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　　在經(jīng)歷了近四個(gè)月的萌發(fā)和釋放后，前期中央和地方陸續出臺的“救市新政”對房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效應正在逐步遞減。春節前后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)又漸漸回歸冷清。就在此時(shí)，重慶和天津分別推出了“購房退個(gè)稅”和“購房降低入戶(hù)門(mén)檻”兩項“重磅”刺激政策，從而在業(yè)內掀起波瀾。

　　如果說(shuō)，前一階段各地以“契稅、營(yíng)業(yè)稅減免，首次購房利率7折”等為主的救市政策，主要意圖是為首次置業(yè)需求松綁；那么，近期包括北京“取消外資購房限制”在內的諸多樓市新政，刺激的對象明顯是整體購房需求。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，隨著(zhù)前期的政策效應逐步釋放殆盡，各地方政府制定出臺“購房退個(gè)稅”和“購房入戶(hù)”等政策的可能性正在加大，市場(chǎng)對房地產(chǎn)“救市”挺進(jìn)新一階段的遐想也與日俱增。那么，這些政策重拳是否會(huì )被“復制和放大”？政府是否在為高房?jì)r(jià)“托市”？政策的效果又是否會(huì )助推“地產(chǎn)泡沫”？

　　　　個(gè)案推出是否可行

　　“就刺激需求的效果而言，購房退稅和購房入戶(hù)兩大措施，可以說(shuō)是除直接大幅降價(jià)之外的最佳手段之一，但這兩項措施由于沖擊力甚大也備受爭議�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)的資深人士對中國證券報記者如是說(shuō)。

　　目前，“購房退個(gè)稅”在重慶率先醞釀，而天津則大手筆開(kāi)啟了“購房放寬申請藍印戶(hù)口審批”的大門(mén)。業(yè)內分析，重慶出臺“購房抵扣個(gè)人所得稅”政策細則的可能性很大；而天津則已公布了具體的政策措施，實(shí)際執行已經(jīng)不存在障礙。

　　處于輿論風(fēng)口浪尖的重慶版購房退稅政策，不久前遭遇了來(lái)自財政部的質(zhì)詢(xún)，但重慶市財政局一位官員在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“中央并沒(méi)有要求停，現在之所以還沒(méi)有兌現，是因為重慶在制定具體的操作方案，整個(gè)操作方案的細化比較復雜�！倍�重慶市委宣傳部副部長(cháng)周波也表示，購房退稅政策會(huì )繼續按照既定程序執行，目前正在制定政策細則。

　　今年1月20日，重慶市國土房管局發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于擴大內需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺17條相關(guān)政策，其中便包括“首次(含改善型)購買(mǎi)住房并以按揭方式支付的，其按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權人繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分�！边@意味著(zhù)，購房后，每個(gè)月可抵扣個(gè)人所得稅地方留成部分即40%。

　　那么，重慶的政策是否屬于住房和城鄉建設部所制止的“地方政府越權救市”？法律專(zhuān)家給予了否定的回答，因為這一做法并沒(méi)有違反《個(gè)人所得稅法》和《預算法》的相關(guān)規定，不屬于越權。知情人士介紹，1998年，上海為應對亞洲金融危機，曾推行過(guò)購房退個(gè)稅的政策，退稅期為五年。

　　在天津，記者從公安機關(guān)了解到，申辦天津市藍印戶(hù)口的購房款標準由原來(lái)統一的100萬(wàn)元調低為市內六區、塘沽區(含開(kāi)發(fā)區、保稅區)80萬(wàn)元，環(huán)城四區和漢沽區、大港區為60萬(wàn)元；寶坻區、武清區和三縣為40萬(wàn)元。

　　藍印戶(hù)口是由當地政府出臺，對投資者、購房者或者“引進(jìn)人才”等外地人給予的優(yōu)惠待遇，藍印戶(hù)口持有者經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后，可以轉變?yōu)槌Ｗ��?hù)口。業(yè)內分析，1月份，天津樓市再度出現低迷，春節期間全市新房?jì)H成交九套，成交均價(jià)下降明顯，受此影響，天津進(jìn)一步拋出了放寬藍印戶(hù)口的樓市刺激政策。

　　　　各地仿效能否推開(kāi)

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，自中央政府明確各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地產(chǎn)政策”之后，地方救市政策層出不窮，特點(diǎn)是“相互仿效，并逐步得到中央的認可并推廣”，其中以交易環(huán)節的稅費減免和刺激首次置業(yè)需求為核心。而近期，北京、重慶、天津出臺的樓市新政除了力度更大以外，還帶有明顯的刺激中高端需求的傾向。如果推開(kāi)對樓市的影響不可小覷。

　　接受中國證券報采訪(fǎng)的多數專(zhuān)家認為，購房入戶(hù)政策推行較為容易，反對聲音也較小，因此在戶(hù)口指標不太緊張的城市“復制”可能性較大；但退稅政策受各地財政收入結構差異的影響，推開(kāi)的難度較大，同時(shí)，由于該政策尚存爭議，獲得中央認可的可能性也很小。

　　據了解，在天津高調降低藍印戶(hù)口門(mén)檻之前，已有二三線(xiàn)城市開(kāi)始放寬購房落戶(hù)政策。

　　去年10月，杭州市將購房入戶(hù)政策實(shí)施范圍由經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、高新開(kāi)發(fā)區(濱江)、錢(qián)江新城區域擴大到主城區，落戶(hù)主城區的購房標準最低為80萬(wàn)。成都和武漢則分別于去年12月和今年1月正式開(kāi)辦“購房落戶(hù)”新政。

　　業(yè)內專(zhuān)家建議，“購房落戶(hù)”政策各地可靈活制定，但主要應在處于城市化前沿的中小城市放開(kāi)。北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長(cháng)楊開(kāi)忠認為，“準入制”來(lái)代替目前戶(hù)籍人口控制指標制，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費，而且可以加快戶(hù)籍體制改革。

　　目前，北京、上海等特大城市依然實(shí)行人口指標控制的戶(hù)籍管理政策。業(yè)內認為，這些城市人口已接近極限，如果規模進(jìn)一步擴大，則會(huì )影響城市聚集效應的發(fā)揮，因此，落戶(hù)政策在北京、上海等城市推出非常困難，即使考慮制定該政策，設定的門(mén)檻也必定非常高。

　　對于購房退稅政策的推行，財政部財科所一位專(zhuān)家認為，“如果全國實(shí)施購房退稅政策，一些財政實(shí)力較弱的地方顯然會(huì )面臨預算緊張，且這一政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激力度也過(guò)大。目前還沒(méi)有到需要出臺此類(lèi)刺激方案的時(shí)候�！�

　　長(cháng)江證券的分析師也表示，上海當時(shí)出臺購房退稅政策時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)化，和現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況大不相同�！叭粼撜�策在當前推行，財政成本過(guò)高，涉及的流程亦相當復雜�！�

　　　　“救量救價(jià)”效果存疑

　　1月份，全國重點(diǎn)城市成交量再度普降，而同比則漲跌互現。第一創(chuàng )業(yè)公布的監測數據顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過(guò)40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

　　顯然，地方政府最近啟動(dòng)的新一輪救市政策，主要目的是“救量”。

　　“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買(mǎi)力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京等地出臺了第二輪新政，但其實(shí)際效果還有待觀(guān)察�！敝性�地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰指出。

　　市場(chǎng)人士分析，自住型需求在經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求的進(jìn)一步釋放，需要購房成本的繼續降低。在房?jì)r(jià)處于僵持的情況下，地方政府只能再度“出手”。

　　不過(guò)，新一輪政策尤其是購房退稅，很可能刺激包括投資性需求在內的中高端需求的膨脹。有專(zhuān)家指出，購房退稅、放寬二套房貸、取消外資購房限制等政策顯然更有利于刺激高收入人群的投資欲望，這部分人群主要是二次置業(yè)或多次置業(yè)。

　　從1998年開(kāi)始，上海推行五年的購房退稅政策便助長(cháng)高收入群體為避稅購買(mǎi)多套住房，從而成為推高房?jì)r(jià)的一個(gè)潛在原因，而中低收入人群從中獲益并不大。

　　在各地新政頻推的同時(shí)，國內多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的官員陸續表態(tài)“不托市”。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一接受采訪(fǎng)時(shí)指出，救市政策應通過(guò)解決中低收入人群的住房問(wèn)題來(lái)提振成交量，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，而不是維持高房?jì)r(jià)、助推泡沫化。