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　　嘉賓：上海復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成

　　與過(guò)去幾年的宏觀(guān)調控形勢不同，對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，2008年這一政策年經(jīng)歷了“從緊”至“松動(dòng)”的過(guò)程。在促進(jìn)經(jīng)濟平穩增長(cháng)的大背景之下，擁有上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)，成為拉動(dòng)內需、改善民生的主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)。2008年的政策走勢如何變化？政策焦點(diǎn)又在哪里？上證第一演播室請來(lái)業(yè)內人士，為網(wǎng)友做出解答。

　　主持人：能否請尹老師先介紹一下今年的政策變動(dòng)情況和趨勢？

　　尹伯成：今年宏觀(guān)調控政策的變化趨勢，是與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)的。在2008年初，央行的貨幣政策繼續“從緊”，總體基調是為了防止經(jīng)濟過(guò)熱、防止通貨膨脹。之后，通過(guò)貨幣、財稅、貿易、土地等各項綜合性政策的落實(shí)，根據國家統計局公布的上半年經(jīng)濟金融數據來(lái)看，經(jīng)濟增速已有平穩回落，這符合宏觀(guān)調控的預期；加上雪災、地震等自然災害，使得貨幣政策開(kāi)始有所松動(dòng)。但需要指出的是，政策基調對于房地產(chǎn)業(yè)并無(wú)變化。接下來(lái)，由美國次貸危機蔓延全球的金融風(fēng)暴，使得中國也間接受到了影響。8月的CPI數據大幅下降，經(jīng)濟增長(cháng)速度也有明顯回落。隨之而來(lái)的是，央行在9月份宣布4年來(lái)首次下調貸款利率，并同時(shí)下調中小金融機構存款準備金率，“雙率”齊降的重要信號已開(kāi)始對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

　　與金融政策變化相適應的是，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控思路同時(shí)開(kāi)始變化。一方面，在商品房市場(chǎng)通過(guò)降息退稅等手段，鼓勵市場(chǎng)需求釋放；另一方面，在落實(shí)中央十大政策措施擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方面，加大保障性住房投資建設力度成為首要之則。與此同時(shí)，各地地方政府的“救市”措施也在陸續出臺。但是，整體政策基調并不是直面房地產(chǎn)業(yè)，主要目的是為了促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)。

　　主持人：今年的宏觀(guān)調控政策有什么需要關(guān)注的重點(diǎn)？

　　尹伯成：在當前經(jīng)濟增速下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險加大的情況下，加大住房保障投資建設力度，已成為今年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的重中之重。

　　按照國務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設規模的要求，2009～2011年3年期間，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟適用住房，另外還有220多萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾、礦區的棚戶(hù)區的改造，這樣，總的投資可能達到9000億。也就是說(shuō)，以城市低收入家庭為對象，建立起廉租住房、經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造的住房保障體系。

　　通過(guò)住房保障體系的建設完善，首先，可以進(jìn)一步改善民生；其次，解決一大批低收入家庭住房困難，有利于擴大消費需求以增加內需；最后，如果今后3年內政策保障性住房投資在全國房地產(chǎn)投資比重上升，可拉動(dòng)相當規模的房地產(chǎn)投資和上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，對于促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)也有重要作用。

　　主持人：請您預測一下，全國樓市何時(shí)才會(huì )真正趨于平穩？

　　尹伯成：從目前中央政府及各地地方政府出臺的政策來(lái)看，“救市”舉措主要集中在賦稅減免和降息方面，但從市場(chǎng)反應來(lái)看，還沒(méi)有到真正活躍起來(lái)的程度。我認為，這主要還是由于開(kāi)發(fā)商打折意愿尚不明顯，依舊寄希望于新政能夠扭轉局勢，由此導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛仍然濃郁。

　　個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，樓市調整并未到位，目前的觀(guān)望只是房?jì)r(jià)過(guò)度上漲之后的理性等待。一旦對某些政策實(shí)行放開(kāi)，很有可能造成房?jì)r(jià)的繼續上漲。我還是堅持原有的看法，房?jì)r(jià)應該再下調15%-20%才算合理，到時(shí)候就很容易引發(fā)剛性需求釋放入市購買(mǎi)了。至于說(shuō)樓市何時(shí)才會(huì )趨向平穩，從如今的市場(chǎng)態(tài)勢來(lái)看，可能會(huì )到明年下半年有所恢復。(作者：唐文祺)