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　　為了刺激經(jīng)濟，國務(wù)院正在抓緊制訂產(chǎn)業(yè)振興規劃，其中鋼鐵、汽車(chē)、紡織、裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)振興規劃已出臺，造船、石化、輕工、有色金屬、電子信息的振興規劃預計也將次第出臺。作為國家十大振興規劃的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)有望搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規劃的“末班車(chē)”。

　　專(zhuān)家認為，從已經(jīng)出臺的鋼鐵和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興計劃來(lái)看，都著(zhù)眼于方向性的描述，而疏于具體操作，仍有許多細節需要完善，預計未來(lái)出臺的房地產(chǎn)業(yè)振興規劃也將注重短期以降低成本、刺激銷(xiāo)售為主，長(cháng)期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設為主。這樣看來(lái)，“末班車(chē)”能帶來(lái)的“新空間”不會(huì )太大。但是，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其興衰涉及到國民經(jīng)濟的各個(gè)層面，救與不救爭議都很大，救多救少爭議也很大。如果搭上振興規劃“末班車(chē)”，無(wú)疑會(huì )提振行業(yè)信心。

　　“末班車(chē)”帶來(lái)的新空間不會(huì )太大

　　國家統計局公布的數據顯示，2008年1至12月，全國商品房銷(xiāo)售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%。銷(xiāo)售面積的大幅下降直接造成了房屋空置面積的大幅上升，“一降一升”反映了房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰。2008年12月國房景氣指數為96.46，這是該指數連續12個(gè)月下降，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入歷史低潮期，企業(yè)投資信心和動(dòng)力嚴重不足。

　　全球金融危機爆發(fā)后，中央政府已及時(shí)調整了政策，如提出促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬(wàn)億元的經(jīng)濟振興計劃；在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上再次強調房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)；作為配套措施，住房和城鄉建設部公布了三年內9000億元安居保障房建設計劃；在2008年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，再次強調了住房消費的重要性，認為住房消費是提振內需的主要途徑之一；發(fā)布新“國六條”，部分放松第二套住房消費信貸優(yōu)惠，減免住房成交稅費；央行連續五次降息等。這些措施有的針對宏觀(guān)經(jīng)濟，有的是直接針對房地產(chǎn)行業(yè)，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩定發(fā)展創(chuàng )造了比較良好的環(huán)境。

　　申銀萬(wàn)國證券研究所最近發(fā)布的報告認為，未來(lái)一個(gè)月的政策將以延續前期政策為主，不會(huì )出臺新的刺激政策。一是前期出臺政策已經(jīng)較為密集，政府需要時(shí)間去觀(guān)察政策效果，住房和城鄉建設部也要求地方政府不能越權出臺刺激政策；二是從慣例來(lái)看，3月“兩會(huì )”召開(kāi)將為下一階段的政策走勢定調，在此之前也將形成一個(gè)“政策真空期”。

　　專(zhuān)家認為，即便房地產(chǎn)搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規劃的“末班車(chē)”，能帶來(lái)的新空間也不會(huì )太大，具體來(lái)說(shuō)，購房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開(kāi)發(fā)總量70%以上)政策松綁等或將陸續出臺，進(jìn)一步出臺措施減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力，房地產(chǎn)信托投資基金或將順勢推出�？梢悦鞔_的是，政府將進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市場(chǎng))+商品房(中高端市場(chǎng))”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來(lái)。

　　易居中國分析師楊紅旭認為，從目前形勢來(lái)看，即便房地產(chǎn)進(jìn)入國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規劃，也很難改變行業(yè)短期內繼續下行的趨勢。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，按最樂(lè )觀(guān)估計，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要到下半年才會(huì )出現回暖跡象。

　　開(kāi)發(fā)商降價(jià)預期進(jìn)一步增強

　　1月6日，住房和城鄉建設部表示“隨著(zhù)供求關(guān)系的變化和建造成本的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)應該會(huì )順應市場(chǎng)變化，主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售�！彪S后，北京、上海兩地的官員也先后在公開(kāi)場(chǎng)合表示“房?jì)r(jià)過(guò)高”，應引導開(kāi)發(fā)商降價(jià)。

　　政府在出臺一系列財政、稅收政策后，開(kāi)始希望通過(guò)鼓勵開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)刺激銷(xiāo)售回升。在此之前，曾出現部分地方政府阻礙開(kāi)發(fā)商降價(jià)的情況，此次住房和城鄉建設部“救量不救價(jià)”的表態(tài)將消除這一障礙，有利于房?jì)r(jià)的下調。

　　申銀萬(wàn)國分析師認為，開(kāi)發(fā)商在今年上半年的降價(jià)意愿將進(jìn)一步增強。一是庫存的積壓導致自身的資金壓力不斷變大，企業(yè)需要通過(guò)消化庫存盡快回流現金；二是業(yè)界對未來(lái)的預期相對悲觀(guān)，對于經(jīng)濟前景的看淡以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的不清楚，使得大多數開(kāi)發(fā)商傾向于更快地降價(jià)出貨；三是政府也在積極引導開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)。因此判斷春節后各地房屋價(jià)格調整將成必然趨勢。

　　在當前市場(chǎng)低迷狀態(tài)下，如果企業(yè)自身沒(méi)有充足的現金儲備，惟一辦法就是降價(jià)促銷(xiāo)，盡快回籠資金。在這方面，萬(wàn)科是一個(gè)鮮明的例子。從2007年底開(kāi)始，萬(wàn)科就開(kāi)始逐步實(shí)施降價(jià)計劃，并收到較好效果。雖有爭議，但萬(wàn)科獲得了實(shí)實(shí)在在的現金流回籠，在樓市冬天儲備了寶貴的糧草。

　　企業(yè)優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場(chǎng)集中度

　　我國房地產(chǎn)發(fā)展已有20多年的歷史，到2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對高峰期，全國房地產(chǎn)企業(yè)總數達到5萬(wàn)多家，正是市場(chǎng)的過(guò)度繁榮造成了房地產(chǎn)企業(yè)的魚(yú)龍混雜局面。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達的西方國家，市場(chǎng)集中度相對較高，少數企業(yè)占有較大市場(chǎng)份額，這是市場(chǎng)競爭和行業(yè)選擇的結果。反觀(guān)我國房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)集中度較低，根據各上市公司公布的2008年最新銷(xiāo)售數據，萬(wàn)科作為我國最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)占有率為2.6%。另外，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強測評報告顯示，中國最大的四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入占全國總銷(xiāo)售額的比重，2006至2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低。從市場(chǎng)發(fā)展角度看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)行適度整合，淘汰一些企業(yè)，鼓勵大型房企的規范化和規�；�運營(yíng)。

　　易居中國分析師認為，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現調整，部分企業(yè)資金鏈斷裂，經(jīng)營(yíng)困難，而另一些優(yōu)勢企業(yè)則現金充足，經(jīng)營(yíng)穩健，這正是進(jìn)行行業(yè)整合的好時(shí)機。實(shí)際上，去年出臺的“國六條”就提出鼓勵企業(yè)間的資源整合，同時(shí)支持銀行提供并購貸款。通過(guò)企業(yè)間的并購，土地等資源可以更加有效利用，大型優(yōu)勢企業(yè)的競爭力得以增強，同時(shí)也避免過(guò)多爛尾樓出現，造成資源的浪費。

　　眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷(xiāo)售回款等，而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣，這也造成了很多民營(yíng)企業(yè)冒著(zhù)巨大的財務(wù)風(fēng)險和國際投行機構做“對賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上，失去控股權。在這種鋌而走險的壓力下，業(yè)內人士預計行業(yè)將進(jìn)一步整合，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場(chǎng)集中度。