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　　主要解決的是融資的問(wèn)題,現在關(guān)鍵要解決的是需求的問(wèn)題

　　繼中央政府4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟擴大內需措施出臺后,又一融資支持政策傳出。據消息人士透露,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)日前已獲國家相關(guān)部門(mén)批復,待細則制定完備后即可向市場(chǎng)推出。

　　“房地產(chǎn)信托基金的推出,短期內能給地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)融資上的支持,但仍屬治標不治本,目前房市的根本問(wèn)題是需求�！敝�名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平在上海一次世界酒店論壇接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　據了解,今年10月初,相關(guān)部門(mén)開(kāi)始征求REITs方案的意見(jiàn)稿,并已經(jīng)在央行、證監會(huì )及住房和城鄉建設部等各大部委會(huì )簽完畢。由于受全球經(jīng)濟金融危機影響,有關(guān)部門(mén)對于REITs等金融創(chuàng )新舉措的態(tài)度將更加謹慎,即便年內可出臺政策,REITs正式推向市場(chǎng)至少也要到明年。

　　流動(dòng)性較信托產(chǎn)品強

　　REITs屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化當中的一種,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市,以其收益作為標的,均分為若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利。

　　據了解,目前國內REITs產(chǎn)品僅停留在準REITs產(chǎn)品上,主要是信托公司推出的信托集合理財計劃。

　　“目前國內發(fā)行的信托產(chǎn)品只在銀行間發(fā)行,不上市流通,缺乏流動(dòng)性,只能以項目接力式地募集資金,份額和規模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投資部董事周永勝告訴理財周報記者,“相比而言,REITs在流動(dòng)性、資金規模、資金的長(cháng)期性上更強,更符合商業(yè)房地產(chǎn)長(cháng)期持續經(jīng)營(yíng)的資金需要�！�

　　周永勝還表示,發(fā)行一只真正的REITs產(chǎn)品,需要對打包物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估定價(jià),通過(guò)審批、發(fā)行推廣給投資者�！翱傮w來(lái)說(shuō)它可解決中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)通道問(wèn)題�！�

　　據悉,去年8月18日,國內第一只較為標準、規范且與REITs相近的基金型房地產(chǎn)信托計劃——“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權基金型信托計劃”正式對外發(fā)行。但這并不是一只完全意義上的REITs產(chǎn)品,因為它只能通過(guò)信托的方式在銀行間發(fā)行。而根據國際經(jīng)驗,REITs也可在股票市場(chǎng)流通。

　　仍屬治標不治本

　　“這個(gè)投資信托基金對于那些有擴張意圖,但現在現金流還比較緊張的地產(chǎn)公司吸引力比較大�！背鲎忸�(lèi)地產(chǎn)公司張江高科(600895.SH)董秘周麗輝告訴理財周報記者。

　　“REITs產(chǎn)品可以將一個(gè)項目未來(lái)若干年的收益打包折現,從而獲得現金流從事另外的開(kāi)發(fā),同時(shí)還可以保留項目的所有權�！敝茺愝x說(shuō),“EITs產(chǎn)品可幫助那些現金流緊張的地產(chǎn)企業(yè),但對沒(méi)潛力可挖的企業(yè)幫助不大�！�

　　她解釋說(shuō),現金流斷了的企業(yè),就直接賣(mài)項目了,REITs產(chǎn)品幫不上太多忙。

　　周永勝同樣向記者表示,REITs傾向于選擇成熟物業(yè),也就是那些能獲得穩定現金流即穩定租金收入的物業(yè)�！皟�(yōu)質(zhì)的商場(chǎng)將成為首選,寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以�！敝苡绖僬f(shuō)。

　　周永勝進(jìn)一步介紹,從香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場(chǎng)看,資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本。這樣,年租金回報率平均在6%左右。

　　而在經(jīng)濟學(xué)家郎咸平看來(lái),房地產(chǎn)投資信托基金的推出,只能給優(yōu)質(zhì)項目錦上添花,對于陷入資金困境的地產(chǎn)公司而言,則“治標不治本”。

　　“現在地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題是供需之間的問(wèn)題,房?jì)r(jià)這么高,老百姓買(mǎi)不起房,地產(chǎn)公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出,也只能在短期內緩解融資壓力,根本問(wèn)題仍然無(wú)法解決�！崩上唐秸f(shuō)。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容也認為,REITs主要解決的是房地產(chǎn)企業(yè)融資的問(wèn)題,現在關(guān)鍵要解決的是需求的問(wèn)題,REITs對目前樓市沒(méi)有多大作用。

　　推出尚需時(shí)日

　　針對REITs正式推出的時(shí)間,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生近期透露,REITs方案是由很多個(gè)部門(mén)協(xié)同制定的,即便年內可出臺REITs的相關(guān)政策,產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)最快也要到明年。

　　聶梅生表示,經(jīng)濟金融危機就是由于金融創(chuàng )新過(guò)度、缺乏適當監管而造成的,這使得有關(guān)部門(mén)在制定相關(guān)政策時(shí)會(huì )更加謹慎。

　　他還指出,REITs的推出必須要等細則等全部制定完備。而現在該方案之所以遲遲未能出臺,還與銀監會(huì )與證監會(huì )之間存在的糾葛不無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　據了解,按照中國金融業(yè)分業(yè)監管的原則,信托公司由銀監會(huì )而非證監會(huì )監管,在這樣的情況下,作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規模,制度無(wú)法得到完善。(作者：陳光)