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　　原題：保障房市場(chǎng)化運作“樣板”

　　“在政策導向下，可以贏(yíng)得利潤”

　　保障房的兩大部分——廉租房和經(jīng)濟適用房建設都要政府掏錢(qián)或放棄部分收益，在當下地方財政吃緊、中央財政增幅下滑的狀況下，完全由中央或地方一攬子包辦不現實(shí)。那么，錢(qián)從哪里來(lái)，房該怎么建？

　　全國500強企業(yè)綠地集團董事長(cháng)、上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì )輪值會(huì )長(cháng)張玉良認為，可行的方案是，“錢(qián)從市場(chǎng)來(lái)，保障房項目可以在政府主導下實(shí)行市場(chǎng)化運作，鼓勵專(zhuān)業(yè)性、社會(huì )化生產(chǎn)、高效率的企業(yè)參與�！�

　　“就我們企業(yè)來(lái)講，我們曾有過(guò)承擔類(lèi)似廉租房和經(jīng)濟適用房建設的成功案例，實(shí)踐證明，企業(yè)參與保障房建設，符合政策導向，既可實(shí)現社會(huì )效益，又可以實(shí)現經(jīng)濟效益，我們企業(yè)不僅可以做，也愿意做”，張玉良說(shuō)。

　　他給出的解決方案是：

　　其一，廉租房可采用政府提供土地、由開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資的模式建設，建成后產(chǎn)權歸政府，由政府出租給指定人群。開(kāi)發(fā)企業(yè)按一定的年限，以逐年收取租金的方式回收成本及較低的既定利潤。租金多少由政府和企業(yè)商定，由政府支付或者由租賃戶(hù)支付部分，不足部分由政府補足。

　　1998年，上海一些高校學(xué)生住宿條件非常緊張，當時(shí)受亞洲金融危機影響，財政不可能撥款建校舍，學(xué)校力不從心。華東師范大學(xué)在全國第一個(gè)采用由開(kāi)發(fā)商墊資代建、學(xué)校承租的方式，來(lái)建造學(xué)生公寓1.8萬(wàn)平方米(400多套)。中國500強企業(yè)、上海最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綠地集團承接了這個(gè)項目。建造公寓的土地由學(xué)校提供，綠地集團負責帶資建設。

　　當時(shí)和現在情況比較相似，由于受金融危機影響，建筑成本較低，每平方米投入在一千多元。根據核定的造價(jià)及合理利潤，校方給綠地集團13年租金(住宿費)收益期，以收回企業(yè)成本和利潤。事實(shí)上，綠地集團只用了9年就收回了成本，還有4年多的收益期，屬投資回報�，F在每年收取的租金在1000多萬(wàn)元。

　　這表明，由政府供地、開(kāi)發(fā)企業(yè)帶資建設、分期收取租金的模式完全可以用于廉租房建設，這是個(gè)“三贏(yíng)”的舉措，利用社會(huì )資源、借助市場(chǎng)力量，既可緩解政府負擔、改善民生，也能讓信譽(yù)好的專(zhuān)業(yè)公司獲取較低但卻是無(wú)風(fēng)險的利潤。

　　其二，經(jīng)濟適用房建設由政府主導、企業(yè)參與市場(chǎng)化運作。經(jīng)適房該怎么建？張玉良認為，首先，政府對建設經(jīng)濟適用房的土地必須限價(jià)專(zhuān)項出售；其次，政府對經(jīng)濟適用房項目的收費(包括水電煤、通訊等配套費、各項附加費等)必須降下來(lái)。在此基礎上，通過(guò)招投標方式，利用有資質(zhì)、有能力、有信譽(yù)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的力量運作。房屋由政府按成本價(jià)加一定的管理費(一般在建造成本的1%～3%)和利潤(建造成本的3%)，統一回購。政府按照工程進(jìn)度付款，譬如開(kāi)工時(shí)支付30%、結構封頂時(shí)支付60%，驗收交房時(shí)支付10%。建設過(guò)程中其他資金由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行籌措。

　　2006年，綠地集團就以上述模式，承擔了上海動(dòng)遷安置房(類(lèi)似經(jīng)濟適用房)——位于上海閔行區梅隴鎮的“銀河新都”小區建設，建筑面積18萬(wàn)平方米。綠地集團從銀行融資，帶資建設，政府按成本價(jià)加3%管理費、3%的利潤回購。此外，上海在寶山區顧村、嘉定區江橋的動(dòng)遷安置房基地的項目，也是采用這一模式建設的。

　　張玉良認為，房地產(chǎn)中涉及到的舊區改造、保障房建設部分，既可拉動(dòng)內需，防止經(jīng)濟過(guò)速下滑，又能解決民生問(wèn)題，如政府將其納入信貸支持的產(chǎn)業(yè)范圍內，以適度的信貸規模保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性，那么，企業(yè)的資金問(wèn)題也就迎刃而解�！拔覀儓孕�，在政策導向下，企業(yè)是可以實(shí)現合理利潤的�！痹谶@位房地產(chǎn)界低調的實(shí)力派掌門(mén)人看來(lái)，“保障”并不天然排斥“市場(chǎng)”。 （記者徐壽松）