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　　 3月3日，全國兩會(huì )將揭開(kāi)序幕。在宏觀(guān)經(jīng)濟處于下行通道、樓市依然低迷不振的當前，兩會(huì )的政策風(fēng)向標作用較之過(guò)去更為地產(chǎn)界所關(guān)注。而地方兩會(huì )在此前一個(gè)月當中的種種表現，亦為即將召開(kāi)的全國兩會(huì )進(jìn)行了一次民意的預演。

　　北京：激辯保障房 

　　2月25日，北京市市民蘇泉在報紙上看到了石景山金頂街兩限房7月將竣工的消息，這讓他陷入了矛盾：是咬牙買(mǎi)一套“差不多”的商品房，還是去“擠”申請兩限房的汪洋大軍？

　　蘇泉不知道，他的這種想法正成為許多普通住宅開(kāi)發(fā)商所擔心的問(wèn)題。隨著(zhù)北京保障房持續入市，普通住宅面臨著(zhù)購買(mǎi)力分流的巨大壓力。這樣的擔心在今年北京兩會(huì )上突出表現在兩件事上。

　　第一件事是在“擴內需、保增長(cháng)、促進(jìn)首都經(jīng)濟發(fā)展”的座談會(huì )上，北京市政協(xié)委員、華遠集團總裁任志強作為首個(gè)發(fā)言人拋出了尖銳的觀(guān)點(diǎn)：政府對目前經(jīng)濟形勢認識不足，過(guò)度擴張保障房建設導致投資者對房地產(chǎn)發(fā)展信心不足。

　　北京市市長(cháng)郭金龍則明確回應：“政府加強保障房的建設并不會(huì )沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產(chǎn)業(yè)前景光明，但當前的市場(chǎng)結構需要調整。

　　這一回答與北京市人大代表、北京市副市長(cháng)陳剛的表態(tài)遙相呼應。他在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)強調，價(jià)格在每平方米6000至8000元的中檔房是目前北京商品房市場(chǎng)最短缺的部分，“北京不會(huì )為了消化存量房而減少或停止保障房的市場(chǎng)投放”。

　　第二件事則發(fā)生在北京市人大代表、SOHO中國董事長(cháng)潘石屹身上。他原本打算提交“撤銷(xiāo)限價(jià)房”的建議，但建議內容在博客上公開(kāi)后引起極大爭議。北京兩會(huì )召開(kāi)當天，潘石屹臨時(shí)撤回了這份建議，原因是“上網(wǎng)仔細查了一下相關(guān)材料，發(fā)現限價(jià)房政策確實(shí)是解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑”。

　　無(wú)論對于保障房的“辯論”如何激烈，“加大住房保障力度”仍然寫(xiě)進(jìn)了北京市的《政府工作報告》當中。2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開(kāi)工建設和收購保障房850萬(wàn)平方米，其中限價(jià)房為650萬(wàn)平方米。

　　“我們都看到了香港保障房對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，無(wú)法預料如此大體量的保障房入市會(huì )對北京樓市帶來(lái)多大影響�！币患疑鲜械禺a(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)總監說(shuō)。在他看來(lái)，隨著(zhù)保障房的持續入市，一旦可申請人數超過(guò)購房需求總量的30%，沖擊在所難免。他更為擔心的是，與普通商品房供應對象界線(xiàn)最模糊的限價(jià)房，是未來(lái)北京保障房供應的重頭戲。

　　潘石屹則認為問(wèn)題要更加嚴重。自去年年底住房和城鄉建設部公開(kāi)表示未來(lái)3年將投入9000億元建設保障房之后，潘石屹便在公開(kāi)場(chǎng)合表示，普通住宅面臨降價(jià)壓力，不能適應的開(kāi)發(fā)商將被淘汰。

　　某京郊地產(chǎn)項目銷(xiāo)售總監的切身體會(huì )是，保障房意味著(zhù)同區域普通住宅項目必須“抑價(jià)”，定位在9000元左右的項目壓力尤為突出。

　　綠地集團董事長(cháng)張玉良認為，當前低成本時(shí)期正是政府推進(jìn)保障房建設的大好時(shí)機，企業(yè)要學(xué)會(huì )“錯位競爭”。

　　亦有人從中看到了機遇。一位業(yè)內人士認為，在當前樓市下行時(shí)期，保障房對開(kāi)發(fā)商也意味著(zhù)一個(gè)低風(fēng)險、保持資金流動(dòng)的存活機會(huì )。

　　上海：購房入戶(hù)胎死腹中 

　　“花錢(qián)在上海買(mǎi)房也不能落戶(hù)了�！�2月23日，寧波人黃建碩聽(tīng)到這個(gè)消息后決定推后自己的購房計劃。當日，上海市政府網(wǎng)站公布了《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶(hù)口試行辦法》，除去持《上海市居住證》及參加本市城鎮社會(huì )保險滿(mǎn)7年等規定外，原本坊間流傳甚熱的“購房入戶(hù)”并未出現在條文當中。

　　“從兩會(huì )前一直到兩會(huì )后，幾經(jīng)討論、多方考量之下，政府最終還是決定放棄入戶(hù)上海對住房一項的要求。畢竟這次戶(hù)籍改革立意在于吸引高級人才，而不是利用戶(hù)籍政策來(lái)振興房地產(chǎn)市場(chǎng)�！币晃簧虾Ｊ姓�府決策咨詢(xún)委員會(huì )專(zhuān)家對記者表示。

　　幾乎是從杭州、廈門(mén)等城市實(shí)施購房入戶(hù)這一救市“殺手锏”開(kāi)始，一直想在上海落戶(hù)安家的黃建碩便時(shí)刻關(guān)注起上海的政策風(fēng)向。

　　2003年，黃建碩初到上海，沒(méi)能趕上藍印戶(hù)口末班車(chē)。然而2008年10月底，住房和城鄉建設部組織開(kāi)發(fā)商召開(kāi)意見(jiàn)征詢(xún)會(huì )的一則消息又帶給了他希望。黃建碩聽(tīng)說(shuō)，在這次會(huì )議中，上海1998年促進(jìn)商品房成交的一系列政策又被重新提及，其中就包括重新啟動(dòng)“藍印戶(hù)口”方案。

　　盡管黃建碩也知道，要在北京、上海這樣的一線(xiàn)大城市實(shí)施類(lèi)似杭州、廈門(mén)的購房入戶(hù)政策并非易事，而當前上海樓市在幾輪新政的刺激下有所回暖，似乎也沒(méi)有出臺購房入戶(hù)政策的必要。但是，坊間傳聞?dòng)�演愈熱�?/p>

　　2008年11月，一份名為《上海市藍印戶(hù)口管理暫行規定》的文件在網(wǎng)上廣為流傳。黃建碩看到，這份言之鑿鑿的上海購房入戶(hù)新標準文件，甚至對在黃浦、靜安、盧灣等中心城區及浦東、閔行等區的購房總價(jià)作出了不同規定。然而幾經(jīng)對比，他確認該文件根本就是多年前上海藍印戶(hù)口施行政策的“新編版本”。

　　隨后，上海市官方對該文件一再否認，但反而令購房入戶(hù)政策的輿論呼聲更大。較之長(cháng)期觀(guān)望的普通購房者黃建碩，深陷“寒冬”的開(kāi)發(fā)商們顯然對購房入戶(hù)提振樓市抱有更多的期望。

　　“上海市政府否認藍印戶(hù)口的口徑其實(shí)耐人尋味�！币晃婚_(kāi)發(fā)商在當時(shí)對記者分析�！肮俜奖響B(tài)是‘目前沒(méi)有’，但‘會(huì )根據市場(chǎng)變化及時(shí)研究出臺新的政策’，這顯然是留有余地的，很可能到了兩會(huì )就會(huì )有新的風(fēng)向�！边@位開(kāi)發(fā)商信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

　　黃建碩也很快從上海兩會(huì )中尋找到了新的希望。上海兩會(huì )期間，上海市市長(cháng)韓正表示，上海將出臺人才居住證與戶(hù)籍銜接的辦法。

　　“由上海居住證轉戶(hù)籍需要一定的落戶(hù)條件，而固定居住地這一條件完全可以間接轉換為購房入戶(hù)�！鄙虾Ｌ�麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛直言。

　　然而上海兩會(huì )過(guò)后，2月12日，上海市政府新聞發(fā)言人明確就“購房退稅”和“藍印戶(hù)口”傳聞?dòng)枰怨�開(kāi)否認。不同于以往，這一次語(yǔ)氣斬釘截鐵，不留余地。10天后，上海戶(hù)籍改革文件正式出臺，關(guān)于購房入戶(hù)的種種推測就此告終。

　　前述上海市政府決策咨詢(xún)委員會(huì )專(zhuān)家對記者透露，在兩會(huì )期間關(guān)于上海戶(hù)籍制度改革方案的課題研究中，住房一直是被反復討論的一個(gè)指標�！霸诳紤]兩會(huì )間廣大代表意見(jiàn)、輿論影響以及上海房?jì)r(jià)現行高位等種種因素之后，最終還是覺(jué)得不該把買(mǎi)房作為局限性條件”。

　　而另一位知情人士透露，兩會(huì )前后上海官方確實(shí)討論過(guò)像蘇州那樣實(shí)施有納稅數額、參保及工作年限等一定限制的購房入戶(hù)政策，但考慮到國家政策口子和實(shí)際實(shí)施困難等因素，這一討論最終沒(méi)有成型。

　　部分城市出臺購房入戶(hù)政策2月13日，廣東省提出，擬在有條件城市放寬購房入戶(hù)政策。這是自2008年12月成都率先恢復購房落戶(hù)政策，武漢、天津、重慶、濟南等大中城市紛紛效仿之后，第一個(gè)擬推購房落戶(hù)政策的省份。

　　2008年12月12日，成都市率先實(shí)施購房落戶(hù)新政。今年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶(hù)新政的細則，對購房范圍、落戶(hù)條件、新舊政策適用的界定等問(wèn)題進(jìn)行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來(lái)購房者入戶(hù)限制的相關(guān)內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶(hù)口的購房款標準，對于各大城區的購房入戶(hù)標準均有所放寬。

　　廣東：支柱產(chǎn)業(yè)之爭

　　2月17日閉幕的廣東兩會(huì )給了房地產(chǎn)這一敏感行業(yè)以新的定義。在當天公布的《政府工作報告》中，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不再被提及。

　　事實(shí)上，在《政府工作報告》審議稿當中，有關(guān)擴大消費需求、拉動(dòng)經(jīng)濟的文字段落中確實(shí)有“發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)作用”的表述。分組討論時(shí)，有代表認為群眾很關(guān)心房?jì)r(jià)問(wèn)題，若把房地產(chǎn)定為支柱產(chǎn)業(yè)容易與“政府要推高房?jì)r(jià)”這一聯(lián)想掛鉤，因此將這一表述從《政府工作報告》中刪除。

　　值得一提的是，在2008年12月份，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )向廣東省建設廳和省政府提交了一份《關(guān)于發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)重要作用的政策建議》，提出面對廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅度下滑、國內國際宏觀(guān)經(jīng)濟步入下行通道的形勢，各級政府應當明確房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，充分發(fā)揮其支柱作用，擴大居民購房需求，保護房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資積極性，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟調整“硬著(zhù)陸”。

　　“房地產(chǎn)業(yè)目前正處于一種尷尬的地位�！睆V州市社科院科研處處長(cháng)彭澎表示，房地產(chǎn)行業(yè)的各種矛盾集中體現在“房?jì)r(jià)”這兩個(gè)關(guān)注度最高的字眼上。雖然在部分地區如珠三角經(jīng)過(guò)一年多的深度調整，房?jì)r(jià)已經(jīng)基本到位，但北京、上海等地的市場(chǎng)才剛剛進(jìn)入這一輪調整周期，部分地方房?jì)r(jià)依然堅挺。

　　“房?jì)r(jià)依然是關(guān)系民生和社會(huì )和諧的敏感話(huà)題，出于這種考慮不再強調房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位也是情有可原�！迸砼煺f(shuō)。

　　“一提到政府救市，民眾很容易和拉高房?jì)r(jià)掛鉤，實(shí)際上二者并沒(méi)有直接聯(lián)系�！焙细惠x煌首席分析師黎文江說(shuō)。

　　對于這一轉變，亦有專(zhuān)家提出了不同的觀(guān)點(diǎn)。有人認為，廣東目前確已渡過(guò)了房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用的階段，而且政府也應該厘清自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的職責，“不能以行政手段過(guò)多干預市場(chǎng)”。

　　彭澎指出，目前廣東省房地產(chǎn)投資占GDP的比重已經(jīng)低于全國平均水平。數據顯示，2007、2008年，房地產(chǎn)投資占廣東GDP的比重分別是8.20%和8.21%，而同期全國的平均水平是10.25%和10.17%。而在廣東的十一五規劃當中，便已經(jīng)沒(méi)有提及房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

　　“房子是一種具有公共屬性的產(chǎn)品，應該劃分為政府保障和市場(chǎng)化兩種類(lèi)型，不能混為一談�！迸砼煺J為，政府部門(mén)應該抓好保障房和普通商品房的建設，高端商品房應交給市場(chǎng)自己調節，“對房?jì)r(jià)的干涉面要有所區分”。

　　在彭彭看來(lái)，廣東省政府工作報告刪除房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)表述，強調加強市場(chǎng)的調控和引導，加快保障性住房建設就是職能劃分的體現，“是很理智的態(tài)度”。

　　深圳：吁請限外解禁

　　一年沒(méi)來(lái)深圳看樓的香港人陳先生最近又現身深圳樓市。

　　“有合適的樓就準備買(mǎi)，深圳的房?jì)r(jià)比香港要便宜得多，而且離香港近，自住或者投資都可以�！倍�促使陳先生再來(lái)看樓的一個(gè)重要原因是，廣東省政協(xié)委員、卓越集團總裁李曉平上交了取消“限外令”的提案。

　　2月11日，在廣東省政協(xié)十屆二次會(huì )議上，李曉平呼吁政府盡快根據各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，取消一些對宏觀(guān)調控、限制房?jì)r(jià)作用不大，或由于經(jīng)濟形勢逆轉而證明已不適合的政策。他建議深圳市允許免交土地增值稅，分期支付土地款，取消“限外令”等。

　　“深圳市政府應該取消‘限外令’，消除港企進(jìn)入、深港融合發(fā)展的障礙�！边@是李曉平提議取消“限外令”的初衷。

　　的確，一紙“限外令”使得毗鄰香港的深圳樓市備受打擊。經(jīng)調查發(fā)現，深圳福田區皇崗口岸附近的皇御苑，其一二期有80%的港人購買(mǎi)率。但在“限外”之后，這里不再是港人的后花園，只有不足20%的外銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商不得不調整銷(xiāo)售策略，重新定位購買(mǎi)群體。

　　而此前深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局新聞發(fā)言人接受媒體采訪(fǎng)時(shí)仍然表示，目前不會(huì )取消“限外令”。

　　但據京基集團董事長(cháng)陳華透露，深圳市相關(guān)部門(mén)已經(jīng)對“取消限外令”提案做相關(guān)研究，或許在不久后“限外令”將迎來(lái)解禁。

　　對此，陳先生滿(mǎn)是興奮�！耙郧拔覀儊�(lái)深圳買(mǎi)樓，限制太多，我們沒(méi)法買(mǎi)�，F在都說(shuō)要取消這個(gè)限外令，終歸還是好的。不讓香港人在這買(mǎi)房居住生活，怎么談深港一體化呢？”

　　“目前香港人等被限群體在深圳炒樓的幾率并不是很大�！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷認為這一限制對口岸物業(yè)傷害較大，解除“限外令”將擴大需求面，對深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振也有積極作用。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，深圳目前的外銷(xiāo)比例為6%~8%，其中港人占90%�！艾F在港人看房量已有所增加，如果‘限外令’放松，成交量肯定會(huì )上升�！�

　　“在當前形勢下，政策也應做相應的變通，甚至可以暫時(shí)取消‘限外令’，這對于緊鄰港澳的深圳樓市而言尤為重要�！崩顣云秸f(shuō)。

　　深圳房地產(chǎn)研究所負責人王鋒也建議，深圳政府部門(mén)應當出臺針對房地產(chǎn)的刺激政策，因為樓市回暖的根基尚不穩固�！按饲耙恍┎贿m合的房地產(chǎn)調控政策有必要糾正，比如限外政策就是其中之一�！�(中國房地產(chǎn)報)