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　　"兩會(huì )"向來(lái)是政府聽(tīng)取民意的重要時(shí)機，是政協(xié)委員、人大代表反映民意，建言獻策的平臺。上海樓市在2008年從高點(diǎn)回落，而住房問(wèn)題仍然是群眾高度關(guān)注、政府亟待解決的民生問(wèn)題。韓正市長(cháng)在《政府工作報告》中明確提出，要花大力氣解決人民群眾住房問(wèn)題。此次"兩會(huì )"，眾多政協(xié)委員、人大代表紛紛就房地產(chǎn)問(wèn)題提交提案議案，內容涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、保障房建設、“夾心層”住房、房地產(chǎn)法律法規等方面，從完善立法、創(chuàng )新制度、改進(jìn)措施等不同層面，提出了頗具建設性和可操作性的意見(jiàn)和建議，其中不乏真知灼見(jiàn)，體現民生、民情、民意的廣泛代表性。

　　　　切實(shí)解決“夾心層”住房困難

　　　　建言者：李世耀 市政協(xié)委員、民革上海市委研究室副主任

　　在低收入家庭住房困難被高度重視并逐步得到解決的同時(shí)，一些中低收入群體的住房問(wèn)題，卻被忽視，甚至于被“遺忘”，而他們要求改善居住條件的呼聲最為強烈。

　　這部分既不屬于廉租房受配范圍，又買(mǎi)不起商品房的人群，由兩部分群體組成：一是長(cháng)久沒(méi)有購房能力的人群；二是暫時(shí)沒(méi)有購房能力的人群。如對第二部分群體再細分的話(huà)，他包括職場(chǎng)新人 (就業(yè)不久的大學(xué)畢業(yè)生等)、青年教師、青年醫務(wù)工作者、年輕公務(wù)員和引進(jìn)人才等等。這些人群的特點(diǎn)是：學(xué)歷較高、資產(chǎn)較少、工作期限較短、積累和經(jīng)濟力量較薄弱，他們往往錯過(guò)房改，也沒(méi)有享受福利分房，不少人只能同父母住在一起，有的面臨結婚成家……因此住房成了他們安家樂(lè )業(yè)的最大障礙，也是最迫切需要解決的問(wèn)題。

　　建議：一、發(fā)展 “經(jīng)濟租賃房”，彌合住房保障體系中的斷層。將經(jīng)濟適用房作為 “經(jīng)濟租賃房”推出，只租不售，其適用標準相對于廉租房要高些，政府補貼則少些，對象范圍也相對要寬些，將此作為廉租房政策的外延加以積極推進(jìn)。

　　二、全力做好、做實(shí)城市房屋公共租賃的規劃。根據各國經(jīng)驗，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，公共性租賃和市場(chǎng)性租賃是可以并存且互為補充的。上海應立即著(zhù)手規劃公共性租賃的發(fā)展，建立房屋公共租賃制度，推出大型公共租賃服務(wù)實(shí)體，并制定促進(jìn)其發(fā)展的政策措施和實(shí)施細則，讓 “夾心層”群體實(shí)現住有所居、居有定所。

　　三、重新調整住房供應的內在安排，優(yōu)化住房供應結構。建議加大小面積，小房型的住房建設和供應，政府部門(mén)對此應有適當的鼓勵措施。在經(jīng)濟適用房的建設和供應中，更應強調 “小房低成本”的原則，一般40-60平方米為宜，甚至可推出一些30平方米左右的 “迷你型”住房，以供工作時(shí)間不長(cháng)、經(jīng)濟積累薄弱的單身年輕人租賃。

　　四、努力共建，開(kāi)拓政府主導下社會(huì )各方參與的合力體制。在解決 “夾心層”第二個(gè)群體住房問(wèn)題上，思路可以開(kāi)闊些。尤其某些非壟斷、非高薪行業(yè)的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域的急需人才，可以由政府主導推出部分微利的商品房——“三限房” (限房?jì)r(jià)、限面積、限銷(xiāo)售)，采取 “半買(mǎi)半租”、 “分步購買(mǎi)”或者全租賃等方式予以推進(jìn)，解決這部分人員的住房需求。

　　另外，作為 “夾心層”群體的單位，無(wú)論是從職工解困還是員工福利出發(fā)，都應努力為這個(gè)群體開(kāi)拓更多的解困新途徑，如普及單位住房補貼，建立單位住房互助基金，增加單位補充住房公積金等等。有條件的單位更可興建人才公寓、青年公寓、集體宿舍等等，為 “夾心層”的職工提供更多的解困選擇，摸索政府主導下社會(huì )各方參與的合力機制。

　　　　加快經(jīng)適房、廉租房立法進(jìn)程

　　　　建言者：錢(qián)莉萍 市人大代表、市律協(xié)副會(huì )長(cháng)、上海市君和律師事務(wù)所律師

　　近日，上海市房管局發(fā)布的 《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(討論稿)著(zhù)力于經(jīng)濟適用住房建設、供應、產(chǎn)權管理，但對于具體準入資格、定價(jià)控制等細則尚未作出明確規定，對于經(jīng)濟適用房制度的監管和歸責也仍比較籠統。

　　與百姓生活息息相關(guān)的保障住房制度，必須提高到立法的高度。上海市應率先制定出符合市情的住房保障地方法規。建議盡快制訂 《上海市經(jīng)濟適用住房管理保障條例》，內容包括： 1、清楚地界定經(jīng)濟適用住房保障的對象、原則、標準，明確相關(guān)政府機構的管理職責； 2、完善經(jīng)濟適用房建設保障機制，確保資金流向、房源籌措，健全對于建設單位違法行為的處罰舉措； 3、建立嚴格的準入標準和動(dòng)態(tài)的資格審查公示制度，通過(guò)相應的退出及回購的要求，避免不正當的享受福利待遇； 4、結合上海經(jīng)濟發(fā)展實(shí)際，設立靈活的長(cháng)效監管機制； 5、啟動(dòng)法律責任追究制度，一方面處罰相關(guān)部門(mén)失職行為，一方面嚴懲騙取保障優(yōu)惠的違法行為。

　　廉租住房保障納入法制軌道。為保證廉租住房保障政策的準確有效覆蓋，應嚴格界定廉租住房和租賃經(jīng)濟適用房的區別和準入門(mén)檻，保證困難群體享受廉租優(yōu)惠政策。當務(wù)之急是制定符合上海市自身特點(diǎn)的廉租住房保障法規，將廉租住房保障納入法制軌道。

　　1、對居民家庭生活費用和住房消費支出進(jìn)行調查，通過(guò)銀行、稅務(wù)、證券等部門(mén)獲得申請人收入信息，建立個(gè)人信用制度和個(gè)人信用系統； 2、對廉租申請人的資料嚴格審查、公示，綜合申請人的困難程度和申請順序確定配租程序，避免 “一刀切”； 3、對已受配對象進(jìn)行定期復核、回訪(fǎng)、抽查，掌握個(gè)人及家庭經(jīng)濟變動(dòng)情況； 4、對廉租管理人員違法、受配對象非法取得廉租房或補貼，予以懲罰； 5、對廉租房管理人員進(jìn)行政治、法律、社會(huì )、技術(shù)方面的培訓，建立專(zhuān)業(yè)的廉租管理隊伍和運行機制；6、立法保證廉租住房保障的長(cháng)效機制，并隨形勢變化及時(shí)做出調整。

　　　國際熱錢(qián)不再“惹禍”

　　　　建言者：屠海鳴 市政協(xié)委員、豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(cháng)

　　以往老百姓有種誤解，認為是溫州投資客炒高了房?jì)r(jià)，事實(shí)上，國際熱錢(qián)的體量通常是數十億美元的級別，遠遠高于國內炒房客。大量的國外資金，投資本國市場(chǎng)通常只有6%左右的回報，而投資上海樓市平均回報率超過(guò)了20%。除了看好上海市場(chǎng)的高投資回報率之外，人民幣長(cháng)期升值、政府救市等原因都支撐他們瘋狂進(jìn)入上海樓市。

　　從2007年到2008年上半年樓市最火的一段時(shí)間里，像大摩、高盛這樣的外資大鱷幾乎是整條街、整個(gè)區域收購上海的房地產(chǎn)項目�，F在，金融危機發(fā)生后他們紛紛撤退，上海樓市的大宗交易驟然減少，這對于普通購房者來(lái)說(shuō)可能是好事，但對于習慣了高投入的上海樓市來(lái)說(shuō)，那么多資金一下子退出后引起了不小的震蕩。

　　現有房?jì)r(jià)存在下調空間。 2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到30%，普通住宅的利潤在20%左右，而一些豪宅的利潤甚至接近50%。如果要使樓市健康發(fā)展，合理的利潤率應在15%左右。以目前上海樓市的均價(jià)，存在下調5%-10%的空間。

　　如何騰出這10%的降價(jià)空間？除了開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)之外，國家能否在配套費等一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的征收上，出臺新的政策？比如從以往的根據面積征收，變?yōu)槎愘M和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)聯(lián)。例如改善型的普通住房稅費降低；而對于市中心的豪宅，則提高稅費等。

　　　　存量房改造成畢業(yè)生公寓

　　　　建言者：林莉華 市政協(xié)委員、市律協(xié)監事、上海市林莉華律師事務(wù)所律師

　　據相關(guān)調查，租房開(kāi)支已經(jīng)達到在滬畢業(yè)生薪金的40%以上。經(jīng)濟適用房的數量和門(mén)檻限制把剛畢業(yè)的大學(xué)生群體擋在門(mén)外，工資收入低、住房租金高造成了他們住房困難。上海市應借鑒其他城市的經(jīng)驗，盡快建造大學(xué)畢業(yè)生公寓，為剛畢業(yè)工作的大學(xué)生提供保障性的廉價(jià)租房，解決他們的住房難問(wèn)題，防止人才流失。

　　公寓來(lái)源與設施配套。除立項新建以外，可以考慮存量房或舊房改造。就上海市房產(chǎn)的實(shí)際情況，將現有的存量房改建成畢業(yè)生公寓，既可以解決存量房的空置問(wèn)題，又可以解決畢業(yè)生住房難題。政府可以出臺政策，鼓勵存量房改建。在交通相對方便，人才相對集聚的地方選址建設畢業(yè)生公寓，并配套公共設施，物業(yè)管理等。

　　由于大學(xué)畢業(yè)生公寓是解決特殊群體的政策性租賃住房，其建設應以政府為主導，社會(huì )各主體參與，運用市場(chǎng)手段 “只租不售”來(lái)建設和管理。準入條件上盡可能降低畢業(yè)生公寓的申請標準，擴大到非上海生源和外地來(lái)滬本科畢業(yè)生群體。此外，從公寓的選址、規劃到最終的物業(yè)管理等整個(gè)過(guò)程及行政審批程序，政府應盡量在法律的框架內，為畢業(yè)生公寓建設提供政策扶持。

　　　　攻堅克難，消滅城市“補丁”

　　　　建言者：朱建國 市政協(xié)委員、上海寬視網(wǎng)絡(luò )電視有限公司董事長(cháng)、總經(jīng)理

　　要著(zhù)力解決本市中心城區小地塊舊區改造難的問(wèn)題。內環(huán)線(xiàn)內仍有不少面積很小的棚戶(hù)舊區，就像城市“補丁”，如鎮寧路靠近萬(wàn)航渡路處，法華鎮路西頭靠近延安路處等，盧灣、黃浦、靜安、徐匯、虹口等區都有這樣的 “補丁”。這些 “補丁”地塊面積較小，人口密度很大，動(dòng)遷成本高，開(kāi)發(fā)商問(wèn)津少，成了舊區改造中一塊最難啃的 “硬骨頭”。不少外國友人說(shuō)，走在南京路淮海路上，覺(jué)得上海很漂亮，但登上市中心高樓往下看，樓宇間夾雜的棚戶(hù)簡(jiǎn)屋，實(shí)在讓人感到遺憾。它與周邊現代樓宇的優(yōu)美環(huán)境形成鮮明反差，同上�，F代國際大都市的形象極不協(xié)調。

　　建議在科學(xué)合理的前提下適當提高容積率，給予開(kāi)發(fā)商平衡成本贏(yíng)利的空間，采取特殊情況用特殊政策來(lái)解決。同時(shí)加大實(shí)施惠民政策，拿出更多更好的房源搞好城市 “補丁”動(dòng)遷安置。根據不同層次的動(dòng)遷居民的不同需求，推出多種安置方案，尤其是提高就地回遷的比例，調動(dòng)拆遷人的積極性，并落實(shí)好廉租和經(jīng)適房相關(guān)政策。鼓勵開(kāi)發(fā)商創(chuàng )新設計理念，采用建筑新材料、新技術(shù)、新工藝，使稠密建筑在綠色環(huán)�；�礎上，獲得高得房率。

　　　　嚴厲打擊“售后包租”詐騙

　　　　建言者：孫洪林 市人大代表、上海市申房律師事務(wù)所律師

　　在很多售后包租詐騙中，開(kāi)發(fā)商建造房屋后，先由一個(gè)公司全部包租，然后該公司將房屋出租給客戶(hù)十年到二十年，客戶(hù)一次性支付全部租金，并要客戶(hù)將其所租賃的房屋轉租給另一公司，賺取租金差價(jià)，也就是廣告承諾的高額投資回報。事實(shí)上，兩家公司屬于一個(gè)老板，一段時(shí)間后，從客戶(hù)手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租權的轉讓?zhuān)瑢?shí)際上是通過(guò)合同詐騙非法融資。案件涉及資金少則數千萬(wàn)元，多則上億元，由此給老百姓帶來(lái)不可估量的損失。

　　雖然有關(guān)法律法規明令禁止開(kāi)發(fā)商返本銷(xiāo)售、售后包租以及房地產(chǎn)廣告中融資、變相融資和投資回報承諾，但售后包租的變相行為仍然屢禁不止。市人大或有關(guān)政府部門(mén)應針對此類(lèi)事件制訂地方性法規或規范性文件，嚴禁以高額利潤為誘餌騙取老百姓錢(qián)款的行為。政府相關(guān)部門(mén)、尤其是公、檢、法要針對典型案件專(zhuān)查專(zhuān)辦，從嚴治理。例如，曾經(jīng)紅極一時(shí)的“生活家”老板方衛軍也是通過(guò)包租回報、并給小業(yè)主允諾以很高回報率，最終被法院以合同詐騙罪，判處無(wú)期徒刑。

　　媒體刊登此類(lèi)廣告和報道，擴大了售后包租詐騙的范圍，媒體應對刊登的廣告實(shí)行合法性審查。對于明顯有違法嫌疑的廣告，絕不予以刊登。對于刊登違法廣告的媒體，有關(guān)監管部門(mén)要追究刊登媒體的責任，要從源頭上掐斷此類(lèi)事件的傳播。

　　　進(jìn)一步完善動(dòng)拆遷聽(tīng)證制度

　　　　建言者：董敏華 市政協(xié)委員、上海市清華正信律師事務(wù)所律師

　　動(dòng)拆遷過(guò)程中的聽(tīng)證程序是確保該項工作順利進(jìn)行的重要一環(huán)，但實(shí)際操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，聽(tīng)證人員僅“聽(tīng)”而已，相對人與動(dòng)遷單位各抒己見(jiàn)，矛盾和分歧依然得不到有效解決，對立情緒蔓延，最終要么不歡而散，行政裁決交付執行；要么“聽(tīng)”后另尋途徑和渠道，以至對動(dòng)拆遷過(guò)程中的鼓勵和獎勵政策形成巨大的阻礙。久而久之，引起其他矛盾和紛爭。另一方面，聽(tīng)證人員被當成擺設，自覺(jué)性和責任感大大減退。本該行之有效的前置程序，變成行政強制措施的累贅和負擔，聽(tīng)證主持人和工作人員成了聾子的耳朵——擺設，聽(tīng)證程序失去了它本該起到的作用。

　　解決這個(gè)問(wèn)題，不能單憑政府一紙命令或單純依靠民眾的自覺(jué)性，應盡快組織法律、房地產(chǎn)、行政法專(zhuān)家對現有動(dòng)拆遷聽(tīng)證程序及制度進(jìn)行會(huì )診，制定健全、完善的制度和工作流程；對即將動(dòng)拆遷的地塊，聘請專(zhuān)家進(jìn)行現場(chǎng)指導、宣傳聽(tīng)證制度及程序內容，使被動(dòng)遷者及時(shí)了解解決爭議的相關(guān)途徑。

　　　　售后公房物業(yè)費實(shí)行政府指導價(jià)

　　　　建言者：金纓 市人大代表、上海市金源方程律師事務(wù)所律師

　　目前執行的公有住宅售后管理費為1996年的標準，根據該標準全市售后公房的物業(yè)管理費按戶(hù)收取，幾乎所有售后公房小區的物業(yè)費都入不敷出，物業(yè)公司無(wú)法生存。如果收繳率低，問(wèn)題就更嚴重。售后公房物業(yè)管理費標準低、收繳率低的矛盾日益突出，制約了物業(yè)公司的發(fā)展，也影響了業(yè)主享受正常物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)的收費標準應該與物業(yè)公司提供的服務(wù)相對應，不應該以房屋產(chǎn)權為標準。建議盡快出臺售后公房物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)，使售后公房物業(yè)收費漸漸接近市場(chǎng)，適應業(yè)主的居住物業(yè)需求；在明確物業(yè)服務(wù)標準的同時(shí)，將售后公房物業(yè)收費 “按戶(hù)計費”變?yōu)?“按房屋建筑面積計費”，逐步實(shí)行物業(yè)服務(wù)分等收費；鼓勵具有一定規模和管理規范的物業(yè)服務(wù)公司接盤(pán)售后公房，政府有關(guān)部門(mén)出臺一系列扶持措施，比如針對物業(yè)公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府給予適當財政補貼，使企業(yè)微利保本，補平缺口，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　　減輕中小企業(yè)房租負擔

　　　　建言者：徐均健 市人大代表、民建市委上海市代表

　　當前,一些中小企業(yè)，由于成本快速上升，經(jīng)營(yíng)日漸困難。尤其是不少入駐科技園區的科技型中小企業(yè)，常常為辦公場(chǎng)地租金的迅速上漲而煩惱，不少企業(yè)只能搬遷到更偏遠、租金相對便宜的地方辦公。

　　房租上漲過(guò)快的主要原因，一是過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續過(guò)熱向辦公物業(yè)租賃市場(chǎng)傳導；二是不少科技園區為管理方便，考慮騰籠換鳥(niǎo)，希望置入規模較大的企業(yè)。

　　科技型中小企業(yè)大量遷出科技園區會(huì )破壞園區科技型企業(yè)的金字塔狀分布結構，不利園區長(cháng)期發(fā)展；遷出的科技型中小企業(yè)在新入駐地缺乏孵化環(huán)境，不利于企業(yè)長(cháng)足發(fā)展。對此，建議政府對入駐科技園區的科技型中小企業(yè)通過(guò)財政補貼的形式給予房租補貼，補貼方式可根據科技型中小企業(yè)繳稅總額的一定比例予以返還。(記者陳云芳 見(jiàn)習記者何丹丹)

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