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　　在元月9日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新明確提出，閑置公積金支持經(jīng)濟適用房等保障房建設的試點(diǎn)工作將啟動(dòng)，意味著(zhù)目前6000億元人民幣的閑置公積金將助陣保障性住房建設，以緩解此方面資金壓力。

　　這是年前國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2008〕131號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))提出“為拓寬保障性住房建設資金來(lái)源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益”的意見(jiàn)后，政策具體落實(shí)的信號。

　　現在，住房公積金為何沉淀如此之多？6000億助陣保障房是否沖擊商品房市場(chǎng)？加大保障性住房供應量后會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)何種影響？一時(shí)成為市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　公積金為何巨額沉淀

　　“目前的住房公積金制度有一個(gè)天生的缺陷，嫌貧愛(ài)富�！睂τ凇恫t望》新聞周刊就住房公積金為何沉淀如此之多的疑問(wèn)，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華回答說(shuō)，“低收入者沒(méi)有錢(qián)，而且每個(gè)月的公積金額度也少，結果還是買(mǎi)不起房；而高收入者，公積金交納額度高，導致公積金賬戶(hù)錢(qián)多，這其中有的人又沒(méi)有用這筆錢(qián)來(lái)買(mǎi)房�！�

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )顧云昌副會(huì )長(cháng)也持相近的觀(guān)點(diǎn)。在他看來(lái)，從金融方面考量，房地產(chǎn)的個(gè)人抵押貸款是賺錢(qián)項目，銀行不希望也不積極讓公積金“搶”了這塊“肥肉”�？陀^(guān)來(lái)看，住房公積金還有管理部門(mén)、托管部門(mén)，相對手續比較麻煩，加上管理的滯后、工作效率銜接不上等因素，支持個(gè)人貸款買(mǎi)房的作用沒(méi)有很好地發(fā)揮。所以，資金沉淀比較多。

　　據住房和城鄉建設部統計，2008年我國全國住房公積金繳納余額達到了2.02萬(wàn)億元，同比增長(cháng)了24.9%。個(gè)人貸款余額達到6017億元，增長(cháng)了18.6%。而且，根據該部公布的全國住房公積金繳存使用情況，資金的沉淀呈現數量增加的態(tài)勢，2007年住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，而2006年為1945.83億元。

　　現在，專(zhuān)家認為，公積金的使用率(個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買(mǎi)國債余額之和占繳存總額的比例)、運用率(個(gè)人貸款余額與購買(mǎi)國債余額之和占繳存余額的比例)都有相當的提升空間。

　　在接受《瞭望》新聞周刊采訪(fǎng)中，中國社科院財貿研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛認為，公積金沉淀資金如此之多，也反映出目前住房公積金制度運行中仍存在一些亟待解決的問(wèn)題：?jiǎn)挝灰廊淮嬖趽p害職工權益的問(wèn)題；住房公積金的內控制度、風(fēng)險防范機制不夠健全；部分公積金管理機構服務(wù)意識不強，存在手續繁雜，提取難、貸款難等現象。

　　住房公積金目前在中央一級的監管部門(mén)是住房和城鄉建設部、中國人民銀行和財政部，各地方的公積金管理中心則是向當地政府和公積金管理委員會(huì )負責。這種多頭監管的制度，使得住房公積金處于監管缺失、責任不明的狀態(tài)。

　　對此，長(cháng)期研究公積金問(wèn)題的中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜建議，把住房公積金管理中心改造成金融機構，或者直接成立一個(gè)正規的住房?jì)π钽y行。倪鵬飛則建議打通“三金”。這是因為，我國公積金制度借鑒的是新加坡經(jīng)驗，新加坡的公積金制度不僅包括住房，是集養老，保健、住房、家庭保障等多種功能于一身的綜合性社會(huì )保障體系。

　　在他看來(lái)，當前，在住房公積金沉淀金額較多的狀況下，打通“三金”，可以讓每個(gè)繳存者根據自己的需要選擇用途。

　　6000億的安全有多少保障

　　采訪(fǎng)中，首開(kāi)股份志信公司常營(yíng)項目部李經(jīng)理很受“6000億元”的鼓舞。一段時(shí)期來(lái)，作為北京最大保障性住房項目——常營(yíng)項目的負責人，他向《瞭望》新聞周刊表示，自己一直對正在承建的經(jīng)濟適用住房和兩限房居住區有資金壓力。

　　盡管通過(guò)今年初與政府對接，實(shí)現了部分房屋的銷(xiāo)售，目前回籠了50%的資金，但李經(jīng)理表示，“這個(gè)項目很有可能賠錢(qián)�！�2007年8月該項目招標時(shí)，鋼材價(jià)格為3500-3600元/噸。2008年開(kāi)工建設之后，鋼材價(jià)格一度漲到6000元/噸。目前雖然回落到3800-3900元/噸左右，但按照4332元/平方米的銷(xiāo)售定價(jià)，加上混凝土價(jià)格以及人工費用的上漲，“既要保證工期，又要保質(zhì)甚至優(yōu)質(zhì)地完成項目開(kāi)發(fā)，壓力很大�！蹦壳�，北京市此前開(kāi)工的幾個(gè)經(jīng)濟適用住房、兩限房項目都面臨著(zhù)類(lèi)似的壓力。

　　“如果這部分公積金可以用來(lái)建設經(jīng)濟適用住房，一方面可以物盡其用，提高住房公積金的使用效率，另一方面也可以緩解當前資金壓力�！崩罱�(jīng)理對此頗多憧憬。

　　倪鵬飛博士對健康使用這部分資金也給予了積極評價(jià)，在此情況下，如果通過(guò)對公積金的合理使用，“對確保項目工期的完成，對工程質(zhì)量的保證都會(huì )有好處�！�

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金壓力僅僅是一方面。北京城建集團、北京頂秀置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉新虎指出，更重要的是，經(jīng)濟適用住房不是現貨買(mǎi)賣(mài)，有一個(gè)建設周期，在開(kāi)工之初已經(jīng)定好價(jià)格的情況下，如果市場(chǎng)發(fā)生了變化，在本來(lái)就只有3%左右利潤的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)抗擊風(fēng)險的能力有限。如果公積金建經(jīng)濟適用住房遇到這種情況，將帶來(lái)資金安全問(wèn)題。

　　比如，他介紹，2002年以前，公積金原本可以用于經(jīng)濟適用房和危舊房改造等項目開(kāi)發(fā)建設的貸款。此后，為了資金的安全突然叫停。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商也表示，為了完成年度經(jīng)濟適用住房建設計劃，政府把指標分到相關(guān)部門(mén)，再到各開(kāi)發(fā)企業(yè)，層層分解，導致有的企業(yè)土地金已經(jīng)交了，但還需要處理本應該解決完成的土地糾紛問(wèn)題，造成了資金的占壓和風(fēng)險。

　　對于政府而言，2009年是加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年，按照意見(jiàn)，主要以實(shí)物方式，結合發(fā)放租賃補貼，新增解決260萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，要新增130萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房，等等，這些都需要錢(qián)。但受房地產(chǎn)形勢的影響，一些地方財政收入銳減�！霸谝恍┑胤截斦�收入的一半與房地產(chǎn)相關(guān)”，包宗華告訴《瞭望》新聞周刊，“如果去除這部分收入，這些地方就只是吃飯財政了�！�

　　“在目前擴大內需的情況下，資金可能會(huì )有一定的需求，利用這部分沉淀的公積金用于經(jīng)濟適用住房建設，不是不可以，但是要謹慎，防止腐敗，預防風(fēng)險�！蹦啭i飛認為，對資金未來(lái)的使用一定要有詳細的分析和規劃，要有各項政策的配套，“經(jīng)濟適用住房通過(guò)銷(xiāo)售可以實(shí)現公積金的回歸。而廉租房建設帶有更強的福利性質(zhì)，不應該動(dòng)用公積金來(lái)加快建設�！�

　　對于公積金用于保障性住房建設，顧云昌認為，要加強風(fēng)險控制，首先項目要符合市場(chǎng)需求，同時(shí)對于公積金的使用要從法律條文上嚴格規定。

　　倪鵬飛指出，當前經(jīng)濟適用住房建設的關(guān)鍵并不是資金問(wèn)題，“從過(guò)去經(jīng)濟適用住房建設看，之所以出現不能滿(mǎn)足需求，癥結不是建房資金問(wèn)題，而是政府是否愿意讓渡一部分土地收入，確保其‘經(jīng)濟’、‘適用’”。

　　保障房是否沖擊商品房

　　北京市發(fā)展和改革委員會(huì )近日對媒體表示，針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、開(kāi)發(fā)資金趨緊的現實(shí)，北京市將重點(diǎn)落實(shí)好今年850萬(wàn)平方米保障性住房建設任務(wù)�！叭绻�以北京市場(chǎng)一年正常的一手房交易量1500萬(wàn)平方米來(lái)看，850萬(wàn)平方米的量超過(guò)50%�！眲⑿禄⒄J為，這對商品房市場(chǎng)“沖擊太大了”。所以，他正在進(jìn)行的項目，刻意地與保障房的供應對象拉開(kāi)了距離。

　　在顧云昌看來(lái)，“目前各個(gè)方面對這個(gè)問(wèn)題有不同看法，很正常�！遍_(kāi)發(fā)商擔心保障性住房的對象擴散，激化商品房市場(chǎng)的競爭，而其中，有項目在經(jīng)濟適用住房項目周邊的開(kāi)發(fā)商，則更擔心在建項目如何與價(jià)格更低的經(jīng)濟適用住房競爭。而從政府層面來(lái)看，認為保障性住房的供應對象是固定的，目前加大供應，是彌補過(guò)去長(cháng)期供應不上的欠賬。

　　顧云昌認為，“應該走著(zhù)瞧，到底如何拉動(dòng)住房需求，還需要根據市場(chǎng)來(lái)作出調整。上海前幾年制定的兩個(gè)‘一千萬(wàn)’的供應計劃，目前來(lái)看也沒(méi)有明確的下文了�！�

　　從全國來(lái)看，“3年在全國投資9000億建保障性住房”作為擴大內需的重要舉措之一，意味著(zhù)700萬(wàn)套左右的保障房供應量。一些開(kāi)發(fā)商認為，如此大的供應量，意味著(zhù)普通住宅市場(chǎng)基本被保障房占領(lǐng)了。但也有存疑問(wèn)的，地方政府有能力和財力在未來(lái)的三年時(shí)間建700萬(wàn)套保障房嗎？

　　不過(guò)，包宗華強調，“3年在全國投資9000億建保障性住房”，不但能夠拉動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展，也是緩解住房矛盾的一個(gè)千載難逢的好機會(huì )，“這些年來(lái)我們抓中低收入者住房問(wèn)題主要有兩個(gè)不足，即認識不足和資金不足。這次中央決定斥資用于保障性住房建設，既在認識上表達了對中低收入者住房的高度重視，又在資金上開(kāi)辟了重要的來(lái)源渠道�！�

　　“而且，給予中低收入者住房以不同的住房社會(huì )保障，政府就有理、有權去調控其住房的套型、價(jià)格和供應對象�！卑�宗華指出，中低收入者占居民總數的80%，對其加強調控，就能夠有效地解決前些年存在的有些城市“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”、“房?jì)r(jià)過(guò)高”、“大套型住房比重過(guò)大”、“市場(chǎng)管理混亂”等突出問(wèn)題，“既能夠有力地拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展，擴大就業(yè)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，也能夠增加未來(lái)市場(chǎng)的供應量，將房?jì)r(jià)維持在一個(gè)較為合理的水平�！�

　　至于保障性住房建多少比例合適？顧云昌表示，“根據不同地區的欠賬的情況區別對待，北京、上海等大城市每一年比例在20%～30%就差不多了，而中小城市可能5%～10%就夠了�！�