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　　圍繞近期國務(wù)院樓市新政，各地政府發(fā)現，具體落實(shí)要比以往復雜更多。

　　“北京市政府還沒(méi)有就保障房出臺具體落實(shí)措施。由于普通商品房‘一日三跌’，流拍的限價(jià)房用地接近10塊，所以保障房采購和退出等相關(guān)政策的研究成了很棘手的問(wèn)題�！�12月23日，北京市建委某官員在電話(huà)中對記者表示。

　　同日，江蘇省宣布此前在南京試行的“收購商品房用作保障房”政策將在全省推廣，而上海經(jīng)濟適用房操作辦法也已出臺草案。對于地方政府而言，保障房猶如一把雙刃劍：既可以彌補當前房地產(chǎn)投資的缺口，也可能對商品房市場(chǎng)造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

　　“中央和地方利益的博弈將直接影響到房市新政的效果。越是市場(chǎng)出現問(wèn)題時(shí)，地方政府的作為就越加關(guān)鍵�！眹�家發(fā)改委國家信息中心發(fā)展部戰略處長(cháng)高輝清表示，保障房建設是此次新“國六條”新政中地方政府最能發(fā)揮作用的切入點(diǎn)。

　　　　沖關(guān)保障房

　　在12月23日江蘇省發(fā)布的“新十條”當中，包括廉租房與經(jīng)濟適用房在內的保障房建設成為重心，明確金融機構加大對廉租住房投資、收購的支持力度，并按照國家出臺的政策給予利率優(yōu)惠。據悉，開(kāi)發(fā)貸款利率優(yōu)惠最大可達10%。

　　據江蘇省建設廳通報的數字，今年江蘇全省新增廉租住房約1.2萬(wàn)套，到2010年年底全省廉租住房數量將達4萬(wàn)套以上。南京市此前通過(guò)財政支出從現有住房市場(chǎng)收購4000套房源用作廉租房，江蘇省認為這將成為全省推廣的范本。

　　值得注意的是，江蘇省同時(shí)放開(kāi)了高檔房以及二套房方面對于公積金的限制，并出招改善開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境，降低企業(yè)成本。

　　“保障房歷來(lái)是政府應該承擔的責任，但是這幾年一直推行不力，主要原因在于地方政府的積極性不高。此前商品房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，政府沒(méi)有心情在保障房上投入更多的精力�！备咻x清說(shuō)。

　　與此同時(shí)，上海市也已出臺《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》的征求意見(jiàn)稿，這意味著(zhù)上海重新啟動(dòng)的經(jīng)濟適用房將正式進(jìn)入實(shí)操階段。按照此辦法，開(kāi)發(fā)商建設經(jīng)濟適用房的利潤率被鎖定為3%。

　　那么，3%的利潤率究竟對開(kāi)發(fā)商具有怎樣的吸引力？上海某大型國有房企總經(jīng)理在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政策本身就是政府推動(dòng)的，應該從政策層面而非市場(chǎng)層面來(lái)理解�！罢�府收購商品房用作廉租房可以實(shí)現保障與市場(chǎng)同步發(fā)展，但經(jīng)濟適用房是否可以提振樓市值得商榷�！�

　　他甚至認為，封死利潤上限，可能會(huì )讓經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格超過(guò)商品房�！耙驗樯唐贩靠梢噪S行就市調整價(jià)格，在當前市場(chǎng)低迷期很有可能低于經(jīng)濟適用房的‘定制’價(jià)格�！�

　　　　艱難平衡

　　“每一次政策出臺后都不可避免地要面對一場(chǎng)博弈，保障性住房的建設在當前市場(chǎng)環(huán)境下就是一個(gè)左右為難的問(wèn)題�！敝性�地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰對記者說(shuō)。他指出，自廣州第一個(gè)限價(jià)房項目——金沙洲保利西子灣遇冷后，限價(jià)房等保障房建設就成為各地方政府最“頭疼”的問(wèn)題。

　　一位住房和城鄉建設部官員對記者透露，當前該部委正在對限價(jià)房問(wèn)題進(jìn)行商討，預計最早要到明年上半年才有定論。

　　李文杰認為，保障房一旦啟動(dòng)，參與建設的開(kāi)發(fā)商不可能避免市場(chǎng)因素�！凹幢闶菄�企甚至銀行都是自負盈虧的企業(yè)，其中的風(fēng)險和利潤壓力誰(shuí)來(lái)承擔？政府又將在其中如何斡旋？”

　　廣州中地行董事長(cháng)徐建平表示：“廣州目前還沒(méi)有出臺任何保障性措施，這是歷來(lái)的習慣。但是市場(chǎng)和行業(yè)層面的反應是最敏銳的�！�

　　他表示，目前廣州出現兩個(gè)新現象：成交量開(kāi)始逐步回升，簽約率比較滯后。由于銀行在落實(shí)房貸政策上還沒(méi)有相應細則出臺，大多數成交的購房者并沒(méi)有馬上簽約，導致成交量的回升沒(méi)有立即反映在簽約率上。而目前廣州本地房企開(kāi)始年關(guān)降價(jià)，12月17日之后的普遍降價(jià)幅度約為5%，大大刺激了成交量。

　　“雖然二套房貸是推動(dòng)市場(chǎng)的最好武器，但目前市場(chǎng)的回暖跡象和政府措施并沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)�！崩钗慕鼙硎�，除保障房措施之外，此次“國三條”新政最有“空子”可鉆的就是二套房貸政策。

　　一個(gè)頗為有趣的現象是，為了擴大二套房貸受益范圍，包括北京在內的各地方政府都紛紛刷新自己城市的人均居住面積，以應對“低于城市平均居住面積”的二套房貸優(yōu)惠標準。

　　“一方面要保當地商品房市場(chǎng)發(fā)展，另一方面又要推動(dòng)保障房，地方政府的博弈在所難免�！鄙鲜錾虾Ｄ硣�有房企總經(jīng)理表示，目前政府救市的思路大多是通過(guò)“窮人”出錢(qián)救經(jīng)濟，而忽略了高收入群體的拉動(dòng)作用�！皯�當正視房地產(chǎn)的投資價(jià)值，把高端投資的交易成本真正降下來(lái)，通過(guò)恢復房地產(chǎn)投資通道來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)�！�(張媛媛）