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　　上海市經(jīng)濟適用房的合法操作正被提上議事日程。

　　從早報記者獲得的一份《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(征求意見(jiàn)稿)來(lái)看，目前上海正在制定一份全面涵蓋經(jīng)濟適用房建設、供應、售后租后管理及監督全過(guò)程的管理試行辦法，將明確規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設經(jīng)適房利潤率、申請人動(dòng)態(tài)管理機制、經(jīng)適房購房貸款申請辦法等一系列管理規范。據悉，該征求意見(jiàn)稿自今年11月25日下發(fā)，已完成在各區相關(guān)管理部門(mén)間的意見(jiàn)征求，擬在本月底前公示，征求普通市民意見(jiàn)。

　　開(kāi)發(fā)商利潤率不高于3%

　　該《試行辦法》意見(jiàn)稿分為《總則》、《經(jīng)濟適用住房的建設》、《經(jīng)濟適用住房的供應》、《售后管理》、《租后管理》、《監督管理》、《附則》七章，共四十七條。

　　其中第二章《經(jīng)濟適用住房的建設》中明確規定對價(jià)格的管理，經(jīng)適房的工程結算價(jià)格應當以保本微利為原則，由住房保障機構依據經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格管理的有關(guān)規定，在綜合考慮建設、財務(wù)、管理成本和稅費的基礎上確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施建設的經(jīng)濟適用住房項目利潤率不得高于3%；政府制定機構實(shí)施建設的經(jīng)濟適用房住房不得有利潤。

　　在銷(xiāo)售價(jià)格方面，將由政府指導管理，銷(xiāo)售基準價(jià)格及浮動(dòng)幅度由住房保障機構申報，價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房屋管理部門(mén)核定。

　　申請條件實(shí)行動(dòng)態(tài)管理對于申請方來(lái)說(shuō)，最核心一點(diǎn)是明確了經(jīng)適房申請條件的動(dòng)態(tài)管理機制，這在第三章《經(jīng)濟適用住房的供應》中具名。第十四條申請條件中列舉了六項可申請購買(mǎi)經(jīng)適房須同時(shí)符合的條件，并規定，這些申請條件將由市政府根據本市商品住房?jì)r(jià)格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等變化因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并向社會(huì )公布。

　　據悉，今年的家庭可支配收入和資產(chǎn)線(xiàn)目前還未公布，但是可以參考的數據是上海市人均居住面積22平方米和人均年收入約2萬(wàn)元，低于這個(gè)標準的，基本上就有希望申請。

　　與北京等地的經(jīng)適房申請條件相比，上海更為嚴格，這就保證了經(jīng)適房的收益群體嚴格限定在居住困難戶(hù)。

　　公積金貸款優(yōu)先辦理之前一直被廣泛呼吁的公積金支付租金這一做法將首先在經(jīng)適房上試行�！对囆修k法》第二十三條規定經(jīng)濟適用住房租金標準參照相同地段、相同質(zhì)量住房市場(chǎng)租金標準的一定比例設定，實(shí)行動(dòng)態(tài)調整機制，并向社會(huì )公布。但具體比例設定在意見(jiàn)稿中并未體現。此外，承租家庭還可以提取申請家庭成員的住房公積金帳戶(hù)余額用于支付租金。

　　同時(shí)，購買(mǎi)經(jīng)適房的家庭可優(yōu)先辦理住房公積金購房貸款或銀行貸款，家庭成員中繳住房公積金的，支付首付款后可以申請全額公積金貸款。

　　建立購買(mǎi)者退出機制

　　《試行辦法》將對經(jīng)適房購買(mǎi)家庭的退出機制作出嚴格規定。對購買(mǎi)經(jīng)適房取得房產(chǎn)證不滿(mǎn)5年的，購房家庭因出國定居、家庭成員重大疾病等特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用房的，應向相關(guān)住房保障機構提出申請，經(jīng)審核統一后，由該機構按原購房?jì)r(jià)格及同期銀行存款利息回購。

　　購買(mǎi)經(jīng)適房取得產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，房屋權利人需轉讓經(jīng)適房住房的，應取得家庭全部成員書(shū)面同意，并征詢(xún)相關(guān)住房保障機構同意。該機構可按像他地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)評估價(jià)予以?xún)?yōu)先回購；或者同意產(chǎn)權人向他人轉讓�！对囆修k法》規定，應當從轉讓總價(jià)款中，按照購買(mǎi)經(jīng)適房時(shí)購房?jì)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的比例，取得轉讓款，剩余部分扣除政府給房屋權利人的貼補后，向所在區域財政部門(mén)繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。

　　經(jīng)適房轉讓后，原房屋權利人及申請家庭其他成員不得再次申請購買(mǎi)或租賃經(jīng)適房。(朱楠）