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　　為解決“業(yè)主大會(huì )成立難”這個(gè)老大難問(wèn)題，昨天，市建委發(fā)布了《北京市住宅區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則(試行)》，并擬從明年1月1日起實(shí)施�！吨笇б巹t》中明確，居委會(huì )負責首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備工作，并由開(kāi)發(fā)商承擔籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的費用。

　　現狀

　　20%左右小區成立業(yè)主大會(huì )

　　據介紹，當前，物業(yè)管理存在著(zhù)業(yè)主大會(huì )成立難、業(yè)主委員會(huì )運作不規范、難以有效監督等突出問(wèn)題。一方面小區規模大，業(yè)主數量多，主動(dòng)參與意識不強，組織主體不明確業(yè)主大會(huì )組織成立難度大。另一方面業(yè)主委員會(huì )自律與監督機制不完善，開(kāi)展活動(dòng)不夠規范，引發(fā)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )成員之間的矛盾糾紛。

　　截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理的房屋總建筑面積約3.65億平方米，其中，住宅2.82億平方米。但北京只有20%左右的小區成立了業(yè)主大會(huì )。這極大地影響了小區事務(wù)的解決，并由此帶來(lái)了更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)難、使用公共維修資金難等問(wèn)題。

　　至于業(yè)主大會(huì )成立少，成立難的原因，有負責部門(mén)指定不明、開(kāi)發(fā)商不配合、無(wú)開(kāi)會(huì )場(chǎng)所、業(yè)主不積極等多種原因，其中前兩個(gè)原因所占比重較大。

　　新規1

　　居委會(huì )籌備首次業(yè)主大會(huì )

　　昨天發(fā)布的《指導規則》中則明確要求，將物業(yè)區域劃分和業(yè)主委員會(huì )成立備案職能下放給街道、鄉鎮，使物業(yè)區域劃分與社區管理有機銜接，并有效解決社區用房落實(shí)難的問(wèn)題。規定物業(yè)所在地街道、鄉鎮負責對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、運作及活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。小區入住后，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會(huì )負責首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備工作。社區居委會(huì )人員擔任籌備組召集人，負責組織業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)建設單位、社區居委會(huì )、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　新規2

　　首次業(yè)主大會(huì )費用開(kāi)發(fā)商出

　　開(kāi)發(fā)商不配合一直是業(yè)主大會(huì )成立難的重要原因之一。昨天發(fā)布的《規則》對于開(kāi)發(fā)商的責任作出了明確規定，開(kāi)發(fā)建設單位應當自交房起30日內，向街道辦事處、鄉鎮政府報送房屋分戶(hù)及建筑面積清冊以及籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的其他材料。同時(shí)，由開(kāi)發(fā)商承擔籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議費用。

　　據了解，以往，一些開(kāi)發(fā)商不愿意提供這些材料，業(yè)主想成立業(yè)主大會(huì )，都不知道業(yè)主都有誰(shuí)，只能從網(wǎng)上的社區論壇等方式聯(lián)絡(luò )，但召集的難度非常大，另外，以往首次業(yè)主大會(huì )成立的費用，大都是由業(yè)主拼湊的，也是無(wú)奈之舉，而這些內容確定后，召集業(yè)主大會(huì )讓開(kāi)發(fā)商配合，師出有名，會(huì )容易得多。

　　新規3

　　部分業(yè)主可決策本區域事務(wù)

　　《指導規則》明確“一個(gè)物業(yè)區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )�！倍�物業(yè)區域的劃分，應當綜合考慮建筑規模、停車(chē)位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設施設備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區管理。銷(xiāo)售房屋之前，開(kāi)發(fā)建設單位就應當通過(guò)招投標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機構，并同時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出劃分物業(yè)區域申請。開(kāi)發(fā)建設單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標備案手續時(shí)，應提交物業(yè)區域劃分意見(jiàn)書(shū)。

　　同時(shí)，《指導規則》還規定，部分業(yè)主可以決策本區域的事務(wù)，以解決小區規模過(guò)大帶來(lái)的需求統一難、開(kāi)會(huì )難等問(wèn)題，更好地滿(mǎn)足業(yè)主的多元化服務(wù)需求。其中業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業(yè)主大會(huì )的決定相抵觸。這樣，本棟樓的電梯壞了， 就不必等到整個(gè)小區的業(yè)主開(kāi)會(huì )解決了。

　　新規4

　　業(yè)委會(huì )必須按期換屆

　　業(yè)主委員會(huì )運作不規范、難以有效監督，引發(fā)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )成員之間的矛盾糾紛，這也是一些小區存在的問(wèn)題。

　　對此，《規則》規定，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，街道、鄉(鎮)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定；業(yè)主委員會(huì )不按時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，街道、鄉(鎮)要責令限期組織召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會(huì )組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　此外，業(yè)主委員會(huì )逾期未組織換屆的，街道、鄉(鎮)應當責令其限期組織。逾期仍不召開(kāi)的，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會(huì )組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆。 (記者 李海霞)