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    2008年11月23日，北京市自11月24日起，對享受優(yōu)惠政策的住房平均交易價(jià)格作出調整。 中新社發(fā) 樊甲山 攝

　 “普通住房”門(mén)檻今起降低 購房?jì)?yōu)惠范圍擴大

　　新政出臺 我們怎么去買(mǎi)房？

　　今日起，北京將實(shí)行新的“普通住房”價(jià)格認定標準。新標準較以往大為放寬。按照北京市相關(guān)規定，普通住房在北京可以享受到優(yōu)惠政策。例如，購買(mǎi)普通住房繳納的契稅可以減半，即總房款的1.5%，而非普通住房則要繳納3%。北京市建委相關(guān)負責人表示，享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調整為，北京市三環(huán)以?xún)让刻卓們r(jià)215萬(wàn)元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套175萬(wàn)元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套165萬(wàn)元人民幣、五環(huán)以外每套100萬(wàn)元人民幣。

　　新政將怎樣指導我們買(mǎi)房賣(mài)房？對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？一年來(lái)處于“饑寒交迫”中的開(kāi)發(fā)商們怎樣看待這一新政？本報在新政執行首日對相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　什么是“普通住房”？

　　除別墅外容積率基本都達標

　　據此次北京市建委出臺的最新標準，北京市的普通住房須符合以下三個(gè)條件：

　　住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　北京市建委相關(guān)負責人解釋?zhuān)�建筑容積率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“容積率”)，指建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值，例如：在1萬(wàn)平方米的建筑基地上，建有單樓層5000平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為100%，計算公式為：容積率=總建筑面積/總用地面積(與占地面積不同)�！耙袁F在北京市在售樓盤(pán)來(lái)看，除了別墅外，絕大多數樓盤(pán)都符合這個(gè)標準，而且一個(gè)樓盤(pán)的容積率是多少，購房者可以向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)，購房合同中也會(huì )明示�！�

　　據了解，北京普通住房?jì)?yōu)惠標準的出臺，要追溯到2005年5月30日。當時(shí)北京市建委緊急發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知》。

　　當時(shí)的標準有三個(gè)，前兩項和此次新標準的界定相同，只有第三項不同，當時(shí)的是“實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地(北京市不同區域土地有不同級別的地價(jià))上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”。

　　而不同級別的土地上的住房平均交易價(jià)格分六級。當時(shí)的規定是：一級土地上住房平均交易價(jià)格11068元/平方米；二級土地上住房平均交易價(jià)格9555元/平方米，而六、七、八、九、十級土地上的住房平均交易價(jià)格為4526元/平方米。

　　“當時(shí)出臺普通住房標準的根本目的在于抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�！痹鴧⑴c該政策制定的一位市建委相關(guān)負責人向記者介紹�！俺雠_之初確實(shí)起到了一定效果，但時(shí)間不長(cháng)�！卑凑债敃r(shí)的最低標準計算，如果高于5793.6元/平方米就是非普通住宅，那么目前北京五環(huán)內幾乎沒(méi)有能享受“普通住房”待遇的樓盤(pán)。連通州、順義等遠郊區的房?jì)r(jià)都高過(guò)了這個(gè)價(jià)格。

　　現在買(mǎi)“普房”有哪些實(shí)惠？

　　日前購房未收房照享優(yōu)惠

　　按此次市建委的“減稅”新政，消費者購買(mǎi)普通住房可享契稅減半的優(yōu)惠，即總房款的1.5%，而非普通商品房仍要繳納3%。

　　上月，財政部下發(fā)新規，為百姓購買(mǎi)普通住房提供多項優(yōu)惠政策。其中包括個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　以總房?jì)r(jià)100萬(wàn)元的住房為例，購買(mǎi)90平方米以上、140平方米(含)以下的普通住房可比非普通住房少繳1.5萬(wàn)元；如果購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，仍以總房?jì)r(jià)100萬(wàn)元來(lái)計算，可比非普通住房減少2萬(wàn)元的契稅。

　　此外，對于此次新政施行的時(shí)間，市建委表示，由于簽完合同不必立即繳納稅費，因此，如果購房人是今日以前簽訂的購房合同且尚未收房，稅費可以等到今日以后再繳納。屆時(shí)，即可均按新的交易價(jià)格標準享受稅費優(yōu)惠。焦劍/制表

　　二手房成新政最大贏(yíng)家？

　　大量二手房營(yíng)業(yè)稅免征

　　“其實(shí)新政最大的受益者是二手房，它們中很多都因為新標準從非普通住房轉變成了普通住房�！�

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，普通住房和非普通住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通買(mǎi)賣(mài)時(shí)，所繳納的契稅有很大不同。

　　根據規定，房屋未滿(mǎn)5年出售時(shí)，非普通住房要繳納1%的土地增值稅和售出與購買(mǎi)差額的5.5%營(yíng)業(yè)稅；普通住房則免交土地增值稅和差額營(yíng)業(yè)稅。

　　“二手房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購房者通常將契稅加進(jìn)房款中，而這部分錢(qián)其實(shí)是購房者出的。而新政執行時(shí)，這條看似對二手房沒(méi)什么涉及的規定，其實(shí)對二手房市場(chǎng)有深遠影響，甚至會(huì )大過(guò)新房�！�

　　胡景暉舉例說(shuō)，以現在二環(huán)以?xún)鹊囊惶锥�手房為例，面積138平方米，總價(jià)200萬(wàn)元，房產(chǎn)證核發(fā)滿(mǎn)5年，當初購買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元。如果昨日購買(mǎi)，它會(huì )被認定為“非普通住宅”，購買(mǎi)者繳納的稅費要多花85000元；而今日起購買(mǎi)，它會(huì )被認定為“普通住宅”，購買(mǎi)者一下可省下85000元。

　　新政未達開(kāi)發(fā)商預期？

　　期待第二套房政策放寬

　　“這是政府導向性的措施，將對樓市的回暖起到積極的信號作用，但效果目前仍難確定�！苯鸲技瘓F營(yíng)銷(xiāo)策劃副總經(jīng)理劉江向記者表示，很高興看到政府一項項刺激樓市成交量的措施出臺。

　　“這次北京市建委出臺的規定，將享受優(yōu)惠政策的條件具體化了�！� 香港太平洋國際投資顧問(wèn)總裁賈臥龍表示，“以前規定的‘實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住宅平均交易價(jià)1.2倍以下’，現在變成了詳細的價(jià)格參考；以前政府很難去界定操作，而消費者更是不好算這筆賬，現在把這條改成具體的數字，簡(jiǎn)單明了，消費者一看就知道自己節約了多少錢(qián)，政府操作也更簡(jiǎn)單�！�

　　“這對成交量將起到積極作用，市場(chǎng)對普通住房的疑慮也已全部消失，各方都可以按照這個(gè)操作來(lái)進(jìn)行貸款。去年新政對于90平方米的限制，現在被徹底打破，成了140平方米。為中高收入者買(mǎi)房打開(kāi)綠燈，從而激活市場(chǎng)成交量�！泵魈斓禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監賈玉鵬分析。

　　“但仍沒(méi)達到我們的預期，我們預期政府會(huì )在第二套房和二手房交易流通等環(huán)節放寬限制�！敝畜w奧園總裁陳順表示，“第二套房和二手房交易流通的限制抑制了很大一部分消費需求。當時(shí)第二套房政策是為了抑制炒房族而定的，而目前炒房族很少，可以適當考慮放寬。而二手房交易的各種稅費也抑制了一部分需求，像我們現在規定，新購非普通住房未滿(mǎn)5年轉手賣(mài)出，要交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。如果這塊能夠有所放寬，將時(shí)間變成3年，將促進(jìn)一部分人置換新房。目前上海等地就已把時(shí)間縮短了�！标愴槺硎�。

　　聲音

　　減稅作用小　降價(jià)是根本

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，新政策的出臺將使北京更多的住宅從“非普通住宅”變?yōu)椤捌胀ㄗ≌�”，進(jìn)而享受到一系列的稅收、貸款上的優(yōu)惠。

　　但在優(yōu)惠力度上卻顯得不大。此前上海和杭州都出臺了相關(guān)的減免交易環(huán)節營(yíng)業(yè)稅的政策，卻都沒(méi)能有效刺激房市。

　　舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，100萬(wàn)元的總房款，契稅降低1%，購房者才少拿1萬(wàn)元錢(qián)；而如果房?jì)r(jià)降低10%，購房者就會(huì )少出10萬(wàn)元。

　　“占總房款百分之幾的契稅與動(dòng)輒百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元的房?jì)r(jià)相比，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微�！� 胡景暉認為，目前房?jì)r(jià)仍然虛高，要讓更多的普通老百姓買(mǎi)得起房，房?jì)r(jià)降低比契稅降低更有吸引力。

　　新政解析

　　買(mǎi)什么樣的房子優(yōu)惠最大？

　　在北京買(mǎi)什么樣的房子才能享受新政優(yōu)惠呢？由于北京市目前大部分在售項目的建筑容積率均在1.0(含)以上，且普通住房必須滿(mǎn)足該項和140平方米以下兩項規定，因此，購房者在購房時(shí)只需考慮房屋面積及總價(jià)即可。

　　二、三環(huán)間：

　　均價(jià)1.84萬(wàn)元/平方米 總價(jià)215萬(wàn)

　　按照新標準計算，二環(huán)、三環(huán)之間的樓盤(pán)，購房者購買(mǎi)一套140平方米的住房，每平方米的均價(jià)需要控制在1.84萬(wàn)元/平方米以下，方可算做是普通住房而享受優(yōu)惠政策。由于目前三環(huán)以?xún)瓤晒┏鲎尩耐恋卦桨l(fā)稀少，因此在前一階段的降價(jià)過(guò)程中，三環(huán)以?xún)鹊姆课蒌N(xiāo)售價(jià)格總體上看并未受到過(guò)大的影響。

　　根據我愛(ài)我家的統計數據顯示，目前東三環(huán)在售的商品房項目均價(jià)在25000元/平方米-30000元/平方米之間，而北三環(huán)則略少，但總體仍保持20000元/平方米；相比之下，購房者如需選擇140平方米上限的房屋，則要到西南二、三環(huán)間購買(mǎi)。但如果要購買(mǎi)100平方米左右的房屋，則選擇余地更大。

　　部分符合減稅政策的新盤(pán)：

　　【崇文區】冠城·名敦道 13500元/平方米

　　中海紫御公館 18000元/平方米

　　三、四環(huán)間：

　　1.5萬(wàn)元/平方米 總價(jià)175萬(wàn)

　　按照新標準計算，三環(huán)與四環(huán)之間的樓盤(pán)，即使購買(mǎi)了一套140平方米的住房(140平方米是規定面積的上限)，每平方米的均價(jià)只需要在1.5萬(wàn)元(總價(jià)175萬(wàn)÷面積140平方米×1.2＝1.5萬(wàn))以下，即可算做是普通住房而享受優(yōu)惠政策。如果購房面積小一些，價(jià)格標準自然更低。

　　根據北京市統計局一至三季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格的統計數據顯示，四環(huán)路以?xún)茸≌�期房前三季度的均價(jià)為18163元/平方米。這其中還包括了一部分三環(huán)以?xún)鹊母邇r(jià)位商品房。業(yè)內人士分析，目前，北京的房地產(chǎn)降價(jià)潮中，單就三環(huán)與四環(huán)之間而言，大部分西三、四環(huán)和南三、四環(huán)的項目都已經(jīng)降到了1.5萬(wàn)元以下，購買(mǎi)這部分房屋的購房者均可以享受減免稅費的政策。

　　而東部和北部，尤其是東北三環(huán)和四環(huán)之間，很多樓盤(pán)的價(jià)格還是要高于1.5萬(wàn)/平方米。所以，打算在東部和北部區域購房同時(shí)又想享受減稅新政的購房者，不妨考慮減小購房面積， 比如100平方米左右，那么價(jià)格在2.1萬(wàn)元/平方米以下都能是普通住房，這樣算起來(lái)，北京市四環(huán)以?xún)鹊拇蟛糠址课菥�可享受�?/p>

　　部分符合減稅政策的新盤(pán)：

　　【豐臺區】文成建筑 15000元/平方米

　　米晶城秀府(三期) 13300元/平方米

　　四、五環(huán)間：

　　1.4萬(wàn)元/平方米 總價(jià)165萬(wàn)

　　根據此前北京市統計局發(fā)布的數據顯示，前三季度北京市四至五環(huán)區間內的房屋銷(xiāo)售均價(jià)為16215元/平方米，如果按照這個(gè)價(jià)格來(lái)計算，打算購買(mǎi)該區域內住宅的購房者只要所購房屋在101平方米以下即可享受減稅新政。而如果購房者想要購買(mǎi)享受減稅新政上限——140平方米的房屋，則需要該項目本身的售價(jià)在1.4萬(wàn)元/平方米以下即可。

　　部分符合減稅政策的新盤(pán)：

　　【石景山區】遠洋·沁山水 11000元/平方米

　　五環(huán)以外：

　　8571元/平方米 總價(jià)100萬(wàn)

　　按照市建委關(guān)于普通商品房的最新界定，總面積140平方米、總價(jià)在100萬(wàn)元且五環(huán)以外的房屋，其均價(jià)須滿(mǎn)足8571元/平方米。而根據此前統計局的數據顯示，前三季度北京市五至六環(huán)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格為9844元/平方米，六環(huán)路以外價(jià)格為7577元/平方米。而平均來(lái)看，北京市目前大部分五環(huán)以外的房屋均符合該標準。

　　“但由于五環(huán)以外的房屋多為大戶(hù)型，因此購房者在挑選房屋時(shí)，如果想要享受優(yōu)惠政策的話(huà)，那么一定要注意所購房屋的總面積是否超標�！睂�(zhuān)家表示，按照新政，購房者在挑選五環(huán)以外的房屋時(shí)，可能會(huì )遇到戶(hù)型過(guò)大的困擾。

　　部分符合減稅政策的新盤(pán)：

　　【朝陽(yáng)區】CROSS朗廷 7900元/平方米

　　【通州區】合生·世界村 8000元/平方米