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　　原題：“樓政”是暖的

　　當“暖色”的樓政遭遇“冷淡”的樓市，在房地產(chǎn)這方“凍土”上，能開(kāi)出“保障”與“市場(chǎng)”的并蒂花嗎？  

　　銷(xiāo)售凍結、空置上升、購買(mǎi)意愿降至歷史“冰點(diǎn)”，在當下，樓市是冷的。國家統計局公布的數據顯示，截至10月末，全國商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積下降17%；銷(xiāo)售額同比下降17.4%，其中商品住宅銷(xiāo)售額下降18.2%；空置面積達1.33億平方米，其中空置商品住宅的面積增長(cháng)較多。

　　同時(shí)，央行新近公布的第三季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查結果顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數僅占13.3%，比上季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，亦低于去年同期2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )1999年調查開(kāi)始以來(lái)最低水平。

　　與樓市“冰封”對應的是，在當下，“樓政”又是暖的。按一般預計，經(jīng)濟政策重大調整會(huì )在年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議之后，但今年提前到了11月。先是國務(wù)院進(jìn)一步擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的十條措施出臺，“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶(hù)區改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點(diǎn)”被列為“國十條”之首。繼而，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”成為國務(wù)院召開(kāi)省區市人民政府和部門(mén)主要負責同志會(huì )議、部署落實(shí)中央政策措施的七項工作之一。

　　一方面，把非市場(chǎng)化、保障民生的安居工程提到最優(yōu)先序列；另一方面，將房地產(chǎn)行業(yè)的地位提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費結構升級、改善民生具有重要作用�！�

　　這樣的政策組合，既管保障也管市場(chǎng)，既管投資也管民生，既管城市也管農村，無(wú)論是系統性、全面性還是針對性，都超越了以往�，F在，引人矚目的焦點(diǎn)問(wèn)題是，從這里將會(huì )引導出怎樣一個(gè)市場(chǎng)前景？

　　“保障”花朵綻放在寒冬

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下，拉動(dòng)內需有何異同？”采訪(fǎng)中，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授胡怡健向《瞭望》新聞周刊自問(wèn)自答說(shuō)，“10年前，撬動(dòng)內需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過(guò)，前次倚重的是商品房市場(chǎng)，這次的落腳點(diǎn)則是保障房�！�

　　事實(shí)確乎如此�！氨Ｕ闲园簿庸こ獭北涣袨椤皣�十條”之首與房地產(chǎn)被推至“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”之巔，如此政策組合至少傳遞了兩點(diǎn)信息：

　　其一，政府已經(jīng)在政策層面公開(kāi)確立“救經(jīng)濟必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開(kāi)穩樓市”的取向。

　　有一組數據不可忽視：全國用電增速從2008年2月份的同比增長(cháng)約15%，一路下滑到9月約為6%的同比增速。用電量增長(cháng)的變化反映了當下中國經(jīng)濟運行出現的新情況。高層已經(jīng)深刻意識到，“在基本面是好的”大判斷下的“形勢嚴峻”，決定用適度積極的財政政策驅動(dòng)投資來(lái)阻止經(jīng)濟下滑失速。

　　但現在的新情況是，與10年前相比，中國的投資結構已經(jīng)發(fā)生了重大改變。數據顯示，截至2008年7月，在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資構成中，電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境占比之和不到25%，而制造業(yè)投資超過(guò)30%，房地產(chǎn)投資占33%強(就地方而言，房地產(chǎn)投資一般占地區投資的1/3以上，少的也占到1/4)。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長(cháng)，單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

　　眼下，制造業(yè)，尤其是普通制造業(yè)日子不好過(guò)，民間投資熱情幾至“冰點(diǎn)”。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了明顯的調整，下半年以來(lái)房地產(chǎn)投資規模開(kāi)始顯著(zhù)下降，開(kāi)工不足、銷(xiāo)售凍結上升。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、純堿等。

　　在這種情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的不二選擇。所謂“要認真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢，正確引導和調控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢”、“落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費的政策措施；促進(jìn)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設穩定發(fā)展；加快二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)”，均可解讀為：在經(jīng)濟形勢的變動(dòng)之下，政策的鐘擺重新回到倚重房地產(chǎn)上來(lái)。市場(chǎng)普遍預期，此前所有房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策均會(huì )被擱置，譬如多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為擔心的土地兩年不開(kāi)發(fā)要被收回的政策，在未來(lái)3年內不太可能被執行。

　　其二，政策組合凝結著(zhù)政府對經(jīng)濟、政治、社會(huì )效益的三重考量。

　　與上一輪投資擴張(1998～2002年)中房地產(chǎn)業(yè)畸重于市場(chǎng)化不同，此輪投資擴展把促投資與保民生結合到一起考慮，明確“要增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開(kāi)發(fā)建設”。

　　政策取向的調整，政府可能出于三點(diǎn)考慮：首先，就經(jīng)濟性而言，當前是政府推進(jìn)住房保障建設、解決安居問(wèn)題較為有利的時(shí)機。今年上半年以前的數年間，國際經(jīng)濟保持相對較快的增速，帶來(lái)全球性資源價(jià)格上漲，建材、土地等價(jià)格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，各城市“地王”頻出，建房成本節節攀升。而現在，全球經(jīng)濟減速導致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續“跳水”，國內建筑成本大大降低。同時(shí)，地價(jià)走低，動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀(guān)上可降低保障房建造成本，花相對少的錢(qián)做相對多的事，取得較好的經(jīng)濟效益，宏觀(guān)上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟平穩增長(cháng)。此為經(jīng)濟功效。

　　其次，政治意義在于，順應民意，求解民生頭等難題，使科學(xué)發(fā)展在社會(huì )底層獲得認同。同時(shí)也為宏觀(guān)調控的急速調整尋找民生理由。

　　再者，更關(guān)鍵的是，社會(huì )功效在于政府可以用保障房建設來(lái)平復、消弭部分期盼房?jì)r(jià)繼續下跌、不理解政府救市穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺(jué)到，政府救房地產(chǎn)是為了救整個(gè)國家經(jīng)濟，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩房?jì)r(jià)的長(cháng)期利益取向與普通百姓的短期利益訴求的分歧客觀(guān)存在，保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項。

　　一句話(huà)，政府想在低成本時(shí)期做民生工程，可望收“一箭三雕”之功效。

　　“這一屆政府經(jīng)歷了房地產(chǎn)高潮、低潮，對房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的認識較為深刻了，減少了偏頗，不失為宏觀(guān)調控的成果”，房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲如此評價(jià)道。

　　“安居房”能分幾多4萬(wàn)億“大蛋糕”?

　　未來(lái)2年中央投資4萬(wàn)億，擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)。一些省市也已經(jīng)公布巨額投資計劃，貫徹落實(shí)中央的決策部署。這其中可能有多少資金會(huì )用于保障房建設方面？

　　住房和城鄉建設部負責人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，對“保障性安居工程”追加的投資將近100億元。今后3年，全國將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元。

　　“目前3年規劃的指標已經(jīng)分解落實(shí)到各地，最需要解決的是資金來(lái)源和構成問(wèn)題�！弊》亢统青l建設部住房保障司司長(cháng)侯淅珉說(shuō)，“必須依靠中央資金支持，帶動(dòng)地方和社會(huì )投入�！�

　　與此一致，此前，國家發(fā)改委副主任穆虹也曾說(shuō)，4萬(wàn)億資金將通過(guò)增加中央和地方投入、帶動(dòng)銀行貸款和民間投資等多種方式和途徑籌集落實(shí)。換句話(huà)說(shuō)，資金來(lái)源基本是五個(gè)一點(diǎn)：中央財政出一點(diǎn)，國債赤字一點(diǎn)，地方配套一點(diǎn)，銀行貸款一點(diǎn)，社會(huì )(個(gè)人)投資一點(diǎn)。

　　市場(chǎng)人士認為，前兩個(gè)“一點(diǎn)”沒(méi)有問(wèn)題，后三個(gè)“一點(diǎn)”能否真正到位，存在變數。地方現在有錢(qián)嗎？近年來(lái)，地方財力的主要源泉是房地產(chǎn)收益，土地賣(mài)不出去，商品住房銷(xiāo)售凍結，制造業(yè)利潤大減，稅收增長(cháng)大幅度降低，有些省市財政在9月已經(jīng)出現負增長(cháng)。盡管一些省市已經(jīng)公布巨額投資計劃，貫徹落實(shí)中央擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的決策部署，但最終能到位多少資金仍難說(shuō)。

　　銀行盡管現在沒(méi)有放貸規�？刂屏�，存款準備金率也在下調，但是，今日之銀行已非昨日之銀行，5大行中已有4家上市，剩下農行正在為上市沖刺，既已是上市公司，就不得不為風(fēng)險、盈利考慮。這正是當下銀行惜貸的原因所在。在外圍經(jīng)濟形勢惡化不止、國內企業(yè)盈利能力下滑不能扭轉的情況下，指望股份制商業(yè)銀行大規模放貸恐怕不現實(shí)。至于個(gè)人，現在敢投資實(shí)業(yè)的比例有多少，從企業(yè)家信心指數的低迷中可窺一斑。

　　“將4萬(wàn)億理解為政府促經(jīng)濟、保增長(cháng)的決心更合適，將其理解為相對規模比具體額度更合適�！币晃徊辉妇呙�的分析人士指出，現在能夠確定的是：

　　其一，“國十條”在未來(lái)兩年帶來(lái)的投資主要來(lái)源于中央，地方也會(huì )配套投入，但投向將集中于大產(chǎn)出、對GDP增長(cháng)立竿見(jiàn)影的重化工業(yè)、裝備業(yè)之類(lèi)。

　　其二，政府最終投向保障房的建設資金會(huì )比以往多，但多到多少、能占到“國十條”所承載的4萬(wàn)億投資的多大比例尚存變數。

　　其三，安居房建設資金將主要來(lái)源于中央財政，地方配套拿出真金白銀不會(huì )多，最多是出地、減免有關(guān)規費。最終地方會(huì )拿出多少地、減免多少規費，將取決于中央的強制推行力度。

　　“市場(chǎng)”會(huì )雪上加霜嗎？

　　保障房入市會(huì )不會(huì )對商品房市場(chǎng)造成沖擊、令當下低迷的樓市雪上加霜？這是當前市場(chǎng)擔心的一點(diǎn)。

　　蔡穗聲認為，“現在房子已經(jīng)供過(guò)于求了，價(jià)格下降了，政府這時(shí)候應該給低收入家庭發(fā)補貼，鼓勵他們在市場(chǎng)上租賃或購買(mǎi)小戶(hù)型住房，這是刺激消費的做法，既減緩供過(guò)于求的失衡局面，又引導開(kāi)發(fā)商建設小戶(hù)型，一舉多得。政府建設保障性住房應該是在市場(chǎng)供不應求、房?jì)r(jià)走高時(shí)候的必要舉措。當年香港“八萬(wàn)五”的教訓(指1998年金融危機前后香港推出的8.5萬(wàn)套公屋計劃，此后，在危機影響下，香港房?jì)r(jià)大跌)，政府應該汲取�！�

　　另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，關(guān)鍵是處理好保障房和商品房之間的主輔關(guān)系，把握好保障房，尤其是經(jīng)濟適用房的上市規模與節奏。市場(chǎng)配置仍應是解決住房問(wèn)題的主要途徑，同時(shí)也是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的主要部分，政府托底保障只是輔助性的，二者之間的比例關(guān)系決不能主輔顛倒。否則，市場(chǎng)配置資源的體系就會(huì )亂套，政府也不可能有如此之大的財力來(lái)解決。

　　只要比例適當，保障房上市就會(huì )對商品房市場(chǎng)有一定的影響，但不會(huì )造成大的沖擊。主要是影響部分購房人的心態(tài)，特別是介于享受保障與走市場(chǎng)道路買(mǎi)房之間的中低收入老百姓，會(huì )認為不用急于從市場(chǎng)買(mǎi)房，從政府手里買(mǎi)價(jià)格會(huì )便宜，于是產(chǎn)生等的思想，進(jìn)而部分影響市場(chǎng)體系。

　　但保障房投放市場(chǎng)不會(huì )過(guò)于集中、節奏不會(huì )過(guò)快、規模不會(huì )過(guò)大，因為“水龍頭”開(kāi)關(guān)掌握在地方政府手里，地方政府會(huì )在住房制度的統一框架下確定好保障房與商品房之間的比例關(guān)系，并以市場(chǎng)化的商品房的建設進(jìn)度、規模為指針來(lái)決定推進(jìn)保障房的規模、節奏。

　　綜合研判，可以預期的是，保障房不會(huì )對商品房產(chǎn)生很大的替代效應——在中央、地方分享稅制不出現重大改變之前，地方對房地產(chǎn)的稅收依賴(lài)不可能改變，地方不愿也不能允許保障房對商品房產(chǎn)生大沖擊，經(jīng)濟基礎使然。

　　所謂“此項政策的出臺將使中國房地產(chǎn)的供應結構和開(kāi)發(fā)模式發(fā)生根本的轉變，以民生和社會(huì )保障為開(kāi)發(fā)理念的房地產(chǎn)業(yè)將成為未來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)的主流。從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，中國社會(huì )保障型住宅的供應總量，將在三年內逐步達到60%左右”的市場(chǎng)預言，只能說(shuō)是對政策的“純文本”解讀——語(yǔ)義的可能大于實(shí)際的可能。（記者徐壽松）