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　　　　□人均面積低于當地平均水平，標準如何界定？

　　　　□營(yíng)業(yè)稅“5變2”起征時(shí)間，何時(shí)確定？

　　　　□非普通住宅認定標準，誰(shuí)說(shuō)了算？

　　　　□“二套房貸”部分松綁，細則何時(shí)出臺？

　　“國十三條”出臺整整一周，北京房貸市場(chǎng)成交量卻大幅下挫，環(huán)比上月同期下降7%左右。

　　對此業(yè)內專(zhuān)家分析，盡管“國十三條”是對樓市的重大利好，但由于新政涉及的操作細則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望后，又再次跌落到對細則的等待當中。

　　“國十三條”中指出，對已貸款購買(mǎi)首套住房但人均住房面積低于當地平均水平的，再次貸款時(shí)可比照首套住房貸款政策。我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，這條政策在去年的“12·11”房貸政策補充通知中就已有提及，之所以政策發(fā)布后的效果不明顯，主要是因為實(shí)施起來(lái)難度較大。比如當地平均水平如何界定？北京統計局發(fā)布的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執行還是由各地建委、土地局、發(fā)改委等部門(mén)統計或者由房管局來(lái)核定，目前都未給予準確說(shuō)法�，F在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策，市場(chǎng)反應并不強烈。

　　“國十三條”規定，營(yíng)業(yè)稅由5年的起征時(shí)間縮短至2年，其中還將未滿(mǎn)2年房屋出售時(shí)的全額繳納營(yíng)業(yè)稅改為差額繳納。對于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)疑是今年以來(lái)稅費減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營(yíng)業(yè)稅減免的政策框架，并未設定具體調整日期，以至于各地稅務(wù)部門(mén)都在等待上級政府的進(jìn)一步指示。雖然政策是出臺了，但新?tīng)I業(yè)稅的實(shí)施時(shí)間目前還不詳，導致交易雙方推遲過(guò)戶(hù)時(shí)間，制約北京房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房貸市場(chǎng)的部分交易放量。

　　在“國十三條”中當所有人的焦點(diǎn)對準“營(yíng)業(yè)稅5變2”時(shí)，忽略了最后較關(guān)鍵的一條規定：“個(gè)人購買(mǎi)非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅�！睂τ谄胀ㄗ≌�與非普通住宅的認定標準，今年北京市建委出臺了新的政策，調整了普通住宅的平均交易價(jià)格，由原來(lái)的土地平均交易單價(jià)改為現在的房屋交易平均總價(jià)，實(shí)際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍�！皣�十三條”中對非普通住宅營(yíng)業(yè)稅繳納標準是按照全額征收，這里所認定的非普通住宅是按照地方政策規定執行，還是由建設部統一出臺新的普通住宅標準不得而知。個(gè)貸機構“偉嘉安捷”相關(guān)負責人也坦言，由于大多數貸款購房人對政策不理解，實(shí)際操作起來(lái)又疑問(wèn)重重，導致房貸市場(chǎng)在新政出臺后交易量緩慢爬行。

　　與此同時(shí)，新政中對二套房貸的另一條規定似乎讓人捉摸不透：“對其他貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定�！边@一個(gè)“等”字讓無(wú)數人“欣喜若狂”，眾人揣測，下一步央行會(huì )不會(huì )放松二套房貸政策，貸款利率會(huì )不會(huì )有所調整等。然而銀行方面表示，如銀監會(huì )不出細則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實(shí)現。二套房貸政策尚未放開(kāi)，這也是導致房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房貸市場(chǎng)交易量不能大幅回暖的重要因素之一。(齊琳）