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　　本周，繼農行、招行、交行等銀行后，建行也正式宣布加入對于中央房貸新政的落實(shí)大軍中。但從內容來(lái)看，各家銀行統一在中央房貸新政的范圍內打起了“地方自主牌”，在首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、是否是普通住房、是否屬于改善型普通自住房等問(wèn)題上，將具體操作上的掌握權交給了各地分行、支行、房貸中心等。而房地產(chǎn)市場(chǎng)人士對仍處于模糊地帶的改善型住房標準等問(wèn)題的懸而未決抱有“遺憾”態(tài)度。

　　市場(chǎng)

　　改善房界定依然模糊

　　事實(shí)上，盡管尚有較多銀行并未明確公布房貸新政細則，但均已悄然開(kāi)始對新發(fā)放的符合政策的房貸給予優(yōu)惠。

　　據市場(chǎng)人士介紹，建行的一些分行早在上月底中央房貸新政正式實(shí)施后便“自行”開(kāi)始執行，如建行廣東省分行此前稱(chēng)，對于普通自住房應是按照面積大小確定，但具體要以當地政府或有關(guān)部門(mén)的規定為準；對于改善型普通自住房，則理解為“如果客戶(hù)現在貸款買(mǎi)的房子由于面積比較小等原因不能滿(mǎn)足住房需求，需要貸款再購買(mǎi)一套普通住房用來(lái)一家人居住，可以認為是購買(mǎi)改善型普通自住房”。又如建行四川省分行和福建省分行此前也表示客戶(hù)可按房貸新政簽單，但也僅透露會(huì )結合貸款人各方面因素制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。也就是說(shuō)，對于市場(chǎng)關(guān)注的不同性質(zhì)的住房認定問(wèn)題，建行方面也沒(méi)有特別清晰的定義，這意味著(zhù)并非所有的新申請房貸都能在該行獲得優(yōu)惠。

　　而在市場(chǎng)人士看來(lái)，目前無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，希望改善住房的群體不是少數。如在上海，據佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹，9月上海商品公寓的成交量中，原上海戶(hù)籍購買(mǎi)套數占46%，新上海戶(hù)籍和外地戶(hù)籍分別占20%和34%；10月上述數據分別為53%、13%和34%�！敖鼛啄�，新上海人改善居住條件的愿望已經(jīng)非常強烈�！倍�在二手房市場(chǎng)，有中介公司也表示，以首套住房標準申請到七折優(yōu)惠利率的購房者僅占1%-2%，倒是二套房貸占據了部分貸款公司業(yè)務(wù)總額的半壁江山。

　　期待

　　二套房政策能否松動(dòng)

　　一、二手房市場(chǎng)都對改善型住房的標準給予期待。

　　“進(jìn)一步的稅收和第二套房政策都還沒(méi)有出臺，尤其是第二套房的貸款政策。中國城市住房自有率已經(jīng)超過(guò)了80%，而其他20%，保障房就可以將其覆蓋了。如果再限制家庭購買(mǎi)第二套房，不僅居住條件無(wú)法得到改善，而且需求得到抑制，市場(chǎng)就會(huì )持續萎縮，就會(huì )影響社會(huì )穩定�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹這樣認為。

　　中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰則在上周六北京出臺地方救市措施后對記者表示，即使是享受到了地方1%的契稅優(yōu)惠，總房款也只是比原先減少了2%，這與目前北京開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒九折、八折的促銷(xiāo)力度相比，并無(wú)明顯刺激性�！拔覀兘ㄗh政府應該進(jìn)一步出臺力度更大的政策，比如取消境外人士和企業(yè)的購房限制，放寬對第二套房的限制等�！�

　　“此前的第二套房信貸政策確實(shí)有調整的需要，但還沒(méi)有到完全廢除的地步。居民購買(mǎi)第二套房不單是為了投資或投機，還有改善住房條件、變更工作重新購房、子女住房等，這些以自住為目的的購房確實(shí)需要政策的信貸支持。此次房貸新政給出了一定的政策空間，但由于相關(guān)標準并不明確，因此進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望態(tài)勢。要打破這種觀(guān)望，相關(guān)部門(mén)還是要對政策模糊點(diǎn)給予明確的裁定，這樣才能有效啟動(dòng)市場(chǎng)，提高市場(chǎng)的活躍度�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長(cháng)回建強認為。

　　影響

　　無(wú)法扭轉調整狀態(tài)

　　不過(guò)，即便房貸新政可對住宅市場(chǎng)直接產(chǎn)生影響，業(yè)內也不認為其能夠扭轉市場(chǎng)調整周期。

　　“房貸新政在短期內能一定程度上緩解成交量極度低迷問(wèn)題。先不論央行和銀監會(huì )在具體標準上是否能夠達成一致，對于首套普通住房實(shí)行可貸款八成、利率打七折的政策將會(huì )刺激一些剛性需求入市�！被亟◤姳硎�，“但是從中期看(1到2年的時(shí)間范圍)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期依然以調整為主。主要原因是，世界金融危機依然在繼續發(fā)展的過(guò)程中，我國宏觀(guān)經(jīng)濟在明年會(huì )迎來(lái)最困難的時(shí)期，在這種情況下，住房投資、投機需求會(huì )大幅度減少，消費者投資、消費的動(dòng)力不足，保有現金成為最佳的選擇。住房新政雖然可以降低買(mǎi)房成本，但在房?jì)r(jià)依然較高的情況下，改善型需求不會(huì )立即入場(chǎng)�！�

　　因此，回建強認為中期房地產(chǎn)不會(huì )走出獨立于宏觀(guān)經(jīng)濟周期的行情，甚至在國家政策的調整下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )弱于宏觀(guān)經(jīng)濟的步伐。更何況，從長(cháng)期來(lái)看，還存在政策調整的不確定性�！罢驹陂L(cháng)期角度(3年以上)，房貸新政的效用會(huì )逐步遞減。隨著(zhù)時(shí)間的推移和經(jīng)濟形勢的變化，央行會(huì )繼續調整相關(guān)利率政策，不排除在經(jīng)濟走穩后或者通脹壓力加大的情況下，出臺加息政策�！�

　　“今后兩年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢并不樂(lè )觀(guān)�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭表示，雖然中央力度空前的“4萬(wàn)億投資計劃”吹響了拯救經(jīng)濟的號角，但總體來(lái)看，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現量?jì)r(jià)齊跌的形態(tài)，全國樓市觸底反彈可能要等到2010年。瑞銀的分析師也表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期性下滑仍將延續幾個(gè)季度，因而明年將持續疲弱。(記者 李和裕）