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　　瀏陽(yáng)是湖南省的一個(gè)縣級市，今年上半年受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，城區一些街道的財政稅收大幅下降。

　　荷花街道辦事處上半年財政收入4962萬(wàn)元，沒(méi)有完成時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半的計劃，主要原因是房地產(chǎn)項目大部分未動(dòng)工，造成地稅減收1000多萬(wàn)元。作為主城區的淮川街道辦事處上半年累計完成財政收入6051萬(wàn)元，其中地稅收入3686萬(wàn)元，分別只占年計劃的近四成和三成多，其中一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)稅收比去年同期減少了近1000萬(wàn)元。

　　記者了解到的一系列數情況和數據表明，一些地方政府高度依賴(lài)的“土地財政”已出現了嚴重問(wèn)題，“土地財政”寅吃卯糧的現象將難以為繼。

　　賣(mài)地是地方政府的一個(gè)“生財之道”

　　“土地財政”，屬于預算外收入，又叫第二財政。在很多地方，第二財政早已超過(guò)第一財政。據國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來(lái)的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

　　長(cháng)沙一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)界人士給記者大致列出了一個(gè)涉及土地的稅費清單，僅在土地環(huán)節就有土地出讓金、教育附加、城市建設附加、土地增值、城市建設配套、人防建設、質(zhì)監、安檢、新材料基金、白蟻防治、防雷、防洪等近20種稅費，光土地環(huán)節的成本就超過(guò)開(kāi)發(fā)總成本的35%。

　　這位人士還說(shuō)，在“土地財政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進(jìn)行招拍掛，價(jià)格就會(huì )翻幾番。

　　把“土地財政”作為政府財政的支柱，并非某一城市或某一地區的個(gè)別情況。根據國土資源部公報的數據顯示：2004至2006年，國內土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年前11個(gè)月為9130億元，占全國財政收入的比重接近20%，賣(mài)地已經(jīng)成為地方財政收入的重要來(lái)源。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員李恩平分析說(shuō)，對“土地財政”依賴(lài)比較嚴重的應該是中部不發(fā)達城市和沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區，欠發(fā)達城市和新興地區由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，“土地財政”必然成為政府收入主要來(lái)源。

　　李恩平說(shuō)，地方政府賣(mài)地生財與我國的分稅制有一定關(guān)系。國家從上世紀90年代開(kāi)始實(shí)行分稅制后，盡管財政收入大幅增長(cháng)，但留給地方財政的錢(qián)并不多。相比之下，由于城市擴張和土地占用帶來(lái)的稅收，包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，全部由地方享有，賣(mài)地當然就成了地方政府生財的最直接選擇。

　　“土地財政”走到懸崖邊

　　土地市場(chǎng)的慘淡使一些高度依賴(lài)“土地財政”的地方政府坐立不安。

　　記者在長(cháng)沙采訪(fǎng)了解到，2007年長(cháng)沙土地招拍掛成交額為200多億元，而當年長(cháng)沙市的地方財政收入為261.33億元。今年長(cháng)沙土地成交額減少到88億元左右，基本與2006年差不多�！敖衲攴康禺a(chǎn)不景氣對長(cháng)沙財政影響非常大�！遍L(cháng)沙市政府一位工作人員私下對記者說(shuō)。

　　2007年，湖南房地產(chǎn)及建安企業(yè)的納稅額占全省全年地稅總額的36%，可以說(shuō)是湖南地稅的主要稅源。

　　今年土地市場(chǎng)冷清的局面與去年火熱的情景形成了鮮明的對比。浙江中天集團湖南天翔房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理許銘生去年參與長(cháng)沙一宗土地網(wǎng)上拍賣(mài)，當時(shí)一塊位于長(cháng)沙市河西雷鋒大道的地塊以每畝均價(jià)接近180萬(wàn)元成交；而一年之后，仍然還是位于河西的一處地塊，卻只有一家買(mǎi)家僅開(kāi)出了每畝99.66萬(wàn)元的報價(jià)，價(jià)格相差近一倍。在最近一次網(wǎng)上掛牌的5宗土地中，因競買(mǎi)報價(jià)低于底價(jià)或無(wú)人報價(jià)而有3宗流拍。

　　由于土地市場(chǎng)不活躍，瀏陽(yáng)市今年上半年沒(méi)有推出一宗土地進(jìn)行拍賣(mài)出讓。這意味著(zhù)，瀏陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著(zhù)階段性斷裂現象，只能從過(guò)去拍賣(mài)的土地中開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

　　據中原地產(chǎn)研究中心提供的2008年10月土地月報顯示，今年1至10月全國累計土地流拍率在三成以上，其中，居住地塊流拍率更接近四成。受成交量大幅下跌的影響，10月份土地成交金額130億元，較前9個(gè)月的平均值大幅下降34%；同期居住用地成交金額71億元，較前9個(gè)月的平均值下降46%。

　　中國指數研究院土地研究中心的數據顯示，2007年1至8月南京市土地成交面積637公頃，共成交64宗地塊，總成交價(jià)達171億元。而今年1至8月，南京市土地成交面積只有362公頃，較去年同期下降43%；土地成交總價(jià)79億元，較去年同期減少92億元。

　　2007年廣州土地出讓金預算收入為90億元，實(shí)收207億元，超收117億元。但今年由于土地成交慘淡，土地出讓規模被大幅調減，前8個(gè)月土地出讓收入只有約53億元，僅為去年實(shí)際收入的1/4左右。

　　李恩平等專(zhuān)家認為，“土地財政”的形成與我國土地出讓制度有關(guān)。目前土地都是通過(guò)買(mǎi)斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂(lè )于寅吃卯糧、竭澤而漁，根本不考慮下一任政府官員如何解決財政收入的問(wèn)題。這種主要依靠“土地財政”建立的城市經(jīng)濟發(fā)展模式也是不可持續的，將數十年后的公共財政收入提前收了，一旦大規模城市化進(jìn)程結束，可供開(kāi)發(fā)的土地日益減少，未來(lái)的公共財政狀況將會(huì )面臨嚴峻考驗。

　　應盡快開(kāi)征物業(yè)稅

　　“救房市就是救政府！”這是目前社會(huì )上流行的一種觀(guān)點(diǎn)。事實(shí)也正是如此，許多地方政府都采取了種種措施，防止房市進(jìn)一步低迷下滑。

　　盡管土地市場(chǎng)冷清，但很多地方政府并未打算放棄這一生財之道，相反在更加專(zhuān)心地經(jīng)營(yíng)這個(gè)錢(qián)袋子。地方政府過(guò)度依靠“土地財政”絕非偶然，投資少、收益高、見(jiàn)效快使之成為發(fā)展GDP的不二法寶。

　　一方面，在現行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)；另一方面，“土地財政”對抬高房?jì)r(jià)有推波助瀾的作用，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過(guò)高都在一定程度上助推了房?jì)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費最終會(huì )轉化為商品房成本，由購房者買(mǎi)單。

　　“要從根本上解決當前‘土地財政’困局，改變單純依靠土地出讓金和房地產(chǎn)稅收為主要收入的財政現狀，應該盡快開(kāi)征物業(yè)稅�！弊》亢统青l建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌提出了建議。

　　他認為，我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng )造財政收入，也就是說(shuō)通過(guò)賣(mài)地的土地出讓金來(lái)滿(mǎn)足財政需求。實(shí)際上世界上很多發(fā)達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過(guò)對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng )造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入。而且，主觀(guān)上也會(huì )促使政府平抑地價(jià)，而不像我國千方百計抬高地價(jià)。(記者：李佳鵬 丁文杰)