住房和改善型自住房可享受最低20%的首付和基準利率0.7倍的利率優(yōu)惠,不符合這兩類(lèi)條件的首付比例則有所上浮。

　　10月31日,光大銀行向各分行下發(fā)了房貸細則。然而,光大銀行對于“二套房貸”的松綁規定,卻遭到了銀監會(huì )的否定而迅速被收回。

　　據悉,交行房貸新政實(shí)施細則規定對新增客戶(hù)首次利用貸款購買(mǎi)普通自住房的,貸款利率可執行基準利率的0.7倍,首付比例20%。但與農行細則有所不同的是,交行并未對其他情況的房貸首付比例有所下浮。招行的細則方案與交行基本相同,對于第二套房貸也沒(méi)有網(wǎng)開(kāi)一面。

　　地方變通松綁“二套房貸”

　　值得一提的是,根據銀監會(huì )在10月28日晚向各大銀行下發(fā)的緊急通知,要求房貸新政優(yōu)惠除購買(mǎi)首套房外,其余情形均繼續嚴格執行原有規定。業(yè)內人士認為,短期內“二套房貸松綁”的可能性并不大,可以受惠新政的“改善型自住房”暫時(shí)可能是特指央行此前兩則《通知》中“首套房人均居住面積低于當地平均水平”的情況,以及各地政府自行制定的細則中的改善型自住房。

　　由此則不難理解為何開(kāi)發(fā)商和分析人士為何如此關(guān)注地方政府的態(tài)度———上海10月31日公布的可享受優(yōu)惠政策的“普通住房”新標準較以往有所放寬:單套建筑面積140平方米以下；內環(huán)線(xiàn)以?xún)瓤們r(jià)245萬(wàn)元/套,內環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)之間140萬(wàn)元/套,外環(huán)線(xiàn)以外98萬(wàn)元/套以下；5層以上(含5層)的多高層住房,以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。當地媒體稱(chēng)“由此市場(chǎng)上符合普通住房標準的房源有所增加”。

　　從上海等全國多個(gè)自行“救市”的城市做法上看,各個(gè)城市都希望通過(guò)增加優(yōu)惠條件鼓勵更多的居民購房。而從樓市新政的規定中揣摩,有關(guān)部門(mén)已經(jīng)將首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的解釋權下放給地方政府、但寄望上層迅速對“二套房貸”徹底放開(kāi)仍然不切實(shí)際。

　　但是各地方政府和商業(yè)銀行對于擴大住房消費和房貸的態(tài)度是明確的。正如光大銀行對“二套房貸”細則的嘗試,以及此前杭州“24條救市政策”中“對一戶(hù)家庭中年滿(mǎn)18周歲子女購買(mǎi)的第二套住房,可比照首套住房貸款政策執行”的規定,房貸新政在各地方細則中均有望向更大范圍“松綁”。

　　細則恐不是救市關(guān)鍵

　　據了解,在目前地方政府細則出臺前的“真空期”,各地對于新的房貸申請都不得不暫時(shí)擱置,對于已簽貸款合同尚未放款的也一律暫停發(fā)放。一切都需要等到細則公布后再行確定。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,目前的狀態(tài)令銀行、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)方都十分為難,對樓市反倒不利。

　　“房貸新政”公布后對市場(chǎng)產(chǎn)生困擾并不是第一次發(fā)生。去年的“9·27”新政出臺同樣打了銀行一個(gè)措手不及。由于需要界定“第二套房”,各家銀行也持續觀(guān)望了半個(gè)多月,直到10月中旬后才陸續公布細則。

　　而此時(shí)業(yè)界對于“松綁第二套房貸”能否拯救樓市已經(jīng)產(chǎn)生了分歧。合富輝煌首席分析師黎文江堅持認為,樓市走出低迷依賴(lài)于政府對二次房貸政策進(jìn)行松綁。而SOHO中國董事長(cháng)潘石屹稱(chēng)“救市已經(jīng)錯過(guò)最佳時(shí)機”。有開(kāi)發(fā)商對記者表示,現在樓市的根本問(wèn)題還是價(jià)格,價(jià)格不降到位,任何救市措施都難以奏效。(記者王昊)