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　　近日，一個(gè)住房保障新概念——經(jīng)濟租用房正在逐步升溫。經(jīng)濟租用房是政府在推出廉租房、經(jīng)濟適用房之后，針對住房困難的中等收入者的一項新的保障政策。它的主要受益群體是所謂的城市收入“夾心層”。

　　據透露，目前福州、廈門(mén)、天津、北京等城市已經(jīng)開(kāi)始嘗試經(jīng)濟租賃房的保障方式。住房和城鄉建設部的一位官員稱(chēng)，住房和城鄉建設部密切關(guān)注這些城市的實(shí)踐過(guò)程，其經(jīng)驗將成為制定政策的重要依據。

　　分析人士指出，租房居住的消費模式在西方國家早已司空見(jiàn)慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統“買(mǎi)房”觀(guān)念的影響，中國在經(jīng)濟租用房的探索與推行方面除了要解決土地、房屋來(lái)源這兩個(gè)最主要的問(wèn)題，其他例如如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當地政府財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監管等諸多難題，也尚待解決。

　　經(jīng)濟租用房即將破題

　　所謂“經(jīng)濟租用房”又稱(chēng)“經(jīng)濟性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場(chǎng)租金價(jià)格，居住條件好于廉租房，是專(zhuān)為解決特定人群居住問(wèn)題設定的。

　　據稱(chēng)，既買(mǎi)不起商品房，又超出經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準的“夾心層”，在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟租用房”的住房保障新產(chǎn)品。

　　2009年初，當全國建設系統工作會(huì )議首次更名為全國城鄉建設工作會(huì )議時(shí)，住房和城鄉建設部耗時(shí)一年的一項專(zhuān)題調研結束，并形成專(zhuān)題報告上報國務(wù)院。而依據這項報告，住房和城鄉建設部將制定專(zhuān)門(mén)文件，在全國推廣經(jīng)濟租用房，用以解決處在各類(lèi)保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，而這份文件將在2009年內下發(fā)。

　　自2008年開(kāi)始，“經(jīng)濟租用房”保障方式開(kāi)始被天津、青島、北京等城市借鑒和嘗試。就成功推行“經(jīng)濟租用房”的廈門(mén)市而言，經(jīng)濟租用房主要用于解決沒(méi)有經(jīng)濟能力購房的低中收入家庭住房問(wèn)題，這部分人群是居于廉租房和經(jīng)濟適用房供給人群之間的“夾心層”。

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，住房經(jīng)濟本身就是一種地區性很重的經(jīng)濟形式�！敖�(jīng)濟租用房”是部分地區政府剛剛開(kāi)始醞釀的一種保障用房類(lèi)型，建設部對此保持關(guān)注。

　　隨著(zhù)多級住房保障體系的推行，“夾心層”的住房問(wèn)題開(kāi)始得到政府的高度關(guān)注。2008年年初，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新提出，要有針對性地解決既不符合保障性住房供應條件，又無(wú)力購買(mǎi)普通商品住房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題。

　　解決“夾心層”住房問(wèn)題

　　經(jīng)濟租用房的誕生無(wú)疑讓人們眼前一亮，雖然有限價(jià)房、經(jīng)濟適用房，但是動(dòng)輒幾十萬(wàn)元房款的支出以及層層購買(mǎi)限制還是令不少家庭對其望而興嘆。

　　據稱(chēng)，住房和城鄉建設部于2008年初便開(kāi)始研究的經(jīng)濟租賃房政策，主要針對保障房申請條件不具備，又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”，推出一個(gè)以無(wú)產(chǎn)權租賃為主的保障方式。

　　如果經(jīng)濟租用房能夠探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題的突破點(diǎn)，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多問(wèn)題的突破點(diǎn)。

　　所謂的城市“夾心層”，可能因為收入高于廉租房標準，也可能因為戶(hù)籍限制而無(wú)法購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，也可能因為買(mǎi)不起高價(jià)的商品房等原因，不能穩定、長(cháng)久地居住是他們需要面對的難題。求助于市場(chǎng)化的出租房是他們唯一的選擇。而經(jīng)濟租用房以政府的名義出租，穩定性得到了相應的保障，解決了這一部分居民的心頭大患。一些分析人士相信，這一新名詞代表了住房和城鄉建設部在住房保障問(wèn)題上“無(wú)縫隙保障”的理念。

　　至此，住房和城鄉建設部對現階段中國住房政策基本上有了一個(gè)比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過(guò)廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房；中等收入家庭根據各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。

　　當耗時(shí)一年的住房和城鄉建設部專(zhuān)題調研結束后，經(jīng)濟租用房被認為具有解決“夾心層”住房問(wèn)題的可行性。其原因在于，采取租賃的保障方式，既解決了保障家庭無(wú)力購買(mǎi)產(chǎn)權住房的實(shí)際困難，也便于動(dòng)態(tài)退出保證保障房的有效利用。而且市場(chǎng)上低價(jià)小戶(hù)型租賃住房短缺的情況下，政府主導的投資建設非常必要，也有助于調控市場(chǎng)租金。

　　對于需求來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟租用房的存在給予了租住房屋人群相對穩定的住處，正如網(wǎng)絡(luò )上某著(zhù)名“房奴”帖所說(shuō)的那樣：“如果租房不用搬家，買(mǎi)房干什么?”這樣，他們對自有房屋的需求就可能會(huì )下降或延緩。難怪有學(xué)者說(shuō)，經(jīng)濟租用房的推出不僅不會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，反而是針對現在過(guò)高房?jì)r(jià)的一劑降溫“靈藥”。

　　經(jīng)濟租用房推廣瓶頸

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，租房居住的消費模式在西方國家早司空見(jiàn)慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統“買(mǎi)房”觀(guān)念的影響，中國在經(jīng)濟租用房的探索與推行方面需突破諸多難題。

　　對政府部門(mén)而言，經(jīng)濟租用房相當于政府把應得的土地收益作為補貼，一次性地轉移給了購房者，在這一過(guò)程中政府積累為零。在國有土地早已成為各地政府的生財之道的今天，地方政府在推廣經(jīng)濟租用房時(shí)積極性不會(huì )太高。

　　據稱(chēng)，經(jīng)濟租用房房源包括政府從市場(chǎng)上收購的房屋或開(kāi)發(fā)商自有的房屋等。在沒(méi)有相應的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和開(kāi)發(fā)商不想也沒(méi)能力大量持有并出租經(jīng)濟適用房。

　　分析人士指出，如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當地政府財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監管等諸多難題，也尚待解決。

　　事實(shí)上，人群界定也是制約經(jīng)濟租用房推廣的不利因素。由于中國的金融信用體系還不完善，所以中國居民的收入也并非十分透明。在這樣的情況下，對于如何根據收入和資產(chǎn)來(lái)享受?chē)�家�?yōu)惠政策，將會(huì )是新模式要跨過(guò)的一個(gè)“藩籬”。

　　同時(shí)，由于投資收益期長(cháng)，利潤低，大面積推行經(jīng)濟租用房將面臨巨大的財力困難。一些城市在針對低收入者的廉租房建設上就已是捉襟見(jiàn)肘，更無(wú)力顧及針對中等收入階層的經(jīng)濟租用房了。

　　問(wèn)題還不止這些，配套政策滯后更是一大難題。長(cháng)期以來(lái)，許多城市在政策層面鼓勵人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優(yōu)惠等，可謂一應俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關(guān)注和扶持。

　　另外，建設政策性租賃房還涉及到后續運營(yíng)管理的問(wèn)題，如果由政府來(lái)做管理，不僅需要投入大量的監管成本，同時(shí)也容易給滋生腐敗制造空間。(張夢(mèng))