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　　在昨日國務(wù)院出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施中，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的改變是最大亮點(diǎn)。一套購買(mǎi)超過(guò)2年、總價(jià)100萬(wàn)元的二手房出手可省5.5萬(wàn)元購房成本。不過(guò)，在眾多“利好”之聲中，有專(zhuān)家稱(chēng)第二套房貸政策并無(wú)新意，對改善型住房需求的定義太過(guò)模糊，何謂當地平均水平極難界定，因此二次房貸松綁的程度有限，利好不足。

　　激活二套房貸？各方意見(jiàn)PK

　　正方： 政策方向變成鼓勵房地產(chǎn)投資

　　“等了一年，這是今年最大的利好，而且是一個(gè)方向性的改變�！� 廣州同創(chuàng )卓越地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理趙卓文表示，以前的政策是限制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而現在二套房貸政策的松綁，以及二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收從5年改為2年，實(shí)際上就是鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策，從之前的四成首付比例大降為兩成首付比例，“大大降低了置業(yè)門(mén)檻”，一些投資性的需求將會(huì )釋放出來(lái)。

　　反方： 第二套房貸政策無(wú)新意難操作

　　然而，一國有大銀行個(gè)貸部門(mén)負責人表示，新政中涉及二套房貸的部分為：“對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策�！睂�(shí)際上只是重申了央行和銀監會(huì )此前的規定，沒(méi)有太大新意。另一股份制銀行個(gè)貸部門(mén)負責人也表示，執行該政策由于要提供首套住房人均面積低于當地平均水平的證據，操作起來(lái)比較困難。一按揭公司的老總也表示，由于數據庫不完善，目前幾乎沒(méi)有部門(mén)能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當地平均水平”的證據，即使是符合條件的客戶(hù)，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優(yōu)惠政策，因此，該項政策實(shí)際上操作意義不大，二套房貸實(shí)質(zhì)上仍然沒(méi)有放松。

　　有關(guān)專(zhuān)家還表示，二套房貸政策并非救命稻草，當前樓市的主要矛盾還是在房?jì)r(jià)太高，與市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易環(huán)節稅的方法等等和高房?jì)r(jià)相比，都只是次要的。所以要刺激樓市，最直接的辦法還是要降價(jià)。

　　關(guān)鍵是銀行敢不敢放貸

　　對于新政中要求銀行“加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)�！钡囊幎�，銀行信貸部門(mén)人士表示，目前房?jì)r(jià)處于下跌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款屬于風(fēng)險較高的種類(lèi)，對于銀行而言，在放貸時(shí)，仍會(huì )遵循審慎的原則。

　　最大亮點(diǎn)：減免營(yíng)業(yè)稅

　　廣州一家二手房中介的老總陳慕孌分析稱(chēng)，營(yíng)業(yè)稅的減免是新政最吸引人的地方，肯定會(huì )帶動(dòng)二手房交易量。

　　二手房交易的營(yíng)業(yè)稅起征年限從5年縮短至2年，滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，這對廣州投資客的影響沒(méi)有預想中明顯�！�2006年時(shí)廣州的二手樓投資客在總客戶(hù)中還不到兩成，而在一年后反而隨著(zhù)房?jì)r(jià)的一路走高而達到35%�！�

　　周峰認為，在觀(guān)望情緒濃郁的現在降低營(yíng)業(yè)稅對增加房源供應肯定有直接好處。按照一套100平方米的普通二手房樓面總價(jià)100萬(wàn)元計算，如果房源超過(guò)2年，可以免征營(yíng)業(yè)稅，節省5.5萬(wàn)元的購房成本。而廣州的慣例是買(mǎi)方基本繳納所有稅費，對吸引買(mǎi)家的購房欲望無(wú)疑有極大的推動(dòng)作用。

　　而如果是兩年內的二手房，根據新政由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，按照成交均價(jià)計算：2006年廣州二手樓市的平均成交價(jià)格約為4600元每平方米，2007年成交均價(jià)約為6900元每平方米，而今年到目前為止的均價(jià)約為7100元每平方米。這樣就造成了在實(shí)際成交中2007年成交的二手房轉讓時(shí)所要繳納的差價(jià)營(yíng)業(yè)稅很低，而且稅額有限，實(shí)質(zhì)上也可免去營(yíng)業(yè)稅。

　　見(jiàn)效或要到明年五一前后

　　合富置業(yè)表示，減輕住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅負，營(yíng)業(yè)稅征收年限的縮短，可在一定程度上減輕市民在買(mǎi)賣(mài)物業(yè)時(shí)的稅費負擔，提升業(yè)主放盤(pán)的積極性；另一方面也為市民提供更豐富的盤(pán)源選擇。

　　然而，并不是所有人都看好。廣州市誠賽按揭董事長(cháng)盧志光表示，減稅對二手房交易無(wú)疑具有積極作用，但目前春節將近，有買(mǎi)房計劃的人一般已經(jīng)買(mǎi)了，沒(méi)有買(mǎi)房的人也不會(huì )因為營(yíng)業(yè)稅的減免而買(mǎi)房，從短期內看，該政策對拉動(dòng)二手房交易影響不會(huì )很大，該政策見(jiàn)效可能要等到明年五一節前后。

　　房?jì)r(jià)走向

　　還是要看經(jīng)濟大環(huán)境“臉色”

　　新政將怎么影響廣州房?jì)r(jià)？廣州同創(chuàng )卓越地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理趙卓文表示，他依然堅持廣州的樓價(jià)底線(xiàn)是6300元的觀(guān)點(diǎn)，只要到了這一界限，成交量將不再是每月60萬(wàn)平方米，可能達到120萬(wàn)平方米。

　　“肯定會(huì )有一定的效果，但并不一定就能一針見(jiàn)血�！� 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理鄭雋宸表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了政策之外，還是要受到整個(gè)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，如股市的影響，消費能力的影響等�！胺�?jì)r(jià)不可能出現大漲，但是房地產(chǎn)行業(yè)的前途會(huì )越來(lái)越光明�！�

　　一手住宅繼續降價(jià)不可避免

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，樓市一二手市場(chǎng)是此消彼長(cháng)，營(yíng)業(yè)稅政策對二手的利好必定會(huì )轉化為一手市場(chǎng)的壓力�，F在業(yè)主普遍是實(shí)收，二手價(jià)加稅后并不便宜，一二手的價(jià)差縮小，如果營(yíng)業(yè)稅減免，可能會(huì )分流一部分一手買(mǎi)家，一手樓降價(jià)不可避免。

　　保障住房

　　經(jīng)適房、限價(jià)房建設將放開(kāi)？

　　新政中提到要爭取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題。銀行監管機構人士表示，現在為了保增長(cháng)，人民銀行、建設部等非常傾向于放松借貸條件刺激樓市發(fā)展，而銀監會(huì )作為銀行的監管部門(mén)，態(tài)度與其他部門(mén)不甚一樣，因為目前中國的樓價(jià)還未得到充分的調整，泡沫依然存在。今后廉租房的發(fā)展政府還會(huì )出面保證，而限價(jià)房、經(jīng)適房的市場(chǎng)很可能就放開(kāi)了，政府不再主導其中的發(fā)展。（記者蔣悅飛、方利平、賴(lài)偉行 、陳海玲）