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　　“上海湯臣一品開(kāi)盤(pán)，每平方米11萬(wàn)多，可3年來(lái)只賣(mài)了幾套，這是典型的商品房閑置�！比珖�政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )委員、山東大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海就商品房空置問(wèn)題在此次全國兩會(huì )提案建議，認為應針對商品房大量空置問(wèn)題，向開(kāi)發(fā)商以及多套閑置房屋擁有者征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。

　　今年兩會(huì )，郭松海連續提交多份有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案建議。昨日，在他接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)強調，房地產(chǎn)市場(chǎng)要趨于健康發(fā)展，必須把保障性住房抓好。

　　【觀(guān)點(diǎn)】

　　-如果開(kāi)發(fā)商竣工驗收后的商品房，有超過(guò)75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時(shí)間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。

　　-開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的夢(mèng)想，增加市場(chǎng)的有效供給。

　　-對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶(hù)主，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過(guò)度投資需求。

　　-我不認為征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，這是一種規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。

　　征收閑置稅 用于保障性住房

　　郭松海說(shuō)，據國家統計局公布，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米。如按2007年全國商品房均價(jià)估算，商品房占壓資金約6000億元。在他看來(lái)，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市場(chǎng)主體行為哄抬房?jì)r(jià)，導致房地產(chǎn)空置率增加過(guò)快，那將可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至對經(jīng)濟運行帶來(lái)嚴重問(wèn)題。比如上�！皽�臣一品”掛牌均價(jià)為每平方米11萬(wàn)至12萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)3年多僅租售出幾套。該項目房?jì)r(jià)居高不下的示范效應，帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)價(jià)格，并隨其滯銷(xiāo)，在一定程度上也導致整個(gè)上海房市逐步走入滯銷(xiāo)。

　　郭松海說(shuō)，一邊是上億平方米的房屋空置，一邊是需要房屋的居民居住困難。政府應該主動(dòng)地運用稅收杠桿，采取開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的夢(mèng)想，以增加市場(chǎng)的有效供給。另一方面，對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶(hù)主，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，可以抑制其過(guò)度投資需求。另外，閑置稅可以增加當地政府的財政收入，能夠在一定程度上改變地方政府的短期性的批租土地行為，增加政府行為的長(cháng)期性和理性因素。

　　哪些房屋應被認定為閑置房屋？郭松海認為，如果開(kāi)發(fā)商竣工驗收后的商品房，有超過(guò)75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時(shí)間如一年或二年后，應被認定為閑置房屋。

　　“我不認為征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，這是一種規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段�！惫�松海說(shuō)，政府在征收閑置稅后，可以將這部分財政收入用于經(jīng)濟適用房以及廉租房等的建設中。

　　針對“月光族”推出經(jīng)濟租賃房

　　郭松海分析，由于目前金融危機的影響仍在繼續，因此未來(lái)的房?jì)r(jià)帶有很強的不確定性。此前，北京、上海市長(cháng)相繼表態(tài)，認為北京、上海的房?jì)r(jià)確實(shí)過(guò)高，上海的經(jīng)濟適用房已陸續推出，北京也推出限價(jià)房、廉租房等政策。因此現在看來(lái)，在北京、上海等大城市，房?jì)r(jià)在一段時(shí)間內仍有繼續下降的趨勢。

　　廉租房、經(jīng)濟適用房，主要針對城市低收入家庭，可對那些剛剛畢業(yè)、收入相對較低的“月光族”來(lái)說(shuō)，他們無(wú)法享受這些優(yōu)惠。郭松海因此建議，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)將普通商品住房改售為租，對其租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。鼓勵政府采購小戶(hù)型商品住房作為經(jīng)濟租賃住房，租給屬于“月光族”、“漂流族”的大中專(zhuān)畢業(yè)生，幫助他們解決住房困難。

　　發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金

　　“目前國內房地產(chǎn)投資融資的渠道還是太狹窄，因此必須拓寬房地產(chǎn)的融資渠道�！惫�松海為此開(kāi)出的藥方是，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。郭松海說(shuō)，信托資金可以用于收購和持有經(jīng)濟型租賃住房、廉租房，以解決當前保障性住房開(kāi)發(fā)融資難的問(wèn)題，進(jìn)而推動(dòng)住房金融市場(chǎng)發(fā)展，提高資源的配置效率。信托資金應輔以部分經(jīng)營(yíng)性的公建項目，以平衡租金收入，實(shí)現受益人的預期收益。

　　建立房地產(chǎn)社會(huì )監督機構

　　郭松�？磥�(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要陽(yáng)光透明，必須要改革現行房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管運作體制，把專(zhuān)業(yè)執法檢查與社會(huì )監督有機地結合起來(lái)，在行政執法檢查、人大的執法檢查等之外，建立一個(gè)房地產(chǎn)社會(huì )監督機構。此外，要探索建立民間各階層人員組成的評議會(huì )，對房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行集體審議，通過(guò)發(fā)表意見(jiàn)或建議，參與監督評議等工作。