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　　從前三季情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣持續回落。前3季度房地產(chǎn)投資年度累計值同比增長(cháng)26.5%，增速逐月放緩；商品房新開(kāi)工面積同比增速，則比去年同期放緩11個(gè)百分點(diǎn)；“國房景氣指數”已連續10個(gè)月環(huán)比回落；預收款出現負增長(cháng)，利用外資增速同比大幅回落48個(gè)百分點(diǎn)，利用國內貸款增速回落21.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房空置面積從去年11月以來(lái)持續增長(cháng)，9月末同比增長(cháng)10.2%，居歷史最高位；土地購置動(dòng)力匱乏，開(kāi)發(fā)節奏放緩，對地方財政已造成負面影響；商品房累計銷(xiāo)售面積同比下降14.9%，且第3季度銷(xiāo)售面積低于第2季度，全年銷(xiāo)量下滑已成定局。

　　隨著(zhù)樓市下滑給經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)顯著(zhù)的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的政策轉向已不再是疑問(wèn)。隨著(zhù)包括降低住房交易稅費、下調個(gè)人住房貸款利率下限及最低首付比例，用于支持居民購房等“新政”的推出，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)與前幾年不同的政策相對寬松的發(fā)展空間。但新政能否就此帶動(dòng)行業(yè)景氣回升？對此，分析師分歧較大。

　　需求仍存疑

　　興業(yè)證券分析師認為，“需求不足”是本輪地產(chǎn)行業(yè)持續調整的最根本因素，背后反映的是過(guò)高的房?jì)r(jià)超出購買(mǎi)力以及宏觀(guān)經(jīng)濟惡化使得購房者對房?jì)r(jià)的預期悲觀(guān)。雖然央行的組合拳標志著(zhù)貨幣政策的重大轉向，但這依然不能改變房?jì)r(jià)繼續理性回歸的趨勢。從行業(yè)的資金面而言，長(cháng)期貸款利率下調幅度明顯小于短期貸款，使得房地產(chǎn)行業(yè)仍然相對較為“受傷”。且從控制金融的角度看，即使貨幣投放總量有所增加，但地產(chǎn)行業(yè)仍難以獲得資金青睞。此次央行貨幣政策調整，不會(huì )使得房地產(chǎn)行業(yè)趨勢有明顯改變，維持對房地產(chǎn)行業(yè)的“中性”評級。

　　中金公司分析師也認為，房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會(huì )隨著(zhù)政策的變化而改變，行業(yè)最差階段還沒(méi)有到來(lái)，地產(chǎn)板塊難以出現反轉。長(cháng)江證券證券分析師表示，此次“新政”是對房地產(chǎn)行業(yè)調控思路的部分轉變，而不是全面的轉變。新政的出臺，主要是為了刺激內需，配合宏觀(guān)整體擴張性調控的思路，穩定經(jīng)濟增長(cháng)，改善民生。此次新政為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速調整創(chuàng )造了有利的外部條件，一定程度上降低了未來(lái)向下調整的空間，但不能改變整個(gè)行業(yè)內在的繼續調整要求。

　　不過(guò)光大證券分析師認為，這次政策出臺的及時(shí)性和力度均超出了市場(chǎng)的預期，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的正面作用。理由在于：政策信號對供求雙方預期的改變將起重大影響；第二、放寬利率下限影響巨大，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。第三、房?jì)r(jià)的泡沫程度并沒(méi)有想象的那么大。綜合評估，這次新政策特別在利率優(yōu)惠上的力度是相當大的，將有效地縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整時(shí)間和房?jì)r(jià)的調整幅度。由于目前房地產(chǎn)股票估值反映的是預期未來(lái)房?jì)r(jià)下跌20-30%，而現在，預期房?jì)r(jià)最多在當前的基礎上下調10-15%就可企穩。因此，上調了部分公司的投資評級至“買(mǎi)入”，仍維持對行業(yè)的“增持”評級。

　　后市政策仍可期盼

　　國金證券分析師表示，雖然居民購房信心和市場(chǎng)銷(xiāo)售短期無(wú)法立即恢復，但從政府傳遞出的態(tài)度分析，房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性降低，對于長(cháng)期投資者而言，地產(chǎn)股已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入價(jià)值區間。國信證券分析師表示，雖然目前形勢依然嚴峻，但未來(lái)政策扶持的空間和力度仍會(huì )非常大，管理層可用籌碼相當多，并且未來(lái)仍有很大降息空間，四季度和明年將是各方面利好政策的頻發(fā)期。在經(jīng)濟下行中，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資和內需、帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的重要作用更加突出，政策的累計效應有望刺激行業(yè)率先復蘇，預計2009年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量會(huì )超過(guò)目前的普遍預期。

　　安信證券分析師表示，行業(yè)、貨幣、刺激內需等政策都呈現趨勢性向好，消費者預期將慢慢扭轉，維持行業(yè)“領(lǐng)先大市-A”的投資評級。但危機過(guò)程中市場(chǎng)必定有波折，仍然建議投資者在股價(jià)下調過(guò)程中建倉，不宜過(guò)度追高。(今日投資 金紅梅)