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　　上周傳出消息，有關(guān)設立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方案已經(jīng)獲得國務(wù)院批復，只要確立其實(shí)施細則，此方案便可出臺。據悉，10月初，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始征求REITs方案的意見(jiàn)稿，并已經(jīng)在央行、證監會(huì )及住房和城鄉建設部等各大部委會(huì )簽完畢，獲得了國務(wù)院的批復，具體實(shí)施方案可能在年底或者明年出臺。業(yè)內認為，設立REITs有利于拓展房地產(chǎn)商的融資渠道，減小房地產(chǎn)商對銀行信貸的依賴(lài)。本周，我們邀請業(yè)內人士與大家就這一話(huà)題進(jìn)行交流。

　　　　集小錢(qián)辦大事

　　主持人：REITs的性質(zhì)、功能和操作流程大概是怎樣的？

　　周永勝：房地產(chǎn)投資信托基金屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專(zhuān)業(yè)的基金公司或投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。事實(shí)上，我們曾在國內協(xié)助一些信托公司做過(guò)類(lèi)似REITs的信托產(chǎn)品，但相比正式的REITs，這些信托產(chǎn)品不上市流通，缺乏流動(dòng)性，只能以項目一期二期接力式地募集資金，來(lái)滿(mǎn)足項目長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的資金需求。同時(shí)，所能夠募集資金的份額及其資金規模都有很大限制。也就是說(shuō)，相比較之下，REITs在流動(dòng)性、資金規模、資金的長(cháng)期性上都會(huì )更強，更符合商業(yè)房地產(chǎn)長(cháng)期持續經(jīng)營(yíng)的資金需要。

　　而從目標物業(yè)選擇來(lái)看，REITs總是選擇成熟物業(yè)，也就是能獲得穩定的現金流即穩定的租金收入的物業(yè)打包上市。因此，優(yōu)質(zhì)的商場(chǎng)成為首選，寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以；同時(shí)，打包資產(chǎn)有規模要求，入門(mén)門(mén)檻最低幾億元人民幣，大的可以達十幾億幾十億。從我國香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場(chǎng)看，資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%，其實(shí)就是基本滿(mǎn)租；年收益率一般在7%-8%，還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本，這樣，年租金回報率平均在6%左右。

　　從流程上看，發(fā)行REITs需要對打包物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估定價(jià)，通過(guò)審批、發(fā)行推廣給投資者。REITs的投資者也會(huì )包括一些機構，如保險公司、退休基金、企業(yè)年金等機構投資，但REITs總體來(lái)說(shuō)是解決了中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)通道問(wèn)題，也就是集小錢(qián)辦大事。中小投資者獲得了長(cháng)期穩定的投資渠道和投資回報，大型商業(yè)物業(yè)解決了長(cháng)期經(jīng)營(yíng)所需要的穩定的大規模資金需求�？芍^各取所需，皆大歡喜。

　　市場(chǎng)興趣盎然

　　主持人：據您所知，市場(chǎng)對REITs感興趣嗎？

　　周永勝：市場(chǎng)等了很久了。事實(shí)上，業(yè)界一直想做REITs，只是因為政策阻礙。雖然目前宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不算景氣，但如果REITs上馬，我們并不擔心會(huì )冷場(chǎng)，因為有效需求已經(jīng)很大。一方面，房地產(chǎn)商融資意愿強烈，銀行貸款受到控制、預售回款放慢、上市融資節奏放慢等多種因素作用下，房地產(chǎn)商資金鏈日益緊張，不少企業(yè)已從境外基金、國內基金、信托產(chǎn)品上挖掘融資渠道，而且愿意承受的融資成本比REITs高得多。而REITs能夠提供給房地產(chǎn)商更穩定的長(cháng)期資金支持。所以，一旦REITs被放行，相信樂(lè )意參與的企業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )如雨后春筍般冒出來(lái)。

　　其實(shí)一些大企業(yè)已經(jīng)早就動(dòng)起來(lái)了。那些擁有大量商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商尤其希望借REITs政策東風(fēng)，能夠率先推出REITs產(chǎn)品；還有一些擁有大量商業(yè)物業(yè)的業(yè)主，如百貨集團等也在等待推出REITs產(chǎn)品；另有一些金融機構已經(jīng)在積極尋找和儲備合適的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，就等政策放閘后，將資產(chǎn)打包發(fā)行REITs。

　　另一方面，REITs比我前面提到的類(lèi)似REITs的信托產(chǎn)品發(fā)行更高效、更簡(jiǎn)化、管理更規范，是一個(gè)很好的吸引中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的通道，所以，我們也相信REITs面市后能吸引到各方投資者，尤其是大量的偏好長(cháng)期穩定收益的中小投資者。

　　　勿忘加強監管

　　主持人：REITs這一新的融資渠道會(huì )對商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生影響嗎？在國內推行還有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要解決？

　　周永勝：融資新渠道應能調動(dòng)起中小投資者和房地產(chǎn)商對商業(yè)物業(yè)的投資熱情，帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)擴張，正所謂各取所需，生逢其時(shí)。事實(shí)上，正是因為資金問(wèn)題，國內不少商業(yè)物業(yè)由于缺乏長(cháng)期穩定的資金支持，短期化行為很?chē)乐�，缺乏長(cháng)期、專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)和管理，包括大型物業(yè)分拆出售導致產(chǎn)權分散，與商業(yè)物業(yè)所要求的規�；�、專(zhuān)業(yè)化相距甚遠，直接的結果是投資收益率大打折扣，也嚴重影響了投資者的信心和熱情。

　　所以，從資金和物業(yè)相匹配的角度上講，我認為REITs能促進(jìn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。長(cháng)期穩定的大規模的REITs資金與商業(yè)物業(yè)相結合，投資者可以委托專(zhuān)業(yè)機構提供更專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)和管理，開(kāi)發(fā)商也可以更加樂(lè )意投入更多資源運作好手中的商業(yè)物業(yè)，使其長(cháng)期產(chǎn)生穩定收益和升值。REITs所投資的商業(yè)物業(yè)的租金在不同階段會(huì )有所變化，但總體來(lái)說(shuō)是穩中有升的，也就是說(shuō)REITs的風(fēng)險往往是比較低的。

　　在這個(gè)節骨眼上政府重提REITs，也和擴大內需、拉動(dòng)投資的政策方向吻合。當然，管理層需要正確認識到REITs的功能和利益，同時(shí)要構建起完善的法律框架，并加強監管，以推進(jìn)REITs市場(chǎng)的持續性發(fā)展。

　　活動(dòng)策劃：李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉賓：世邦魏理仕上海投資部董事 周永勝