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　　當前，機構改革后的住房保障和房屋管理局，將會(huì )以怎樣的面目示人，民生的職能是否有所刪減，備受關(guān)注的《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》何時(shí)能夠正式頒布，經(jīng)濟適用住房何時(shí)才能上市供應，廉租住房是否能實(shí)現“跨區選房”，舊區改造工作如何推進(jìn)？

　　今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生，來(lái)到由本報聯(lián)合新華社長(cháng)三角新聞采編中心、上海人民廣播電臺、東方網(wǎng)新聞采編中心推出的2009第二屆上海市“民生訪(fǎng)談”。與本報記者等暢談與民生相關(guān)的各項新舉措，解讀上海的住房保障、物業(yè)管理、舊區改造等工作。

　　從30年前的 “亭子間”，到現如今的“大套間”，上海人均住房居住面積不斷被刷新的歷史，正是上海改革開(kāi)放31年來(lái)的一個(gè)最好縮影。

　　住房問(wèn)題，歷來(lái)是上海重要的民生問(wèn)題。

　　從上世紀90年代“365”危棚簡(jiǎn)屋拆遷，到本世紀初新一輪舊區改造；從上世紀90年代末“房改”政策實(shí)行后一躍成為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的“橋頭堡”，再到現如今為了迎接2010年世博會(huì )的召開(kāi)所興起的又一輪房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展……

　　上海人的住房“夢(mèng)”，一直在延續著(zhù)。

　　-經(jīng)適房

　　經(jīng)適房選址外環(huán)交通樞紐附近

　　記者：保障性住房的政策制定和建設是市住房保障和房屋管理局重要任務(wù)之一�？煞窠榻B一下哪些是保障性住房？它在具體操作時(shí)，有哪幾個(gè)方面會(huì )重點(diǎn)推進(jìn)？

　　劉海生：住房保障是有一定限制范圍的。上海從2001年就試行這方面的工作。 2007年國務(wù)院專(zhuān)門(mén)下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房的若干意見(jiàn)》，把這項工作列入政府關(guān)注民生的一項非常重要的內容。

　　上海的住房保障可分三大類(lèi)：

　　第一大類(lèi)是廉租房，主要是解決低收入家庭住房。通過(guò)這幾年累計，到去年年底享受這項政策達到44000多戶(hù)。

　　第二大類(lèi)就是經(jīng)濟適用房，經(jīng)適房重點(diǎn)抓以下幾項工作：一是制度建立，體現操作當中的公開(kāi)、公平、公正原則，目前我們研究制定的經(jīng)適房管理辦法在去年年底、今年年初已經(jīng)公開(kāi)征求意見(jiàn)，估計今年四五月份就能正式出臺。二是建設，光有辦法不夠，要有一定的量。去年上海已開(kāi)工建設400萬(wàn)平方米，根據市政府的計劃今年年底還要開(kāi)工400萬(wàn)平方米。

　　第三大類(lèi)是來(lái)滬務(wù)工人員的居住點(diǎn)，這也做了很多嘗試。我們想把這項工作作為保障性住房的工作來(lái)加以研究，怎么規范，怎么在全市推廣。

　　記者：《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》去年年底至今年1月8日，已公開(kāi)征求市民意見(jiàn)，也得到了市民高度關(guān)注與積極參與。下一步怎么做？

　　劉海生：去年年底我們在全市范圍內對 《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》聽(tīng)取意見(jiàn)，意見(jiàn)稿出臺前，我們會(huì )同市政府的其他相關(guān)部門(mén)做了大量的調查研究。這個(gè)征求意見(jiàn)稿出臺前已經(jīng)修改了接近80次。應該說(shuō)，這次公開(kāi)征求意見(jiàn)，市民非常關(guān)注，我可以用一個(gè)數字來(lái)說(shuō)明，東方網(wǎng)訪(fǎng)問(wèn)量超過(guò)1500多萬(wàn)人次。我們局的網(wǎng)站訪(fǎng)問(wèn)量超過(guò)224萬(wàn)人次。我們收到的書(shū)面意見(jiàn)或問(wèn)卷調查接近3500件。

　　記者：這些反饋意見(jiàn)的匯總分析有沒(méi)有完成？

　　劉海生：基本接近尾聲。我們也在研究，希望給公眾一個(gè)反饋，看大家關(guān)注的熱點(diǎn)是什么。從目前反映的情況看，市民比較關(guān)心這幾大類(lèi)：申請條件、供應方式、經(jīng)適房的價(jià)格以及地點(diǎn)，其次大家還關(guān)心標準。

　　這個(gè)辦法如果真正運作的話(huà)，會(huì )涉及到很多具體操作,可分為兩大塊：一個(gè)就是政府部門(mén)之間的政策問(wèn)題，像經(jīng)適房在中心城區如盧灣、靜安不可能建設。在真正操作過(guò)程中，我們還要研究，比如說(shuō)他符合條件，根據收入申請住房，也根據目前的房源情況。第二個(gè)，申請以后怎么對他的收入資產(chǎn)進(jìn)行核對。第三個(gè)是價(jià)格管理，經(jīng)適房的價(jià)格國家有嚴格限制。第四個(gè)就是合同，這個(gè)合同跟商品房有區別，但關(guān)鍵一條，如果這項工作做得不好、做得不完善就會(huì )造成不公平。

　　記者：今年市房管局對進(jìn)一步加大經(jīng)濟適用住房的建設力度上有何打算？新建的經(jīng)適房什么時(shí)間能夠上市？

　　劉海生：今年市政府目標很明確，下半年會(huì )選擇三個(gè)區來(lái)試點(diǎn)經(jīng)適房，從申請開(kāi)始到進(jìn)行收入核對，19項內容凡是和銷(xiāo)售有關(guān)的，一定優(yōu)先考慮。有些比如說(shuō)退出機制，我們可能會(huì )放在下半年再研究。經(jīng)適房的上市必須符合一定條件，我們目前在跟有關(guān)區聯(lián)系。

　　經(jīng)適房有些基地是原來(lái)的商品房基地，相對來(lái)說(shuō)基礎條件比較好。有些基地像浦東的三林基地，由于面積較大可能要一兩年才可以上市。

　　記者：經(jīng)濟適用房分配過(guò)程當中如何保證公平，有沒(méi)有嚴格的篩選體系，防止不符合條件的人擠進(jìn)來(lái)呢？

　　劉海生：這也是我們在研究過(guò)程中非常關(guān)心的一件事，如果在操作當中有人為疏漏，很容易把事情搞砸。去年下半年，國務(wù)院批準民政部、證監會(huì )、中國人民銀行等九個(gè)部門(mén)對城市家庭收入進(jìn)行核對。國家有這個(gè)文件，就可以跟這些金融資產(chǎn)的管理協(xié)調。當然我前面講了19個(gè)項目當中，有一項就是把這項制度怎么完善，真正的運作起來(lái)。

　　當然，里面還有一個(gè)社會(huì )監督，申請人首先要承諾誠信，保證申請資料準確，我們還會(huì )在適當范圍里向社會(huì )公布，通過(guò)不同機制盡可能做到公開(kāi)、公平、公正。

　　記者：很多市民擔心經(jīng)適房比較偏遠，韓正市長(cháng)日前做客東方網(wǎng)時(shí)，也提到今后經(jīng)濟適用房的選址會(huì )選擇在交通比較便利的地區，請你具體介紹一下規劃情況。

　　劉海生：在上海目前的情況下，經(jīng)適房全部建在市中心是非常困難的，第一中心城區不可能有那么大的空地，量也不可能會(huì )很大。我們會(huì )選擇在外環(huán)附近，特別是考慮到就業(yè)、交通方便。目前已經(jīng)開(kāi)通的基地基本上都是列入軌道建設的線(xiàn)路周?chē)�，比如說(shuō)寶山顧村等。

　　-物業(yè)管理

　　建監管平臺考核物業(yè)

　　記者：今年是“加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃”的最后一年，你們如何加大物業(yè)管理的推進(jìn)和實(shí)施力度？

　　劉海生：2007年，我們提出了上海市加強住宅小區綜合管理的五年行動(dòng)計劃，到今年是第三個(gè)年頭。今年要繼續推進(jìn)這項工作，如加強住宅小區的功能、探索物業(yè)管理的模式。

　　記者：隨著(zhù)小區管理制度不斷完善，業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用，但如何發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的積極作用一直是個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，今年有何打算？

　　劉海生：根據目前的情況，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)不少，照理說(shuō)業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主利益，不可能有矛盾，所以這方面的問(wèn)題還有待完善解決。

　　今年我們也會(huì )搞一個(gè)調查研究，考慮兩個(gè)問(wèn)題：第一、已經(jīng)制定的制度是不是符合上海目前的實(shí)際情況；第二、這個(gè)制度是不是在執行。

　　如果是制度的問(wèn)題，我們要調整，如果是執行的問(wèn)題，我們要加強監管�，F在上海物業(yè)小區有10800多個(gè)，有業(yè)主委員會(huì )6400多個(gè)。比如說(shuō)像閔行、浦東新區業(yè)主委員會(huì )成立以后，專(zhuān)門(mén)搞一些培訓，效果非常好。像閘北區有一個(gè)業(yè)主委員會(huì )交流平臺，周末大家互相交流，把一些好的辦法提出來(lái)。這些好做法我們都在跟蹤、推進(jìn)。

　　記者：除了 “業(yè)主委員會(huì )管理”，“強化行業(yè)監督”也是今年物業(yè)管理工作推進(jìn)中的一項重點(diǎn)，聽(tīng)說(shuō)在徐匯、長(cháng)寧有試點(diǎn)，還成立了專(zhuān)門(mén)的呼叫平臺。

　　劉海生：我們有監管物業(yè)公司這個(gè)職能，要使物業(yè)公司按照規則來(lái)運行。盡管收費標準不一樣，但服務(wù)的標準還是要監管的。我們今后要有一個(gè)監管平臺，監管還有反饋，對市民來(lái)說(shuō)有一個(gè)保修和投訴的地方。

　　-廉租住房

　　市級收儲房源可供跨區選房

　　記者：廉租房政策是低收入困難家庭十分關(guān)注的問(wèn)題。今年市政府的工作目標是什么？

　　劉海生：廉租住房上海從2001年試點(diǎn)開(kāi)始已經(jīng)比較成熟。去年我們在徐匯區搞了一個(gè)試點(diǎn)，在試點(diǎn)的基礎上，我們又制定了上海本市廉租住房房源管理的指導意見(jiàn)。

　　記者：徐匯區的試點(diǎn)今年有沒(méi)有可能進(jìn)一步擴大到別的區縣？

　　劉海生：去年下半年我們在徐匯區做試點(diǎn)效果不錯，辦法比較符合實(shí)際的，這套辦法會(huì )在今年全市推廣。關(guān)于實(shí)物配租也好，套租也好還要根據家庭不同的需求，根據我們提出的房源自己提出申請。

　　記者：據我們了解，市里面也會(huì )儲備一部分實(shí)物配租房源，今后有沒(méi)有可能實(shí)現“打通”，廉租住房的申請有可能實(shí)現“跨區選房”？

　　劉海生：我們的廉租住房還是以區為主，當然有些區基地有限，房源有限，我們也收購了其他的房源。我們去年的試點(diǎn)就有閔行的。今后，以市一級的層面來(lái)收儲的廉租住房房源，就可以實(shí)現跨區選房。

　　記者：市一級的層面關(guān)于收儲的房源在量方面有沒(méi)有什么目標，今年要做到收儲多少呢？

　　劉海生：這里面有一個(gè)滯后的問(wèn)題。因為收儲的房源的資金管理有嚴格界限，根據資金來(lái)源，再根據房源的情況有一些計劃。

　　記者：很多市民手上有一部分閑置房源，聽(tīng)說(shuō)市里邊有政策，可以通過(guò)市里面收購，由政府支付租金，統一將其收購作廉租住房實(shí)物配租的房源，政府具體的收購標準是怎樣的？

　　劉海生：廉租住房的資金管理我們有明確規定，在收儲當中要規范行為，不能隨意定價(jià)，要研究審核機制。在收儲上我們是市場(chǎng)收儲，鼓勵一些單位提供用房，改造做廉租住房。

　　我們沒(méi)有具體的標準，價(jià)格根據房屋地點(diǎn)的不同、房屋的類(lèi)型不同而不同。要按照一定的程序來(lái)研究?jì)r(jià)格�？偟膩�(lái)說(shuō)，我們還是從交易市場(chǎng)來(lái)看一些小房型，如果市民提供的價(jià)格合理，我們會(huì )收儲。

　　-舊區改造

　　舊區是否改造 先征詢(xún)居民意見(jiàn)

　　記者：居住條件較差的“舊區”居民，十分關(guān)心舊區改造工作，今年政府計劃如何推動(dòng)這項工作？

　　劉海生：上海的舊區改造，特別是改革開(kāi)放30年來(lái)取得了很大的成績(jì)，但也碰到不少問(wèn)題。 30年前我們的人均居住面積只有4平方米，30年后人均的居住面積達到16.9平方米，居住條件大大改善。

　　記者：上海目前“舊改”地塊動(dòng)遷成本越來(lái)越高，政府有關(guān)部門(mén)正在醞釀實(shí)施一項與舊區改造有關(guān)的政策，將通過(guò)事先征詢(xún)來(lái)決定本小區是否要實(shí)施舊區改造，進(jìn)一步增強市民在舊區改造中的主觀(guān)能動(dòng)性。

　　劉海生：從市委、市政府的角度要改善居民居住條件非常差的地區，我們在推動(dòng)這項工作時(shí)，將和舊區里的市民進(jìn)行互動(dòng)。

　　今年會(huì )試行事先征詢(xún)制，通常是兩輪征詢(xún)：

　　第一輪，看居民是否愿意改造，有的居民生活在這個(gè)地方習慣了，但有的居民愿意通過(guò)政府舊區改造改善居住環(huán)境。我們會(huì )做一個(gè)問(wèn)卷調查。

　　第二輪，如果絕大部分居民提出愿意接受改造，政府要設幾個(gè)改造方案。對市民來(lái)說(shuō)，會(huì )有怎樣的安置條件，或貨幣補償條件，如果大部分人支持就會(huì )推進(jìn)。

　　記者：動(dòng)拆遷補償有沒(méi)有新辦法？

　　劉海生：動(dòng)拆遷補償上還是以物權保障作為制度設計的基礎。通過(guò)他的房屋資產(chǎn)的評估，這些房屋本身比較陳舊，結構也比較差。如果評估價(jià)格還是解決不了住房問(wèn)題，政府會(huì )給他補貼。確實(shí)有個(gè)別住房非常小，居住條件非常差的情況，我們要保底解決居住問(wèn)題。具體在操作當中看試點(diǎn)的效果。

　　記者：解決住房困難這方面，比如你的動(dòng)拆遷安置、幫困碰頭了，一邊解決了住房困難，另一邊住房保障又享受了，這怎么辦？

　　劉海生：應該說(shuō)這兩塊有關(guān)系也有區別。從舊住房改造和動(dòng)拆遷上的補償是一個(gè)經(jīng)濟補償，從住房保障來(lái)說(shuō)是享受社會(huì )保障。如果通過(guò)經(jīng)濟補償還滿(mǎn)足不了最低生活居住條件，就利用現在的住房保障政策來(lái)進(jìn)行保障，解決住房問(wèn)題。

　　記者：如何監督這個(gè)新舉措執行？

　　劉海生：這個(gè)在制度設計中已經(jīng)考慮了。政策要公開(kāi)，動(dòng)遷房要公開(kāi)，哪個(gè)家庭要公開(kāi)，他的家庭情況也要公開(kāi)，所進(jìn)行的補償全部公開(kāi)，這就是社會(huì )監督。我們會(huì )引入第三方參與，人大代表、政協(xié)委員、社會(huì )工作者包括一些律師，他們會(huì )監督你在操作過(guò)程中，是不是按照政府規章運行。

　　好事還得“多琢磨”

　　□駱新(市政協(xié)常委、東方衛視評論員)

　　一度高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，近來(lái)遭到前所未有的危機。

　　上�！皟蓵�(huì )”期間，市委書(shū)記俞正聲明確表示 “上海的房?jì)r(jià)確實(shí)太高了。 ”近日，市長(cháng)韓正在與網(wǎng)民溝通時(shí)也坦承：“目前上海的房?jì)r(jià)確實(shí)偏高。 ”他認為，房?jì)r(jià)總的是由市場(chǎng)在調節，但政府“應該用一些政策來(lái)引導、促進(jìn)消費”，而“不能刺激房?jì)r(jià)”。價(jià)格低一點(diǎn)，買(mǎi)房子的人會(huì )更多。繼上海去年開(kāi)工400萬(wàn)平方米經(jīng)適房之后，今年力爭再開(kāi)工400萬(wàn)平方米。

　　在“保增長(cháng)”與“保民生”之間，關(guān)于住房問(wèn)題爭論，幾乎一直是處于兩個(gè)極端。一種觀(guān)點(diǎn)執拗地認為，房地產(chǎn)業(yè)至少與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，政府欲 “保增長(cháng)”，就離不開(kāi)穩定房?jì)r(jià)，而穩定房?jì)r(jià)的根本辦法就是要力保房地產(chǎn)企業(yè)的生存；另一種觀(guān)點(diǎn)則認準了房?jì)r(jià)若不跌，就不足以清除投機泡沫、提振民眾的消費能力，從而做到真正的“保民生”……

　　其實(shí)，收入不同的群眾，對住房?jì)r(jià)格的訴求也不一樣：高收入者往往愿意把房子視作“投資品”，希望房?jì)r(jià)一路走高；而低收入者也許僅僅將房子當作“必需品”，肯定希望房?jì)r(jià)越低越好，因為得“買(mǎi)得起”；而收入更低的人群，對房?jì)r(jià)的變化幾乎無(wú)動(dòng)于衷，反正我都買(mǎi)不起，只能等著(zhù)國家的政策性救濟……

　　好在經(jīng)過(guò)一番漫長(cháng)的爭論后，大家都逐漸明白了這個(gè)道理：政府的作用不是干預市場(chǎng)價(jià)格，而是必須承擔基本責任，即構建整個(gè)社會(huì )的住房保障體系，大力建設保障住房、保障人民“住有所居”。

　　舊區改造、經(jīng)濟適用房和廉租房建設，自然成了“破解”住房保障問(wèn)題的焦點(diǎn)。

　　由于保障性住房有十分強烈的公共品屬性，它在許多環(huán)節上都需公權力部門(mén)作出嚴格審核，如何做好“受保障人群”的身份識別，使各項制度更科學(xué)、更合理，力求做到公平、公正、公開(kāi)，也就成為考驗當下我們智慧的關(guān)鍵。

　　與無(wú)法上市交易的“廉租房”相比，“經(jīng)濟適用房”因為有物權、可買(mǎi)賣(mài)的特征，它在價(jià)格上比商品房便宜得多，另一方面它遠期的增值潛力還很明顯，這些因素都很容易導致在審核、配售時(shí)受到某些特權干擾，造成不公平。

　　目前的當務(wù)之急，是爭取在制度上作出改進(jìn)，規范經(jīng)濟適用房建設，下大力氣促進(jìn)廉租房建設，對建設、分配全程予以公開(kāi)，讓人民群眾、媒體輿論廣泛監督。

　　加快建設廉租房和經(jīng)濟適用房，緩解保障性住房緊張的狀況，對人民群眾來(lái)說(shuō)一定是件大好事，但好事更須“多磨”——這不是指“磨洋工”，而是要反復“琢磨制度”，拿出可以孚眾的標準和制度，畢竟房子好建，但得人心更重要，那種“好心辦壞事”甚至“好事催生壞人”的例子，我們也見(jiàn)得不少了。

　　記者手記

　　愿住房不再“折騰”

　　最近，一個(gè)親戚因舊區改造剛拿到一筆70萬(wàn)元的動(dòng)遷款，說(shuō)是要買(mǎi)房，但看房、選房、買(mǎi)房的經(jīng)歷頗有些“折騰”。

　　先說(shuō)看房。按理來(lái)說(shuō)，能花70萬(wàn)在上海全款買(mǎi)房的，也還算過(guò)得去。既然是動(dòng)遷戶(hù)，必定首選配套商品房。親戚跑到寶山顧村的動(dòng)遷配套房基地“考察”了一番�；貋�(lái)的結論是：太遙遠，交通太不方便。于是，她把目光投向商品房。

　　再說(shuō)選房。一家三口等著(zhù)、盼著(zhù)住新房，一手房壓根兒不考慮，唯有二手房可以看看。在楊浦歐尚超市邊上看中一套，聽(tīng)房產(chǎn)中介一 “忽悠”，心生買(mǎi)意立刻去看房。到現場(chǎng)一看，心里涼了半截：一梯四戶(hù)，房屋也忒陳舊了吧？！

　　最后說(shuō)買(mǎi)房。好不容易在浦東金橋看中一套，68萬(wàn)。朝向、樓層、房型都滿(mǎn)意，可價(jià)格被房東“咬”著(zhù)死活不松。最后雙方商量，65萬(wàn)成交�；貋�(lái)后，親戚還頗為得意，說(shuō)這套房以這個(gè)價(jià)錢(qián)絕對“賺”了。第二天，房東來(lái)電“跳價(jià)”，說(shuō)不賣(mài)了……

　　為什么舉這么個(gè)例子，我想說(shuō)的是，上海擁有像恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)這樣的頂級商用物業(yè)，還有像金茂大廈、環(huán)球金融中心這樣的摩天寫(xiě)字樓宇，更是有像湯臣一品這樣的千萬(wàn)豪宅，然而，更多的上海人都住著(zhù)上世紀七八十年代的老公房，每季度繳百來(lái)塊錢(qián)的物業(yè)費，因為那里離菜市場(chǎng)近，離學(xué)校近……為了一套舒適的房子，他們勞碌著(zhù)，奔忙著(zhù)。

　　前些天，韓正市長(cháng)在跟網(wǎng)友網(wǎng)聊時(shí)也說(shuō)，“我也有同感，目前上海的房?jì)r(jià)確實(shí)偏高了�！边@一說(shuō)法得到廣大網(wǎng)友的力挺。這年頭，年輕人結婚要買(mǎi)房，小孩念書(shū)要換房，工作調動(dòng)要搬房……很多市民都期盼上海房?jì)r(jià)能再合理點(diǎn)，老百姓安居工程能更圓滿(mǎn)些。所幸，多管齊下的分層次、多渠道住房保障體系，能讓這一問(wèn)題不再“折騰”。