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　　今年全國兩會(huì )上，全國工商聯(lián)提交的一份有關(guān)房企開(kāi)發(fā)費用的調研報告引起了輿論軒然大波。3月17日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)首度直面此事做出回應，并對未來(lái)房地

　　產(chǎn)市場(chǎng)走勢表達了個(gè)人看法。她特別指出，2月份房地產(chǎn)投資的“高臺跳水”是一個(gè)值得警惕的信號。

　　“政府要考慮如何在‘高價(jià)饅頭’和‘低價(jià)面粉’之間建立過(guò)渡通道”

　　中國房地產(chǎn)報：據工商聯(lián)調研，在開(kāi)發(fā)總費用中流向政府的部分，即土地成本和各種稅費占比達49.42%甚至更高。這在樓市低迷期意味著(zhù)什么？

　　聶梅生：建安成本、土地成本和各種稅費是房企無(wú)法調整的剛性成本，這也是下調房?jì)r(jià)的底線(xiàn)。隨著(zhù)近一年來(lái)的量?jì)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入微利時(shí)代。本次調研就是希望用科學(xué)的數據來(lái)分析房?jì)r(jià)構成，給購房者以及決策層一個(gè)理性的依據。就房企單方面而言，房?jì)r(jià)的壓縮空間已經(jīng)不大，要進(jìn)一步調整就需要有更大的彈性。

　　中國房地產(chǎn)報：但一些地方政府似乎對這個(gè)調研數據存有異議。

　　聶梅生：這里有一個(gè)理解的問(wèn)題，可能是對“流向”和“拿走”有所混淆。占比49.42%的部分，除去土地出讓金外，還有國稅與地稅，以及各種費用，并不等于說(shuō)全是“地方政府拿走”。至于這些稅費流向政府之后，二次分配再補回到什么地方，則是另外一個(gè)層面的問(wèn)題。如果有人認為數據有誤，可以拿出自己的數據來(lái)討論，這本身就是一個(gè)學(xué)術(shù)研究過(guò)程。

　　中國房地產(chǎn)報：有觀(guān)點(diǎn)認為，這是把“房?jì)r(jià)高企”的“球”踢給了地方政府。

　　聶梅生：調研報告并沒(méi)有針對地方政府，而是針對整個(gè)房地產(chǎn)的財稅體制和土地出讓制度。隨著(zhù)近十年來(lái)住房需求的釋放，上一輪房地產(chǎn)高速發(fā)展的周期已經(jīng)走到盡頭，當前阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的是一些體制機制上的障礙，必須改革。而當前市場(chǎng)的低迷恰恰是改革的良機。

　　中國房地產(chǎn)報：在這個(gè)時(shí)候提出開(kāi)發(fā)稅費的改革，是否和當前房企的生存狀況有關(guān)？

　　聶梅生：目前行業(yè)還不至于出現大規模的房企倒閉現象，原因在于它們正在回吐2006、2007年所賺得的利潤�！盎赝录业住钡慕Y果就是填平交易量，修橋過(guò)溝，換一個(gè)更加平穩、健康的市場(chǎng)環(huán)境。

　　但現在的情況是，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期拿地建造的樓盤(pán)還沒(méi)有賣(mài)出去，即便有低價(jià)土地，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)也不敢貿然買(mǎi)進(jìn)。當前政府需要考慮的是，如何在“高價(jià)饅頭”和“低價(jià)面粉”之間建立一個(gè)過(guò)渡通道，這樣市場(chǎng)才可能真正好轉。

　　“除了要在消費環(huán)節促進(jìn)交易回暖，還要在開(kāi)發(fā)環(huán)節穩定投資信心”

　　中國房地產(chǎn)報：您對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最擔憂(yōu)的是什么？

　　聶梅生：庫存的大量積壓直接關(guān)系到房地產(chǎn)的后續投資，這是我最為擔憂(yōu)的。舊的房子賣(mài)不出去，新的投資便不可能開(kāi)始，而這最終會(huì )體現在GDP上。

　　GDP的增長(cháng)要依靠所有行業(yè)共同支撐。如果要保8%的增長(cháng)，即便房地產(chǎn)業(yè)不給予支援，至少也不要拖后腿。但今年1~2月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)僅為1%，過(guò)去兩年該數據一直保持在20%~30%之間，這樣的“高臺跳水”非常值得警惕。

　　中國房地產(chǎn)報：有觀(guān)點(diǎn)認為，政府應該借本次金融危機調整GDP對房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度，而其缺口將通過(guò)保障房及其他產(chǎn)業(yè)的4萬(wàn)億元投資來(lái)彌補。

　　聶梅生：我對這種觀(guān)點(diǎn)持保留意見(jiàn)�？梢运阋还P賬：即便比較樂(lè )觀(guān)地預計今年房地產(chǎn)投資零增長(cháng)，按照去年投資總額3萬(wàn)億元、同比增長(cháng)20.9%來(lái)計算，這一缺口便是0.6萬(wàn)億元，乘以拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數2，總缺口高達1.8萬(wàn)億元。4萬(wàn)億元是國家未來(lái)兩年的投資計劃，加上當前外貿出口、農業(yè)、鋼鐵業(yè)都在下滑，怎么彌補得過(guò)來(lái)？

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題最終會(huì )反映到宏觀(guān)經(jīng)濟上，但很多人談房地產(chǎn)都只愿意談民生而回避經(jīng)濟方面的問(wèn)題，這是不全面的。房地產(chǎn)業(yè)的健康與否不能單純以房?jì)r(jià)的高低來(lái)判斷，保持合理的投資增長(cháng)是必要的。房地產(chǎn)是經(jīng)濟增長(cháng)的一個(gè)巨大引擎和杠桿，在保增長(cháng)中不應人為地忽略它。

　　中國房地產(chǎn)報：但目前房地產(chǎn)刺激政策主要還停留在消費層面，并沒(méi)有全面涉及房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

　　聶梅生：政府對政策的出臺有一個(gè)步驟設計，目前還停留在消費層面，而且對購買(mǎi)力也是從低端到高端逐步釋放。對此我非常贊同，也確實(shí)取得了一定的成效。但是僅僅依靠現有的政策內容能否支撐一整年的市場(chǎng)回暖勢頭，我表示懷疑。在宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境并不樂(lè )觀(guān)的情況下，除了要在消費環(huán)節進(jìn)一步促進(jìn)交易回暖，還要在開(kāi)發(fā)環(huán)節穩定投資信心，雙管齊下才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩發(fā)展。

　　中國房地產(chǎn)報：您對未來(lái)市場(chǎng)的走勢作何判斷？

　　聶梅生：目前我還沒(méi)有看清楚，大家都在等數據，因為第一輪“自住性需求”還沒(méi)有釋放完，而第二輪“改善性需求”也才剛剛在兩會(huì )上定調。我個(gè)人認為6月份是一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)。如果6月底之前成交量能持續回升，等到下半年4萬(wàn)億元投資的效果逐步顯現，這個(gè)危機就算過(guò)去了。但如果這一輪購買(mǎi)力的釋放僅僅是暫時(shí)的，未來(lái)3個(gè)月都不能持續，政府便需要有進(jìn)一步的動(dòng)作。

　　值得注意的是，政策效應往往都有3個(gè)月左右的滯后期，一旦錯過(guò)出手的最佳時(shí)機，恐怕整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟都要付出代價(jià)。(中國房地產(chǎn)報)