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　　每當房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現不暢時(shí)，“零首付”就像幽靈出沒(méi)于那些鋌而走險的樓盤(pán)。只是這次“零首付”的卷土重來(lái)屬另一種基因變異。其對象也從過(guò)去的普通購房者轉向地產(chǎn)企業(yè)的內部職工；其手段也從單純的貸款買(mǎi)房變成了有組織、有目的的套貸。

　　本報最近調查了解到，面臨年關(guān)強大的銷(xiāo)售壓力，這個(gè)隱形殺手已在河北、深圳、廣州、長(cháng)沙等地卷土重來(lái)并迅速蔓延。

　　而由開(kāi)發(fā)商自導自演的這出“零首付”傳銷(xiāo)術(shù)，就是讓企業(yè)員工以“購房者”身份簽訂房地產(chǎn)交易合同，然后在墊付20%首付款后，套取銀行把余下的80%房款打進(jìn)自己的賬戶(hù)，且這股“套貸”風(fēng)正從企業(yè)員工刮向員工親朋和好友身上。

　　套貸方式有明有暗

　　事情的始作俑者來(lái)自距北京東部?jì)H30公里的河北燕郊某開(kāi)發(fā)區。12月17日上午，銷(xiāo)售員董華(化名)被一位主管暗示：如果不想在年關(guān)被辭退，必須以“零首付”方式買(mǎi)一套本公司的房子。沒(méi)有多少法律意識的董華便很快簽訂了購房合同。但“簽完字后，我就后悔了�！彼�說(shuō)。

　　董華的后悔，來(lái)自她簽署的一份附加協(xié)議：由開(kāi)發(fā)商先行墊付首付款20%，前兩年貸款也由開(kāi)發(fā)商一并承擔。兩年后，貸款由其本人續還。如果在這兩年中她不想要房子，必須賠付給開(kāi)發(fā)商總房款5%的違約金。

　　北京鑄成律師事務(wù)所律師姚克楓指出，條款顯然將購房人變成了“套中人”。因為不讓購房者違“約”，開(kāi)發(fā)商至少將扣留房產(chǎn)證4年以上。

　　在深圳，這種套貸方式更為隱蔽。少數銀行主動(dòng)向符合條件的公務(wù)員、事業(yè)單位員工提供九成按揭，銷(xiāo)售人員自稱(chēng)可利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶(hù)墊付余下的一成首期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長(cháng)回建強認為，形形色色的“零首付”雖然在交易上造成了繁榮，但因存在很大水分，故變相抬高了區域房?jì)r(jià)，特別是在政策制定部門(mén)對是否放松金融貸款尚有存疑時(shí)，這樣的“套貸行為”顯然讓剛剛放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

　　記者按房地產(chǎn)業(yè)通用的個(gè)人貸款方法測算，以一套40萬(wàn)元的新房為例，如果通過(guò)正常的成交途徑，首次置業(yè)的買(mǎi)家首付二成即8萬(wàn)元。但若開(kāi)發(fā)商與銀行內部人員里應外合，將該套新房的評估價(jià)定為50萬(wàn)元，首付二成是10萬(wàn)元，但因銀行放貸是40萬(wàn)元，剛好抵消了原來(lái)40萬(wàn)元合同價(jià)，也就是說(shuō)買(mǎi)家不用給首付就可擁有這房。

　　上面這種財務(wù)公式，“購房者”看似是贏(yíng)家，但記者調查后卻有不同答案：因為零首付的新房比同區域、同檔次的新房?jì)r(jià)格都要高，加上大代理從開(kāi)發(fā)商拿6%的扣點(diǎn)，小代理再從大代理處拿3%的扣點(diǎn)，里外里算下來(lái)，房?jì)r(jià)只有高出10%才能保本或微利。

　　事實(shí)上，“零首付”早被明令禁止。中國人民銀行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規范住房金融業(yè)務(wù)的通知》規定：貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過(guò)80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

　　姚克楓更是以律師身份表示，開(kāi)發(fā)商這種“代首付”的行為不僅侵犯了公司內部員工的權益，還存在著(zhù)“擊鼓傳花”的風(fēng)險。至于是否屬于金融詐騙，還要具體案例具體分析。

　　銀行審查尚有漏洞

　　那么，零首付、低首付是怎樣通過(guò)銀行放行的？“從上述案例看，銀行方面對貸款人信用審查、購房合同、抵押登記等把關(guān)環(huán)節，顯然需要自我改進(jìn)，起碼要對購房人的首付來(lái)源進(jìn)行甄別、調查�！被亟◤娭赋�。

　　北京某銀行信貸部主管也透露，利用“零首付”套貸并非天衣無(wú)縫，因為通過(guò)銀行貸款記錄都可查出。比如“是否同一家擔保公司，是否某一家銀行針對某個(gè)樓盤(pán)大概率的放貸”。當然，還有一種漏洞的可能是：“放貸是銀行的經(jīng)辦部門(mén)，而審批則是銀行的獨立部門(mén)，屬于另一批人馬，往往使這筆貸款有疏漏的可能�！�

　　但北京某商業(yè)銀行副行長(cháng)卻否認“零首付”是銀行有意所為�！般y行絕不會(huì )放水，除非有人不想干了，把自己搭進(jìn)去�！彼�說(shuō)。

　　不過(guò)，作為風(fēng)險防范專(zhuān)家，回建強還是擔憂(yōu)地表示：“我國住房消費信貸沒(méi)劃分優(yōu)級與次級市場(chǎng)是個(gè)致命弱點(diǎn)。如果問(wèn)題爆發(fā)，很可能比美國次貸危機的沖擊力更大，甚至會(huì )引發(fā)社會(huì )不穩定�！币虼怂�建議：應按國務(wù)院新下發(fā)的“金融30條”實(shí)行制度創(chuàng )新，建立類(lèi)似“住宅儲蓄銀行”的專(zhuān)業(yè)住房消費信貸機構，最大程度防范和避免信貸危機的“蜂窩式”爆發(fā)。(方帥）