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　　昨天，市建委正式發(fā)布《北京市住宅區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導規則》)。若業(yè)委會(huì )業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )違規，街道辦事處可責令其限期改正，該規則首次賦予街道執行權。

　　參與起草《指導規則》的和諧社區發(fā)展中心理事長(cháng)蔡若炎教授介紹，該規則的意義就是規定了成立業(yè)主委員會(huì )的具體實(shí)施辦法。他解釋說(shuō)，以前的《業(yè)主大會(huì )規程》中規定，業(yè)主委員會(huì )的成立和運行需要區、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督，但沒(méi)有規定應該如何實(shí)施和操作。此次《指導規則》則做了具體要求和操作辦法。

　　北京市建委物業(yè)處相關(guān)負責人表示，《指導規則》將最大限度地維護業(yè)主合法權益，解決因物業(yè)管理主體缺失帶來(lái)的更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)難、使用維修資金難等問(wèn)題，促進(jìn)社區協(xié)調發(fā)展。

　　《指導規則》依據《物權法》、《物業(yè)管理條例》而制定，共花費了兩年時(shí)間。

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　　業(yè)委會(huì )成立

　　居委會(huì )須當召集人

　　【規則】街道、鄉(鎮)負責對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、運作及活動(dòng)進(jìn)行指導和監督；確定了社區居委會(huì )負責組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的職責，規定在街道、鄉(鎮)的指導下，社區居委會(huì )組織業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，社區居委會(huì )工作人員擔任籌備組召集人。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，根據《物業(yè)管理條例》，街道辦事處在成立業(yè)委會(huì )過(guò)程中具有指導功能,但并沒(méi)有明確規定如何指導。此次《指導規則》明確了街道辦事處、居委會(huì )的籌備和召集權。也就是說(shuō)，社區居民提出成立業(yè)主委員會(huì )的要求，必須由居委會(huì )籌備和召集，并由街道辦事處進(jìn)行指導監督。

　　2

　　業(yè)委會(huì )違規

　　街道可責令其改正

　　【規則】業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )做出的決定違反法律、法規的，街道、鄉(鎮)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，這條規定中所指的法律、法規指的是物業(yè)管理范圍內的法律法規，即私人占有部分以外的公有范圍。例如，業(yè)委會(huì )通過(guò)在小區空地增加建筑，或拆除電梯增加私人面積，街道、鄉(鎮)就可以責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定�！暗�目前街道也存在法律風(fēng)險�！辈倘粞渍f(shuō)，具體實(shí)施還需要細化物業(yè)管理范圍，街道、鄉(鎮)就可以根據具體的條例判斷。蔡若炎說(shuō)，這項新規定更重要的意義，是街道、鄉(鎮)具有了執行能力，可以切實(shí)維護業(yè)主的共同利益，以避免引發(fā)重大矛盾糾紛。

　　3

　　業(yè)委會(huì )備案

　　職能首次下放街道

　　【規則】在房屋銷(xiāo)售之前，由街道、鄉(鎮)會(huì )同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門(mén)核定社區配套用房建設方案，劃分物業(yè)區域；業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內向街道、鄉(鎮)備案。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，之前物業(yè)區域劃分和業(yè)委員會(huì )的備案是在各區縣的小區辦進(jìn)行，但全市小區辦工作人員只有幾十人，要對全市3000個(gè)小區業(yè)委會(huì )進(jìn)行審核，工作量非常大，審核周期將很長(cháng)。

　　此次，將物業(yè)區域劃分和業(yè)主委員會(huì )成立備案職能下放給街道、鄉(鎮)，使物業(yè)區域劃分與社區管理有機銜接，有效解決了社區用房落實(shí)難的問(wèn)題。目前，朝陽(yáng)區已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行該規定。

　　4

　　動(dòng)用維修金

　　只需部分業(yè)主表決

　　【規則】部分業(yè)主可以決策本區域的事務(wù)，以解決小區規模過(guò)大帶來(lái)的需求統一難、開(kāi)會(huì )難等問(wèn)題。業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事務(wù)。

　　【解讀】蔡若炎說(shuō)，這個(gè)規定是考慮具體實(shí)際情況，進(jìn)行的細化。按照之前規定，動(dòng)用維修基金需要由業(yè)主大會(huì )決定，但沒(méi)有說(shuō)明由哪些業(yè)主決定。

　　他舉例說(shuō)，在實(shí)際操作中，維修某棟樓的一部電梯，仍然需要全部業(yè)主的表決，但其他業(yè)主并不使用這部壞電梯，由他們表決并不合理，動(dòng)用公共維修基金的實(shí)際操作就會(huì )很困難�，F在，由壞了電梯的這棟樓的業(yè)主同意就可以維修，大大方便業(yè)主的需求。

　　-其他規則

　　業(yè)主首次開(kāi)大會(huì )建設單位承擔費用

　　《指導規則》增加了開(kāi)發(fā)建設單位在首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)的責任，從而督促開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支持首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)。規定建設單位限期向街道、鄉(鎮)報送有關(guān)材料，并承擔籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議費用。

　　監督業(yè)委會(huì )仍以業(yè)主為主體

　　對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日�；顒�(dòng)的監督仍以業(yè)主為主體。業(yè)主委員會(huì )候選人可以由業(yè)主自薦或推薦，日�；顒�(dòng)按照業(yè)主大會(huì )議事規則進(jìn)行。除逾期不換屆、20%業(yè)主提議仍不召開(kāi)會(huì )議和發(fā)生違法違規情形應依法予以糾正外，主要由業(yè)主自身實(shí)施監督，促進(jìn)了業(yè)主自我管理能力的提高。(記者翟烜)