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　　在各地城市紛紛出臺樓市救市措施后，廣州終于有了救市的新動(dòng)作。昨日，市國土房管局新聞發(fā)言人明確表示，今年住宅用地供應計劃將從原定的2.5平方米公里降至1.8平方公里，這是繼今年供地計劃從4平方公里降到2.5平方公里后，第二次降低住宅用地供應量。據悉，減少住宅用地供應量等于減少未來(lái)住宅供應，是緩和目前樓市供大于求矛盾的有效措施。

　　減供量等于前十月供應量

　　上周，廣州市推出四幅用地，雖然都能順利賣(mài)出，但其地價(jià)與去年同區域土地地價(jià)相比可算是打了6.5折—7折。針對此，市國土房管局新聞發(fā)言人特意就此作出回應，更把今年廣州住宅用地供應量從原來(lái)的2.5平方公里調低至1.8平方公里。

　　據了解，今年初廣州市定出今年土地供應計劃為2.5—4平方公里，按實(shí)際情況在這一幅度內進(jìn)行調整。但隨著(zhù)廣州樓價(jià)的下降，土地市場(chǎng)也遭遇流拍、底價(jià)出讓等現象，在上月房管局表示廣州住宅供地計劃為下限2.5平方公里。昨日這一供地計劃又有了新的降幅，僅為1.8平方公里，比最低額度還是減少了0.7平方公里，這已經(jīng)等于廣州前十個(gè)月的住宅用地供應量。而按照廣州住宅平均容積率3.5計算，廣州未來(lái)一兩年將少供應245萬(wàn)平方米住宅，約等于廣州4個(gè)月的住宅需求量。

　　今年不會(huì )再推限價(jià)房用地

　　不僅如此，該新聞發(fā)言人再次明確，今年將不會(huì )再推限價(jià)房用地。另外房管局還將調整供地結構，加大商服用地供應，激勵和吸引投資商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)廣州現代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　據了解，截至12月2日，廣州市共有230多萬(wàn)平方米(折合2.3平方公里)住宅用地供應，顯然比1.8平方公里要多，預計部分地塊可能會(huì )因此收回。

　　去年二三季度地價(jià)不正常

　　對于近期廣州出讓的多幅地塊地價(jià)都比去年低了三成多，該新聞發(fā)言人認為是去年二三季度的賣(mài)地地價(jià)不正常。

　　他表示，廣州土地出讓底價(jià)評估的方法主要有假設開(kāi)發(fā)法、成本法和基準地價(jià)修正法等，主要原理是根據房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結合房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本、土地區域級差價(jià)值規律以及地價(jià)在房?jì)r(jià)中的合理比重，加上對未來(lái)市場(chǎng)變動(dòng)的科學(xué)預測等因素，科學(xué)、準確地評定出讓底價(jià)。由此可見(jiàn)，一般情況下，理性的土地拍賣(mài)價(jià)格應該是圍繞出讓底價(jià)在一定幅度內上浮。

　　他說(shuō)：“2007年二三季度，尤其是三季度，廣州土地市場(chǎng)出現了一些非理性、盲目樂(lè )觀(guān)的情況，出現了高出底價(jià)1倍甚至數倍成交的情況，也就是我們常說(shuō)的溢價(jià)率達到1倍或數倍。溢價(jià)率像股市的市盈率一樣，是我們監測和評估土地市場(chǎng)風(fēng)險的重要指標之一，溢價(jià)率過(guò)高說(shuō)明市場(chǎng)投資預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)、對房?jì)r(jià)的預期明顯超出經(jīng)濟社會(huì )和居民收入的實(shí)際增長(cháng)情況，市場(chǎng)泡沫風(fēng)險較為嚴重。因此，2007年的土地價(jià)格尤其是地王價(jià)格是不具有理性的參考和對比價(jià)值的，我們不會(huì )也不提倡這種對比做法，所以，近期部分媒體拿2007年土地拍賣(mài)數據甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)運行數據與2008年進(jìn)行對比的做法是毫無(wú)意義的，對于引導理性投資和消費，保持經(jīng)濟社會(huì )健康、穩定發(fā)展也是不利的�！�

　　底價(jià)成交說(shuō)明地價(jià)趨正常

　　他認為，2008年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平，除個(gè)別地塊外，拍賣(mài)成交價(jià)都是圍繞底價(jià)正常幅度內上浮，部分地塊以底價(jià)成交。該土地價(jià)格與我市當前的土地價(jià)值(包括最新頒布的基準地價(jià))是基本吻合的。這些動(dòng)態(tài)一方面說(shuō)明廣州市土地市場(chǎng)投資開(kāi)始趨于正常和理性，投資者對市場(chǎng)未來(lái)預期與評估專(zhuān)家的預測判斷趨于一致；另一方面，在當前國際金融環(huán)境不斷惡化的情況下，投資者普遍接納廣州市投放的土地，如珠江新城商業(yè)用地的成交樓面地價(jià)甚至達到了近8000元/平方米，這說(shuō)明投資者對廣州投資前景和房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分認可和充滿(mǎn)信心。

　　-專(zhuān)家聲音

　　救市力度還不夠

　　對于房管局主動(dòng)降低今年住宅土地供應量，合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示，近期廣州住宅用地供應量大而且供應頻繁，部分地塊可能會(huì )出現流拍現象，如果多推了地塊又流拍對樓市影響會(huì )更壞，可能因為此房管局干脆減少供應量，使推出的地塊都能順利賣(mài)出。從這方面來(lái)看對樓市有促進(jìn)的作用。

　　但他認為，廣州采取這樣被動(dòng)的救市措施，力度并不夠。他說(shuō)：“的確，房管局作為政府的一個(gè)職能部門(mén)，能采取的措施都用盡了，如減少土地供應，暫停限價(jià)房用地推出，通過(guò)拆遷政策鼓勵拆遷戶(hù)買(mǎi)一手房等等；像為二次房貸松綁，放寬營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的征收限制等都不由房管局來(lái)定。所以我建議廣州市政府其他職能部門(mén)能參考上海、北京、杭州等城市出臺救市措施。如果等到樓價(jià)大幅下降，政府再要救市就很難了�！�(記者 黃穎)