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    插圖：小產(chǎn)權房不受法律保護 中新社發(fā) 宋學(xué)海 作

　　近日，北京平谷區良莊子村成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，良莊子村18位村民代表已經(jīng)在“淘金谷”萬(wàn)畝山地流轉的決議上按下紅手印，一致同意土地流轉拍賣(mài)。十七屆三中全會(huì )后“農村土地流轉第一拍”將使其成為北京的“小崗村”。雖然拍賣(mài)尚未開(kāi)始，但是這一行為已引起多方質(zhì)疑。我國農村土地流轉將出現何種變化，小產(chǎn)權房能否借土地改革的東風(fēng)，人們在期待中。

　　前不久，十七屆三中全會(huì )通過(guò)的《中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》規定：在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經(jīng)批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農民合法權益。雖然這條措施并沒(méi)有對小產(chǎn)權房做出明確的規定，但是卻激起了人們對小產(chǎn)權房未來(lái)的美好憧憬。不少人據此認為，小產(chǎn)權房就要“轉正”了，農民和購房者都會(huì )皆大歡喜。事情正在朝著(zhù)這個(gè)方向發(fā)展嗎？

　　國土資源部部長(cháng)徐紹史對此曾經(jīng)做出了明確的回答：“各地在集體土地流轉上務(wù)必要慎重�，F在有些報道說(shuō)‘三中全會(huì )之后，小產(chǎn)權房就可以合法化了’。我明確地說(shuō)，農村集體土地是決不能搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、不能搞高爾夫球場(chǎng)建設，也不能搞不符合土地供應政策和產(chǎn)業(yè)政策的一些項目，這塊工作一定要十分慎重�！敝醒朕r村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文在國務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì )上也表示，“小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農地轉為城市建設用地的法律程序，“小產(chǎn)權房”絕對不允許再搞�？梢�(jiàn)，政策層面釋放出來(lái)的信號并不會(huì )鼓勵“小產(chǎn)權房”的發(fā)展，“小產(chǎn)權房”違法，嚴厲禁止“小產(chǎn)權房”的進(jìn)一步發(fā)展依然是主調�！靶‘a(chǎn)權房”借“農村土地流轉”東風(fēng)為己正身的前景不樂(lè )觀(guān)。

　　從法律上說(shuō)，“小產(chǎn)權房”一直是違法的，本不應該存在，如今卻成為我們必須面對的既成事實(shí)。即使建設部曾經(jīng)呼吁消費者不要購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”，國土資源部也強調其“違法”，但是“小產(chǎn)權房”依然活力旺盛。有專(zhuān)家估計，“小產(chǎn)權房”目前已經(jīng)接近我國120億平方米城鎮住房面積近四成，對我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容忽視。為何不受法律保護的“小產(chǎn)權房”在國家禁止的情況下，卻出現了如此局面？

　　“小產(chǎn)權房”的出現可以說(shuō)有其現實(shí)的原因。從大的背景來(lái)看，我國經(jīng)濟正處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的進(jìn)程中。日益增加的城鎮人口以及城市的擴張，不斷擠占周邊農村的土地催生了“小產(chǎn)權房”。大規模的城市改造也為“小產(chǎn)權房”提供了滋生的溫床。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，自從1998年房改后，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，2002年后城市商品房房?jì)r(jià)不斷上漲，近年來(lái)更是出現瘋狂上漲的現象。雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，價(jià)格下行的趨勢已然明朗，但是至今房屋的價(jià)格對于普通百姓來(lái)說(shuō)，依然是“可望而不可及”。在過(guò)高的房?jì)r(jià)面前，經(jīng)濟適用房以及廉租房的建設并沒(méi)有跟上，百姓的剛性住房需求得不到滿(mǎn)足。這種局面就為價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權房”提供了市場(chǎng)。由于不用繳納土地出讓金以及相關(guān)稅費，“小產(chǎn)權房”的成本遠低于城市商品房的成本，價(jià)格相當低廉，甚至僅僅是商品房的30%左右，再加上“小產(chǎn)權房”的位置與城市的距離較近，環(huán)境綠化較好，吸引了大量中低收入者甘愿冒險置業(yè)。買(mǎi)方市場(chǎng)的旺盛進(jìn)一步刺激“小產(chǎn)權房”的發(fā)展。

　　對于“小產(chǎn)權房”的客觀(guān)存在，各方意見(jiàn)不一。雖然從法律層面上看，小產(chǎn)權房并不合法，但是其低廉的價(jià)格不僅是吸引普通百姓的主因，更是成為讓人們質(zhì)疑房?jì)r(jià)高企的證據。有專(zhuān)家指出：“小產(chǎn)權房省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本�！备鼮榻咏�房屋建造成本的“小產(chǎn)權房”，也證明了商品房開(kāi)發(fā)商的巨額利潤是拉動(dòng)房?jì)r(jià)瘋狂上漲的因素。這對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運行將會(huì )產(chǎn)生有利的影響。

　　解決小產(chǎn)權房的核心和關(guān)鍵在于農村集體土地使用權流轉。這種流轉國家是不允許的，這才形成“小產(chǎn)權房”這一個(gè)特殊的稱(chēng)呼。十七屆三中全會(huì )雖然確定了農村集體土地使用權流轉的大方向，但是目前細則并沒(méi)有出臺。另外，農民單憑自己不可能建造“小產(chǎn)權房”，大多與具有專(zhuān)業(yè)知識的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建造，監管的缺失使得這一市場(chǎng)不可避免存在著(zhù)許多投機行為。如果不加以解決，嚴格規范，難免會(huì )造成對農村土地的侵占，威脅我國的耕地。因此，“小產(chǎn)權房”是我們亟待解決的問(wèn)題。

　　“違法”的定性，嚴禁發(fā)展的思路為“小產(chǎn)權房”的未來(lái)確定了方向。但是歷史形成的現存“小產(chǎn)權房”怎么辦？或強行拆除，或為其“轉正”？目前并沒(méi)有明確的說(shuō)法。但是，國土資源部副部長(cháng)鹿心社指出：“我們要深入研究，分類(lèi)分析，采取有針對性的措施，來(lái)化解歷史上形成的小產(chǎn)權房問(wèn)題�！贝饲�，中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文曾經(jīng)透露，對于那些已經(jīng)在農村購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的消費者，國家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。相關(guān)負責人的回答，無(wú)疑給已經(jīng)購買(mǎi)了“小產(chǎn)權房”的消費者又帶來(lái)了希望。

　　看來(lái)，“小產(chǎn)權房”問(wèn)題的解決還將有很長(cháng)的路要走。(記者 龐東梅)