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　　在剛閉幕的省十一屆人大二次會(huì )議上,省建設廳透露廣東有條件的城市將放寬購房入戶(hù)政策。緊接著(zhù),省委副書(shū)記、深圳市委書(shū)記劉玉浦在深圳代表團分組討論中表示個(gè)人反對購房入戶(hù),對購房退稅政策則“可以研究”。此前兩天,深圳市長(cháng)許宗衡也在接受采訪(fǎng)時(shí)表示,對是否放開(kāi)購房入戶(hù)將作非常理性的研究,不會(huì )草率作出決定。

　　購房入戶(hù)、購房退稅……深圳樓市還有多少利好可以期待?本報帶著(zhù)六大猜想采訪(fǎng)多名專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介管理者和研究人員,從不同角度分析相關(guān)政策的可行性及對深圳樓市可能產(chǎn)生的影響。

　　猜想之深圳救市

　　購房入戶(hù)不應該重啟?

　　支持指數:◆◇◇◇◇

　　1995年起深圳在關(guān)外實(shí)施購房入戶(hù)政策,至2003年該政策停止實(shí)施時(shí)止,有數萬(wàn)人通過(guò)購房入戶(hù)寶安龍崗兩區�，F任深圳市蘭江房地產(chǎn)公司副總裁的楊大谷便是第一批購房入戶(hù)的受惠者之一。

　　楊大谷告訴記者,很多開(kāi)發(fā)商都呼吁購房入戶(hù)應作為刺激樓市消費的措施之一�！叭裟苈鋵�(shí)購房入戶(hù)政策,肯定會(huì )對深圳樓市有刺激�！痹跅畲蠊瓤磥�(lái),雖然有人擔心政府很難承受入戶(hù)人數增加帶來(lái)的福利等問(wèn)題,但在深圳真正靠福利生活的人畢竟只是少數,給政府帶來(lái)的壓力應該不會(huì )很大。

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)查振祥、深圳大學(xué)金融研究所所長(cháng)國世平卻強烈反對購房入戶(hù),認為深圳根本沒(méi)有購房入戶(hù)的必要,此外它帶來(lái)的社會(huì )問(wèn)題也將遠遠大于經(jīng)濟效益。

　　“一方面,有些人本身沒(méi)有達到入戶(hù)標準,專(zhuān)門(mén)為了深圳戶(hù)口購房,深圳將需要付出更高的社會(huì )成本,如社會(huì )救濟甚至犯罪等問(wèn)題；另一方面,還可能產(chǎn)生腐敗,產(chǎn)生戶(hù)口交易,這樣就非常糟糕!”國世平認為,上世紀90年代房?jì)r(jià)超低,關(guān)外實(shí)行購房入戶(hù)有利于發(fā)展房地產(chǎn),而深圳目前房?jì)r(jià)偏高,市場(chǎng)還在正常調節,政府沒(méi)必要出臺購房入戶(hù)政策。

　　查振祥則告訴記者,是購房入戶(hù)對一般的城市利大于弊,但對深圳來(lái)說(shuō)弊大于利,會(huì )使城市的基礎設施、教育、醫療等方面壓力更大�！澳壳吧钲谶�在研究購房入戶(hù)政策,也是在權衡利弊�！彼�表示。

　　“購房入戶(hù)事實(shí)上把戶(hù)籍權利變相地金錢(qián)化了,會(huì )帶來(lái)城市服務(wù)資源分配的不公平。深圳正在推行居住證,試圖將城市服務(wù)擴大覆蓋到常住人口。如果實(shí)現購房入戶(hù),勢必造成城市價(jià)值觀(guān)的混亂。再說(shuō)為了滿(mǎn)足某個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,實(shí)現階段性購房入戶(hù)政策,那對去年、前年購房的人意味著(zhù)什么?”深圳市社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕也認為,深圳應該沒(méi)有實(shí)施購房入戶(hù)的可能性。

　　購房退稅不適合深圳?

　　支持指數:◇◇◇◇◇

　　多名業(yè)內人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,一些城市實(shí)施的購房抵消個(gè)人所得稅政策并不適用于深圳,且對深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用也非常有限。

　　“深圳總體收入水平比較高,購買(mǎi)能力比較強,房地產(chǎn)市場(chǎng)相對內地也旺盛得多,而購房抵個(gè)稅適用于房市很難啟動(dòng)、非常低迷,且人們收入水平不高、購買(mǎi)能力差的情況�！辈檎裣檎J為。

　　“對相當多個(gè)稅額低的緊迫性置業(yè)者來(lái)說(shuō),這個(gè)政策的誘惑力不大。如果需要用這類(lèi)型的政策刺激市場(chǎng),購房免交有關(guān)交易費不更直接?”高海燕則表示,購房和個(gè)稅是兩件風(fēng)馬牛不相及的事情,如果實(shí)行購房抵個(gè)稅,就等同于政府拿錢(qián)直接貼補購房者,此外在操作程序上也有一定難度。

　　國世平教授也認為,購房抵個(gè)稅操作起來(lái)難度很大,帶來(lái)的社會(huì )成本也會(huì )很高�！百彿康謧�(gè)稅手續繁瑣,直接降交易費就OK了!”開(kāi)發(fā)商楊大谷直言。

　　政府不會(huì )回購商品房?

　　支持指數:◆◆◇◇◇

　　2月16日,省建設廳廳長(cháng)房慶方在省十一屆人大二次會(huì )議記者招待會(huì )上透露,有條件的地區可根據需要籌集、新建或購買(mǎi)一批政策性租賃住房,租給城鎮房屋拆遷戶(hù)、新參加工作人員、無(wú)能力購買(mǎi)商品住房的中低收入住房困難家庭等,解決其過(guò)渡性居住需求問(wèn)題。

　　政府會(huì )否回購一些商品房作為保障性住房?業(yè)內人士在這一猜想上的分歧最大。國世平認為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還在合理調整,政府沒(méi)必要干涉,讓市場(chǎng)調節即可。李耀智則認為,深圳已在保障性住房方面投入很大力度,回購商品房沒(méi)必要。而從開(kāi)發(fā)商楊大谷的角度來(lái)看,政府根本很難給出符合開(kāi)發(fā)商期望的價(jià)格�！罢�府回購商品房在內地一些城市尚有可行性,因為內地一些城市房子實(shí)在賣(mài)不動(dòng)、不賣(mài)損失更大,政府此時(shí)出手是有可能的；而在深圳,如果開(kāi)發(fā)商將利潤控制在20%—30%,房?jì)r(jià)已經(jīng)很低,完全可以銷(xiāo)售得出去�！�

　　查振祥則積極支持深圳政府回購商品房�！拔以�經(jīng)建議政府建立一套房地產(chǎn)市場(chǎng)調控機制。政府可以建立一個(gè)機構,在樓價(jià)低時(shí)收購一部分商品房,樓價(jià)高時(shí)則拋出一部分平抑市場(chǎng),平時(shí)這些房則可以作為廉租房,這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、平抑房?jì)r(jià)�！辈檎裣檫�表示,目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,二手房?jì)r(jià)格相對一手房較低,政府可以回購部分二手房,用于市場(chǎng)緩沖。

　　高海燕則謹慎表示,從政府需要增加政策性保障住房來(lái)源和提高房源提供的速度來(lái)講,回購商品房有一定可能,但這是一件涉及公共財政支出的重大事項,因此采取怎樣方式和怎樣的價(jià)格策略回購,需要審慎對待,要經(jīng)得起公眾檢視。

　　猜想之政策松綁

　　取消“限外令”?

　　松綁指數:◆◆◆◇◇

　　“限外令”限制的范圍是包括香港在內的外商在深投資樓市,在剛閉幕的省“兩會(huì )”上,省政協(xié)委員、卓越職業(yè)集團總裁李曉平建議深圳取消“限外令”,記者采訪(fǎng)了解到,放開(kāi)限制,讓“政府的歸政府,市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”也是不少業(yè)內人士的看法。高海燕甚至大膽表態(tài),在去年11月1日開(kāi)始的第一波政策性效應釋放交易量的周期結束以后,如果市場(chǎng)表現開(kāi)始走入疲軟的話(huà),“限外令”應該會(huì )調整。

　　“對房地產(chǎn)不用過(guò)度救市,但也不要過(guò)度限制,‘限外’在當前市場(chǎng)環(huán)境下是沒(méi)有必要的�！眹�世平告訴記者。查振祥也表示,在目前樓市比較低迷的情況下,取消“限外令”對搞活內需市場(chǎng)具有積極意義。楊大谷則表示,業(yè)內對放開(kāi)“限外令”呼吁較多,這一限制對口岸物業(yè)傷害較大,解除限外令將擴大需求面,對深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有所促進(jìn)。在他看來(lái),目前香港人等被“限”群體在深圳炒樓的幾率并不是很大。

　　不過(guò),星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總經(jīng)理鄢圣剛認為,雖然放開(kāi)“限外令”肯定是好事,但實(shí)質(zhì)效果相對比較有限�！澳壳暗耐饧�購買(mǎi)人群比較成熟,就我所接觸的情況,他們比我們還謹慎,期望多次置業(yè)的外籍人士不多�！�

　　取消二套房限制?

　　松綁指數:◇◇◇◇◇

　　專(zhuān)家國世平、查振祥均認為應該取消二套房限制,更多地讓市場(chǎng)進(jìn)行調節,開(kāi)發(fā)商楊大谷也認為二套房限制不符合目前的市場(chǎng)。但業(yè)內人士也認為,今年取消二套房限制的可能性仍然不太大。

　　“深圳的首次置業(yè)者一般選擇60—100平米的房子,生育子女后父母一般會(huì )一起生活照顧孩子,三代同堂則需要改善住房。如此條件下仍限制二套房消費,對房地產(chǎn)發(fā)展不利�！皸畲蠊雀嬖V記者。

　　“2005年以來(lái)的很多政策都表明,政府希望房地產(chǎn)健康發(fā)展。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些困境,但降息、減稅對降低買(mǎi)房成本的作用更大,首次置業(yè)者和中低收入家庭能夠直接享受到�！敝性�地產(chǎn)李耀智認為,政府已表態(tài)希望解決中低收入家庭的購房需求,而買(mǎi)得起二套房的一般不是普通住家,因此短期內應該不會(huì )取消二套房限制。

　　星彥地產(chǎn)的鄢圣剛也認為,二套房政策如果放寬,對投資者來(lái)講應有較大好處,目前大的政策面并不強調太多投資者進(jìn)入市場(chǎng),仍是鼓勵合理需求者入市。

　　“如果短期內房地產(chǎn)仍然處于低迷狀態(tài),中央政府有關(guān)部門(mén)應該會(huì )考慮取消二套房限制�！备吆Ｑ啾硎�。

　　取消“90/70”?

　　松綁指數:◇◇◇◇◇

　　2006年,國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》(俗稱(chēng)“90/70”政策,下同),今年這一政策是否存在放松的可能?

　　鄢圣剛認為,“90/70”政策的執行對深圳目前的供需格局有一定好處�！皩�(shí)際上今年一二月的成交主要集中在90平米左右,目前一次置業(yè)的需求主要集中在這一范圍”。鄢圣剛告訴記者,目前暢銷(xiāo)的都是實(shí)用型的兩房、三房,滯銷(xiāo)的就是所謂的舒適型戶(hù)型,就算這一政策真正放開(kāi),供方也不敢做太多90平米產(chǎn)品,因此該政策放開(kāi)的政策意義或者說(shuō)符號意義會(huì )大于實(shí)際效果。

　　開(kāi)發(fā)商則希望獲得根據市場(chǎng)需求自由設計戶(hù)型的自由�！吧钲诘拈_(kāi)發(fā)商市場(chǎng)化程度非常高,開(kāi)發(fā)一個(gè)項目前會(huì )非常理性地研究市場(chǎng),根據市場(chǎng)的需求設計戶(hù)型。這一政策的限制干預了市場(chǎng)規律,合理性不高�！睏畲蠊缺硎�,“90/70”政策是特定條件下的產(chǎn)物,這一限制導致一些土地喪失原有價(jià)值,對整體GDP是一個(gè)傷害。

　　高海燕也認為,90平米以上、以下都有市場(chǎng)需求,開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)市場(chǎng)去論證、判斷戶(hù)型,希望能夠有根據市場(chǎng)決定戶(hù)型的自由�！霸诜康禺a(chǎn)的長(cháng)遠規劃上,90/70政策應該會(huì )發(fā)生變化。這是激活房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要因素,當然還包括土地市場(chǎng)其他政策的綜合調整�！�

　　“我國很多政策都是制定快、取消慢,在房地產(chǎn)市場(chǎng)合理調整時(shí)就應該及時(shí)取消相應政策,這個(gè)滯后性應該引起高度重視�！眹�世平表示,在以往房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目上漲的情況下,政府確實(shí)應該限制,但既然已經(jīng)達到目的了就應該及時(shí)取消。

　　不過(guò)查振祥對這一限制的未來(lái)并不樂(lè )觀(guān)。他告訴記者,目前搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)重要,搞活的目的首先還是保證中低收入階層購房需要,并不是要回到大戶(hù)型、高價(jià)爆炒的階段,因此“90/70”政策今年未必能放松。