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　　在12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上，關(guān)于二套房貸以及二手房轉讓免征營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)措施成為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費的兩個(gè)抓手。但市場(chǎng)對二套房貸是否真正松綁仍存分歧，有改善自住房需求的購房者是否到了該出手的時(shí)機呢？

　　二套房貸利好被重提 　　

　　去年9月至年底，一場(chǎng)以第二套房貸首付比例和貸款利率引發(fā)的“二套房”標準問(wèn)題的討論持續了3個(gè)月之久，最終，央行在12月份明確了二套房以家庭為單位認定。

　　而在同年12月5日印發(fā)的《補充通知》明確，“已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。

　　也就是說(shuō)，近日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上關(guān)于二套房貸可以比照執行首套自住房政策的“利好”只是對于上述補充通知的重提，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示：“其實(shí)這根本反映不出放松二套房政策的意思，現在應該對購買(mǎi)第二套房子的所有家庭都給予大幅優(yōu)幅，對三套和三套以上購房者依然控制�！� 而建設部政策研究中心副主任王玨林接受采訪(fǎng)時(shí)表示，這次會(huì )議雖然是對補充通知的重提，但是反映了中央對中低價(jià)位和中低面積的購房需求給予優(yōu)惠政策的巨大決心，未來(lái)市場(chǎng)的前景應被看好。

　　細則又成關(guān)鍵

　　在今年10月22日央行發(fā)布的首套房貸優(yōu)惠政策當中，明確了對于首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房給予貸款首付2成，利率下調下限擴大為貸款基準利率的0.7倍的優(yōu)惠。但是，對于“改善型普通自住房”的概念一直沒(méi)有出臺細則明確�！八�的概念很豐富，業(yè)內認為小房換大房都可以算作改善型需求，但是現在出臺的新政也只是狹義的，即住房面積一定要低于當地平均標準�！睏罴t旭表示。

　　其實(shí)，去年該政策出現之后并沒(méi)有得到很好的執行，一方面由于各地平均住房面積標準的確定需要房產(chǎn)部門(mén)的配合，而部門(mén)之間、部門(mén)與銀行之間的配合出現斷層，執行起來(lái)困難重重。另外，由于去年至今年上半年我國仍處于控通脹的主基調下，二套房貸一直受制于從緊的貨幣政策。

　　而對此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議重提的二套房貸比照首套房標準執行的政策，業(yè)內人士認為，細則不出臺，銀行就還有很大的自由裁量權，符合條件的二套房購房者能否享受到首套房的優(yōu)惠就很難確定。另外，各部門(mén)之間的配合也是決定是否能夠操作二套房貸優(yōu)惠的重要一環(huán)。

　　二手房滿(mǎn)2年轉讓免營(yíng)業(yè)稅

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的重要決策之一便是對于二手房轉讓的稅收優(yōu)惠，即將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　一般來(lái)說(shuō)，轉讓房產(chǎn)需要繳納至少契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅和印花稅等五項稅種，而在今年財政部10月份下發(fā)的通知中明確取消了銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房環(huán)節的印花稅和土地增值稅，而對于個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。而此次新規為滿(mǎn)2年轉讓房產(chǎn)的，營(yíng)業(yè)稅也暫時(shí)免征一年。

　　那么以一套總價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，原先繳納的營(yíng)業(yè)稅大概為5.5萬(wàn)元，而如今這筆支出在條件范圍內即可全免，著(zhù)實(shí)是一筆不小的“收入”。而在首套房貸利好出臺之后，各地例如上海也相繼出臺了地方規定以促進(jìn)二手房交易。上海14條中就規定，個(gè)人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負擔個(gè)人所得稅。而對于營(yíng)業(yè)稅2年免征早就走在了中央的前面。