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　　——訪(fǎng)住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林

　　按照“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實(shí)”的精神，高達9000億元的住房保障投資計劃快速啟動(dòng)，未來(lái)三年內將完成對廉租房投資2150億，棚戶(hù)區改造投資1015億元，經(jīng)濟適用房投資6000億元。大量保障性住房入市將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)中利益各方如何應對新形勢？中國經(jīng)濟時(shí)報記者近日專(zhuān)訪(fǎng)住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林，對上述問(wèn)題做出解析。

　　9000億元并非全部來(lái)源中央財政

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：此次中央出臺9000億元住房保障投資計劃的原因是什么？請您解讀這個(gè)政策。

　　王玨林：國務(wù)院確定擴大內需十項措施，將加快建設保障性安居工程，加大廉租房支持力度作為其中的一項措施，說(shuō)明黨中央、國務(wù)院在加大投資、促進(jìn)消費的同時(shí)，要重點(diǎn)解決城鄉低收入家庭的住房問(wèn)題。在2008年已經(jīng)和即將投入的1000億元建保障性住房的基礎上，未來(lái)還將投資9000億元用于保障性住房建設。這9000億元用于保障性住房建設的資金，除了中央計劃投入的部分外還包括地方和社會(huì )投入以及銀行的貸款。

　　保障性住房主要還是依賴(lài)于政府的重視和支持，但僅靠政府來(lái)完成此項工作能力還是有限的，需要社會(huì )和市場(chǎng)的支持。這次國務(wù)院把住房保障工作作為工作和投入的重點(diǎn)，會(huì )在原有的基礎上大大推進(jìn)我國城鄉住房保障工作，使更多住房困難家庭的住房條件得到改善。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：近年來(lái)各地都出現土地流拍現象，已經(jīng)影響到地方政府的財政收入，廉租房建設的資金從哪里來(lái)？

　　王玨林：首先，要認識到民生問(wèn)題是政府的首要工作。住房是民生問(wèn)題，是政府最應當重視的工作。其次，政府有能力解決困難群體的住房問(wèn)題。這些年我國的經(jīng)濟發(fā)展很快，地方經(jīng)濟也都保持了較快速度增長(cháng)，這都為解決民生問(wèn)題提供了基礎和保障。第三，現在是解決保障性住房的最好時(shí)機。一方面是國家非常重視解決低收入群體的住房問(wèn)題，并給予大量的資金注入和政策上的支持；另一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，帶來(lái)了土地市場(chǎng)的不景氣，拿出部分住宅用地來(lái)建設保障性住房，可以說(shuō)對國、對民和對市場(chǎng)都有好處。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應轉變發(fā)展思路

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：大量保障性住房入市是否會(huì )沖擊到商品房市場(chǎng)？

　　王玨林：怎么看這個(gè)問(wèn)題？從消費能力上看，由于中低收入家庭收入所限，他們永遠不會(huì )成為市場(chǎng)的組成部分。因為他們沒(méi)有能力買(mǎi)商品房。從城市住房用地配置來(lái)看，我們把城市住宅建設用地比喻成一塊大蛋糕，保障性住房的用地劃撥多了，市場(chǎng)商品房的建設用地必然會(huì )減少，市場(chǎng)商品房建設用地的蛋糕就會(huì )變小，但市場(chǎng)上實(shí)際購買(mǎi)能力并沒(méi)有減少，供求關(guān)系發(fā)生了變化，應當更有利于供方，而不是求方。

　　從加強和擴大住房保障政策上看，由于我國絕大部分居民都屬于中低收入家庭，購買(mǎi)商品房能力都有限；另外我國城市的住房保障制度才剛剛起步，政策處于建設和完善中。很多人在觀(guān)望，看政策是否能落實(shí)到自己身上，這會(huì )影響部分住房消費市場(chǎng)。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：在這樣的形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應當怎么應對？

　　王玨林：一是要認真理解國家的政策。國家有關(guān)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的政策，重點(diǎn)傾向于自住、改善和普通住房居民。二是要認識市場(chǎng)。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然與其他發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，但也會(huì )受到世界經(jīng)濟普遍下滑的影響。三是正確認識前幾年房?jì)r(jià)。前幾年城市住房?jì)r(jià)格大幅上漲，是市場(chǎng)不成熟、消費不理智的現象，很難再出現類(lèi)似情況。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據企業(yè)的現狀和能力，重新調整發(fā)展思路。一是地不要占得太多，太多會(huì )帶來(lái)資金周轉上的困難；二是建好的房子該出手就出手，不要觀(guān)望；三是沒(méi)地的該拿就拿，以品質(zhì)和服務(wù)贏(yíng)得市場(chǎng)。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與保障性住房的利潤空間能有多大？

　　王玨林：保障性住房的利潤空間是有嚴格限制的，對建設單位是沒(méi)有規定的，也就是說(shuō)誰(shuí)參加保障性住房建設都可以，但要通過(guò)競爭程序得到工程。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；廉租房與經(jīng)濟適用房的性質(zhì)相似。

　　具體分配方案還未出臺

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及，大量保障性住房的建設將給國民經(jīng)濟帶來(lái)什么樣的影響？

　　王玨林：國務(wù)院在部署落實(shí)中央政策的七項工作時(shí)，第三條就明確提及要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，并強調房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)穩定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。在商品房銷(xiāo)售不旺的情況下，廉租房的大規模建設將擴大投資、增加就業(yè)、促進(jìn)消費、穩定市場(chǎng)，并給相關(guān)產(chǎn)業(yè)以支持。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：如何調動(dòng)地方政府的積極性，保證9000億元投資計劃能夠落到實(shí)處，對主管部門(mén)未來(lái)的工作提出了哪些新要求？

　　王玨林：除了國家提供的保障性住房資金外，地方政府還要從土地供應、市政配套、資金等方面給予更大的投入。要保障這些資金不為它用，關(guān)鍵在于監管上。對這筆資金的使用要嚴格監管；工程施工全過(guò)程進(jìn)行監管；對土地安排計劃、保障性住房計劃、保障性住房建設進(jìn)行檢查。主管部門(mén)通過(guò)不定期抽查來(lái)監督地方政府的落實(shí)情況，保證資金到位、規劃到位和建設到位。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：9000億元中中央轉移支付的比例有多大？其中有多少已經(jīng)被包括在原來(lái)的“十一五”計劃？

　　王玨林：“十一五”期間各個(gè)城市都制定了保障性住房的建設計劃，現在依然可以依據原來(lái)的計劃實(shí)施，國家資金方面的支持，會(huì )加快各地住房保障計劃的實(shí)施，并為建立城市住房保障體系奠定很好的基礎。(記者 張一鳴)