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　　選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款?或者如何令兩者結合達到最優(yōu)惠?這是貸款購房者普遍要面臨的一大問(wèn)題。在經(jīng)過(guò)近期的三次央行降息之后,許多購房者對于商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率的對比頗有眩暈之感。但仔細對比二者后不難發(fā)現,選擇個(gè)人住房公積金貸款依然具有利率優(yōu)勢。

　　令很多人沒(méi)有注意到的是,在央行近期連續下調商業(yè)性住房貸款利率的同時(shí),公積金貸款利率也已下調了三次。根據調整后的個(gè)人住房公積金貸款利率,目前5年期以下(含5年)公積金貸款利率由現行的4.32%調整為4.05%,5年期以上利率由現行的4.86%調整為4.59%,調整后的個(gè)人住房公積金貸款利率已經(jīng)與2006年執行的利率標準接近。

　　商業(yè)性個(gè)人住房貸款方面,經(jīng)過(guò)三次降息,商業(yè)性個(gè)貸5年以上的貸款利率由原來(lái)的7.85%調整為7.2%。對比個(gè)人住房公積金貸款5年以上期利率4.59%,年利率相差2.61%。以商業(yè)性個(gè)人住房貸款最優(yōu)惠的下限利率標準計算,其年利率為5.04%,與住房公積金貸款的年利率相差0.45%,不難發(fā)現,公積金貸款相對商業(yè)貸款而言具備一定的利率優(yōu)勢。

　　據了解,廣州擬提高公積金住房貸款的最高限額,從過(guò)去個(gè)人40萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元,夫妻合計貸款額度上限從65萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。按照一對夫婦最高可獲得的80萬(wàn)元公積金貸款,按貸款10年等額本息還款法計算,采用公積金貸款的方式還款總額99.9098元,月均還款8325元。而采用商業(yè)貸款方式,即便能夠申請到7折利率,還款總額則為102.0106萬(wàn)元,月均還款8500元。

　　而對于貸款購買(mǎi)第二套房的換房一族而言,公積金貸款的優(yōu)勢就非常明顯了。同樣是10年80萬(wàn)元的房貸,采用公積金貸款的方式還款總額依然為99.9098元,月均還款8325元。而采用商業(yè)貸款的方式,則要按照利率上限執行,還款總額達112.4561元,月均還款9371元。兩者相比,公積金貸款足足可以省12萬(wàn)元。

　　就廣州當前樓價(jià)而言,目前市區內主流的一手房?jì)r(jià)位在8000-12000元/平方米,按照普通住宅144平方米計算,一手商品房的總價(jià)普遍在60萬(wàn)元以上,有相當一部分是在80-100萬(wàn)元之間。一旦公積金貸款最高限額上調,采用公積金貸款利率的優(yōu)勢就將顯現出來(lái)。特別是對有換房需求的公務(wù)員買(mǎi)家來(lái)說(shuō),用公積金貸款的方式購買(mǎi)第二套房更為合理。

　　二手房方面,據滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部沈銳培介紹,目前二手房市場(chǎng)上采用公積金貸款的購房者占20%左右,其中70%的用于購買(mǎi)90平方米以下戶(hù)型,總價(jià)一般在50-55萬(wàn)元左右,總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)的約占7%。對于二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō),原來(lái)夫妻合計貸款額度上限65萬(wàn)元已經(jīng)相當足夠,提高到80萬(wàn)元可能意義不大。

　　有業(yè)內人士表示,提高公積金貸款上限能刺激一部分的改善型住房需求,令事業(yè)單位、大型國企員工以及公務(wù)員等符合公積金貸款申請條件的購房者,無(wú)須因為公積金貸款限額不足而壓抑改善居住的需求。(記者王昊)