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　　只要花20萬(wàn)元左右，就能在上海擁有一套西班牙風(fēng)格鄉村別墅30年的使用權。這不是白日做夢(mèng)，而是一家開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)上白紙黑字打出的廣告語(yǔ)。 20萬(wàn)元在市中心只能買(mǎi)一個(gè)房間，如今卻可以實(shí)現自己的田園生活夢(mèng)，盡管沒(méi)有產(chǎn)權，但聽(tīng)起來(lái)仍很讓人心動(dòng)。

　　名為別墅實(shí)為“單元”

　　這個(gè)樓盤(pán)位于奉賢區金匯鎮百曲村，主打“假日養生農莊”概念。開(kāi)發(fā)商在宣傳資料里稱(chēng)：“在總占地面積2.5平方公里的土地上，投資開(kāi)發(fā)集主題式休閑、養生、度假、居住、旅游、農藝、生態(tài)等為一體的國際化成熟模式的假日養生農莊”。計劃建設500余幢，一期30多幢鄉村別墅已經(jīng)建成完工，配套設施等也已交付使用。

　　據房地產(chǎn)時(shí)報記者調查了解，該樓盤(pán)實(shí)際上建于農民宅基地上，土地性質(zhì)仍屬于農村集體土地。廣告語(yǔ)說(shuō)的一套別墅實(shí)際上被拆分成4套帶獨立庭院的公寓房。 20萬(wàn)元左右買(mǎi)到的是其中一套建筑面積為58-68.6平方米、附帶一個(gè)20平方米以上的露臺、房型為一室一廳一廚一衛結構，未裝修的“單元”房。銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，購買(mǎi)使用權不能貸款，首付2萬(wàn)元定金，之后7天內須付清全款。

　　不賣(mài)房只賣(mài)使用權

　　2007年6月18日，建設部曾發(fā)出關(guān)于購買(mǎi)新建商品住宅的風(fēng)險提示，其中關(guān)于“小產(chǎn)權”和“鄉產(chǎn)權”的提示，是目前主要的官方關(guān)于小產(chǎn)權房的認定和表述。其內容如下：“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴大銷(xiāo)售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉產(chǎn)權’、‘小產(chǎn)權’，均不符合法律規定，不受法律保護。 ”

　　何謂“小產(chǎn)權”、“鄉產(chǎn)權”？相對于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，鄉村集體土地上建造的房屋尚沒(méi)有統一的交易中心或交易市場(chǎng)。為了明晰產(chǎn)權，當地鄉鎮政府頒發(fā)產(chǎn)權證明或者土地使用證明。按照國家現有的土地管理法及其相關(guān)規定，這類(lèi)住房尚不能進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以坊間稱(chēng)之“小產(chǎn)權”或“鄉產(chǎn)權”。

　　但銷(xiāo)售人員表示：“我們不是‘小產(chǎn)權房’，我們出售的是房屋的30年使用權。 ”如果不看政策風(fēng)險，以市場(chǎng)行情來(lái)衡量，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格并不貴，單價(jià)只有3000元左右。在奉賢區南橋鎮上，正陽(yáng)世紀星城3期的房源均價(jià)為8800元/平方米，“小產(chǎn)權”房的價(jià)格優(yōu)勢十分明顯。銷(xiāo)售人員表示，買(mǎi)使用權無(wú)需繳稅，購房者可獲得房屋專(zhuān)用使用證，購房者和農戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、鎮政府一起簽協(xié)議，有律師見(jiàn)證。如果不自住，也可以出租，或者轉售使用權。

　　價(jià)格實(shí)惠潛藏風(fēng)險

　　聽(tīng)上去十分實(shí)惠，但風(fēng)險不容忽視。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師馬永健指出，這實(shí)際是在規避法律，變相出售。目前國家對集體土地控制十分嚴格，集體土地上建房只能在該集體內流通，由該集體內村民居住使用。另一位法律人士則質(zhì)疑“30年”的期限，他表示：“讓渡房屋的使用權實(shí)際上就是出租，但國家規定房屋出租期限最長(cháng)為20年。超過(guò)的10年不受法律保護。 ”而且由于僅擁有房屋的使用權，也不能像產(chǎn)權房一樣抵押；如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

　　也有市場(chǎng)聲音表示，目前商品住宅使用年限不過(guò)70年，價(jià)格卻要高得多。日前公布的數據顯示，上海2008年的房?jì)r(jià)收入比達10.62。一般而言，在發(fā)達國家，房?jì)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區。商品住宅已經(jīng)是工薪階層不能承受之“重”。對于自住客而言，只要能保證居住，情愿選擇便宜的“使用權房”。 “30年之后的事情30年后再說(shuō)。 ”

　　相關(guān) 法規

　　1、土地管理法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 ”

　　2、《土地管理法》第62條第4款規定，“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 ”

　　3、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》(國辦［1999］39號)規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國土資源部〔2004〕234號《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》規定(重申)：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 ”

　　4、《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。