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　　央行10月22日宣布，所有銀行將在10月27日前完成新的房貸實(shí)施細則的擬定工作并公布于眾。然而時(shí)近一個(gè)月，除農行、交行、杭州銀行和部分上海銀行網(wǎng)點(diǎn)外，大多數銀行總行都沒(méi)有推出新的房貸實(shí)施細則。

　　面對房貸新政實(shí)施細則“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”的現象，許多新盤(pán)銷(xiāo)售商、二手房和專(zhuān)業(yè)房貸中介公司、金融機構房貸部門(mén)、房產(chǎn)交易機構以及購房者們都感到有些無(wú)所適從。人們呼吁：盡管真正完善新的房貸實(shí)施細則還面臨許多細節方面的難題，但是時(shí)不我待。社會(huì )方方面面都來(lái)想辦法，集合大家的智慧盡快將新的房貸實(shí)施細則落到實(shí)處。

　　　　10月27日：所有銀行悄無(wú)聲息

　　照理，10月27日是央行要求所有銀行推出房貸新政實(shí)施細則的最后期限�？墒�，當天居然沒(méi)有一家銀行推出新的動(dòng)作。

　　根據央行的要求，這一天各家銀行不但要推出具體的房貸新政實(shí)施細則，還要隨時(shí)就購房者關(guān)心的問(wèn)題給以詳細咨詢(xún)和回復，并做好宣傳解釋工作。然而，據上海一家媒體報道說(shuō)，幾乎所有銀行都在“仔細研究或擬定”之中，或者“等待總行的通知再定”。當記者詢(xún)問(wèn)將如何回復新的申請房貸客戶(hù)可能提出的問(wèn)題時(shí)，銀行都表示“先把材料收下，等到具體細則出臺后再進(jìn)行審批�！�

　　接下來(lái)媒體關(guān)心的是：“究竟何時(shí)出臺房貸新政實(shí)施細則”？對此一位銀行人士說(shuō)：“按照慣例，實(shí)施細則不可能很快出臺。如2007年9月央行規定實(shí)施二套房貸具體政策時(shí)，最后也是過(guò)了一個(gè)月才陸續出臺的，而且那時(shí)央行和銀監會(huì )還特意補發(fā)了一些完善措施，之后各家銀行才正式執行”。該人士還說(shuō)，退一步講，哪怕擬定了實(shí)施細則，也還有一個(gè)“磨合過(guò)程”。直到這一天的下班時(shí)間，記者還是沒(méi)有得到明確的答復。

　　有人要問(wèn)，銀行不著(zhù)急嗎？表面上看，銀行靜若止水，但事實(shí)并非如此。就在10月27日前一天，上海各大商業(yè)銀行支行都在緊張地開(kāi)會(huì )商討如何貫徹央行頒布的規定，而且都在抓緊擬定各自具體的實(shí)施細則。

　　實(shí)施細則遲遲未決的后果是很明顯的：銀行關(guān)于新的房貸審批和放貸工作一律暫停；所有二手房和房貸中介公司不得不中斷購房者們房產(chǎn)交易后的房貸申請業(yè)務(wù)。

　　10月29日：兩家銀行率先行動(dòng)

　　經(jīng)過(guò)兩天“靜默期”，光大和農業(yè)銀行終于率先打破“沉默”，公開(kāi)推出自己的房貸新政實(shí)施細則。

　　10月29日，光大銀行總行作出如下規定：對2008年11月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的，購房者可于12月15日前提交書(shū)面利率調整申請，然后銀行根據不同情況作出是否享受優(yōu)惠利率的決定。對此前執行基準利率或下浮利率(基準利率優(yōu)惠15%)貸款方式的，若購房者未提出調低利率申請或審批未通過(guò)的，只要符合相應條件，將執行基準利率0.82倍的優(yōu)惠。所有已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，調整后利率均于2009年1月1日起執行。

　　對于購買(mǎi)“第一第二套自住房”的貸款利率是這樣規定的，凡符合套型建筑面積90平方米以?xún)鹊�，首付比例�?0%、貸款利率在基準利率基礎上下調30%；若購買(mǎi)第二套住房的(指此前在銀行有1筆未結清房貸)，只要符合條件首付比例定為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%；若購買(mǎi)第三套房的，首付款比例定為30%、貸款利率不享受優(yōu)惠政策。上述所指的第一第二套住房，該行規定以家庭為單位。

　　比較央行、銀監會(huì )在2007年發(fā)布的“9·27”政策(二套房貸首付四成、貸款利率上浮10%)，光大的實(shí)施細則顯然優(yōu)惠得多。

　　農行當天推出的房貸新政實(shí)施細則強調的是普通自住房和改善型普通自住房同非普通住房的區別：凡首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的，最低首付款比例為20%、貸款最低執行利率為同期同檔次基準利率的0.7倍；凡購買(mǎi)非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。

　　農行針對新政出臺前個(gè)人住房貸款利率的調整規定了兩種方式：一是“自動(dòng)調整”，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的，原則上無(wú)需購房者申請，貸款利率自2009年1月1日起統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。二是“手工調整”，即對不符合“自動(dòng)調整”標準或由于其他原因無(wú)法進(jìn)行自動(dòng)調整的，購房者須事先提出書(shū)面申請并經(jīng)銀行審批通過(guò)。只要雙方同意，新的利率可于2009年1月1日起開(kāi)始調整。

　　10月30日：“朝令夕改”為哪般

　　24小時(shí)以后，也就是10月30日，農行和光大銀行總行突然叫停已推出的實(shí)施細則。兩家銀行均明確表示，前一天推出的實(shí)施細則作為一種“嘗試”，現在仍在“加緊修訂”，具體將等待央行和銀監會(huì )的進(jìn)一步指示再行公布。

　　就在兩家銀行“改口”的當天還發(fā)生一個(gè)小小的插曲，一家媒體10月29日曾報道某銀行召開(kāi)行長(cháng)會(huì )議初步同意推出房貸新政實(shí)施細則�？墒堑诙�天當記者進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)時(shí)，該銀行突然告知：由于某種原因致使原來(lái)擬定的房貸細則在10月30日下午被取消。還有更令人意外的是，也就在農行叫�！笆装妗睂�(shí)施細則的第二天，該行再次推出第二版的實(shí)施細則。也就是說(shuō)，農行在短短兩天中一口氣頒布了兩版實(shí)施細則。

　　“朝令夕改”之舉難免引起人們各種猜測，相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士估計大概是以下3個(gè)原因。一是認為自己推出的細則“過(guò)于寬松”，同上面的規定“不太一致”；二是上海有關(guān)“普通和非普通住房”的重新界定方案尚未出臺，而細則的擬定必須參考上述方案才能最后定奪；三是可能感到過(guò)早推出“不一定合算”，把關(guān)過(guò)嚴的話(huà)會(huì )把客戶(hù)擠走；太松的話(huà)又不符合政策規定。

　　11月3日：交行發(fā)布實(shí)施細則

　　在相隔一周的11月3日，交通銀行正式推出房貸新政實(shí)施細則，該行于是成為進(jìn)入11月后第一個(gè)正式公布實(shí)施細則的銀行。

　　由于上海重新劃分了“普通和非普通住房”的界線(xiàn)，此次交行的實(shí)施細則將此作為劃分標準。內容大致是：新增客戶(hù)首次利用貸款購買(mǎi)普通自住房的首付比例定為20%、貸款利率可執行基準利率的0.7倍；其他客戶(hù)首付比例和利率繼續執行央行359號和452號文件的有關(guān)規定；存量客戶(hù)貸款利率正在研究制定中，至少到2009年1月1日才能正式執行。

　　值得注意的是，該行在推出實(shí)施細則的同時(shí)反復強調，該細則是“以政策為準繩、市場(chǎng)為導向、客戶(hù)為中心、風(fēng)險為保障、效益為目的”制定的。他們制定的實(shí)施細則既要保障民生需要，又要兼顧自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及風(fēng)險的防范。業(yè)內人士分析，交行的實(shí)施細則顯然還是比較謹慎的。

　　自農行和交行先后出臺各自的房貸新政實(shí)施細則之后，一批中小銀行感到有些擔憂(yōu)。某銀行副行長(cháng)在談到自己何時(shí)推出實(shí)施細則時(shí)向媒體抱怨：“大銀行遲遲不出實(shí)施細則，我們更難說(shuō)了。一般情況下我們總是盯住大銀行，只是在細節上稍作修改就可以了。如果全部按照大銀行的細則操作，小銀行的業(yè)務(wù)量和利差都會(huì )倒掛，這就沒(méi)法操作了”。對小銀行來(lái)說(shuō)，還有相關(guān)的銀行風(fēng)險管理、資產(chǎn)匹配、人手都要重新調整，這樣成本就越來(lái)越大。

　　11月15日：部分銀行網(wǎng)點(diǎn)有動(dòng)作

　　截至11月15日，除了農行、交行外，其他銀行似乎仍在觀(guān)望。據悉，上海已有個(gè)別銀行網(wǎng)點(diǎn)出現了按新政申請貸款的案例。如招商銀行日前通過(guò)新聞發(fā)布會(huì )公布了他們的房貸新政實(shí)施細則，同時(shí)開(kāi)始對外發(fā)放新的住房貸款。而另一家大型銀行下的區分行已悄然推出房貸新政實(shí)施細則的“暫行規定”并以此發(fā)放了貸款，但總行至今還未出臺房貸新政實(shí)施細則。

　　根據幾家媒體所透露的招商銀行的實(shí)施細則，購房者原則上要事先提出申請，然后銀行對客戶(hù)進(jìn)行測評，最后根據測評結果才決定具體的貸款優(yōu)惠幅度。據說(shuō)，這個(gè)幅度將根據購房者的收入情況、購房狀況(套數)、購房面積等條件來(lái)定。

　　據媒體透露其中一家分行所作出的規定：購房者將被劃分為不同等級，然后決定給予什么樣的房貸優(yōu)惠幅度。據說(shuō)只有首次購房的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”才可享受利率下浮至0.7倍和兩成首付的政策；而對于已還清房貸但有過(guò)房貸記錄的客戶(hù)，該分行則將之排除在“首次購房”的范疇外。該分行認定的所謂“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”含義是要同時(shí)符合下述三項條件：

　　月繳750元以上公積金并滿(mǎn)1年的、凈資產(chǎn)達到120萬(wàn)元以上的、職業(yè)相對穩定人士”等。

　　大家知道，房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明是：購房人同時(shí)滿(mǎn)足年滿(mǎn)18周歲、購買(mǎi)90平方米以下普通住房、目前沒(méi)有單獨和他人共同購買(mǎi)住房三項條件。顯然，這家銀行向購房者提出了更高的要求。有人士推測，此類(lèi)區分方式很有可能被許多銀行仿效。