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　　●首次明確“改善型住房”概念

　　●超兩年二手房轉讓免營(yíng)業(yè)稅

　　●要求地方出臺“進(jìn)一步”措施

　　●優(yōu)惠政策促開(kāi)發(fā)商參建廉租房

　　在擴大內需的要求推動(dòng)下，政府再出措施挽救樓市，但救助效果尚待觀(guān)察。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議昨日傳出信息，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　同時(shí)，對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　明確“改善型住房”

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，距離中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”僅一周；距離 10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署第四季度經(jīng)濟工作，提出要降低住房交易稅費支持居民購房剛滿(mǎn)兩月。

　　在這過(guò)去的61天中，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅趨緩，環(huán)比繼續下跌；房地產(chǎn)投資同比增幅雖依然超過(guò)20%，但增幅已經(jīng)逐月下降；全國商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生昨日對《第一財經(jīng)日報》表示，如果政府不出臺政策提振住房消費，在年底大量商品房竣工的情況下，全國商品房的空置面積可能達到1.5億平方米。

　　而海爾地產(chǎn)董事長(cháng)盧鏗更是對記者表示，因為前兩年開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)了大量的土地，據此推算，即便是明年企業(yè)不買(mǎi)地的情況下，明年也會(huì )增加24億平方米的商品房，這本身就需要好幾年來(lái)消化。

　　10月份，財政部等部委已經(jīng)出臺相關(guān)稅費減免政策，促進(jìn)居民購房。但此后在改善型住房的界定問(wèn)題上相關(guān)部委態(tài)度出現分歧，各商業(yè)銀行執行細則也不盡統一，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛更為濃厚�！　　瓣P(guān)于改善型住房的定義爭論兩個(gè)月了，各部門(mén)的意見(jiàn)需要統一起來(lái)�！甭櫭飞�說(shuō)。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺的政策，可謂對“改善型住房”定義的進(jìn)一步廓清。

　　雖然松綁二套房貸，但依然留有尾巴。復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對記者表示，放松的前提是要低于當地平均水平，這說(shuō)明政府對改善型需求是支持的，這種需求本身也具有合理性，但對于投資性需求政府依然保有警惕性。

　　“放開(kāi)改善型需求，不一定會(huì )有投資需求上來(lái)。當前一是房?jì)r(jià)仍然較高，二是經(jīng)濟全局處于調整期，投資要考慮風(fēng)險�！币�伯成說(shuō)。

　　同時(shí)，在二手房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題上，此次依然保留了兩年的期限限制，并未完全放開(kāi)。而且就政策力度上來(lái)講，此前一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始執行超過(guò)兩年就免征營(yíng)業(yè)稅的政策。

　　此外，兩年內轉讓免征營(yíng)業(yè)稅的政策還有執行期限，即在此后的一年之內才可享受�！耙荒曛�后可能又出現通脹了，政策也會(huì )隨之變化�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　但對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上述政策依然很受歡迎。昨日下午，在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議信息傳出沒(méi)多久，華遠集團總裁任志強就在其博客中稱(chēng)：“雖然政策的出臺可以明顯看出決策層對投機、炒房行為的擔憂(yōu)，但市場(chǎng)當然會(huì )歡迎任何有利于市場(chǎng)發(fā)展的政策�！彼�相信政策會(huì )產(chǎn)生積極作用，讓一部分剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)。

　　地方政策或加碼

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實(shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　聶梅生認為，在“低于當地的平均水平”、“普通住房的標準”這些概念上，地方政府將擁有更大的話(huà)語(yǔ)權。對于普通商品房的標準，不少地方已經(jīng)相比之前放寬很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了�！�

　　昨日出臺的若干政策并未包括此前已經(jīng)有所討論的“購房退個(gè)稅”內容，但住房和城鄉建設部官員日前表示，就網(wǎng)上熱議的購房抵稅等話(huà)題和建議，“只要是有利于市場(chǎng)的，我們都可以考慮�！蹦壳�，已有重慶等城市在嘗試推行購房抵稅政策，住房和城鄉建設部也正對上海1998年實(shí)施購房退稅政策的經(jīng)驗進(jìn)行分析探討。

　　尹伯成則對此認為，如果推出購房退稅政策，將后患無(wú)窮�！俺捶康囊�真正入市了，因為退稅政策對高收入群體更有利；房?jì)r(jià)將再次被推高，住房問(wèn)題上貧富差距也更加拉大�！�

　　吸引開(kāi)發(fā)商參建廉租房

　　昨日出臺的政策，將加大保障性住房建設力度作為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要一條。會(huì )議要求，爭取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農村危房改造。

　　加大保障力度，意味著(zhù)對資金的需求將更為龐大。會(huì )議要求，中央繼續加大廉租住房建設和棚戶(hù)區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點(diǎn)，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。

　　在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計劃中，100億元將用于加快建設保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建設投入資金180億元，中央財政專(zhuān)項補助資金為68億元。

　　據國家發(fā)改委昨日消息，上述100億元資金已經(jīng)在近日下達，用于加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區改造，以及擴大農村危房改造試點(diǎn)等。

　　同時(shí)，中央政府也放開(kāi)了對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與廉租房建設的限制。央行和銀監會(huì )在昨日正式公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，在符合若干規定的前提下，從事廉租住房建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以獲得優(yōu)惠貸款，優(yōu)惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行。

　　尹伯成對本報記者表示，加強保障型住房建設可以吸引開(kāi)發(fā)商參與，適當地給予開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤，比如在3%到5%之間，只是不允許出現暴利。

　　但出于對成本因素的擔憂(yōu)，一些開(kāi)發(fā)商對參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對本報記者表示，在商品房和廉租房?jì)煞N住房結構下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該更專(zhuān)心于商品房，而政府要多利用財政政策來(lái)解決廉租房問(wèn)題。

　　“開(kāi)發(fā)企業(yè)建設廉租房時(shí)的各種不確定成本很難評估，比如在4萬(wàn)億投資下去之后，建材價(jià)格可能就會(huì )上漲。即便是企業(yè)在建設過(guò)程中控制成本，建好后的房子價(jià)格也可能超過(guò)低收入群體的購買(mǎi)能力，這就會(huì )給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險�！北R鏗稱(chēng)。(劉展超)