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　　近日，“住宅滿(mǎn)70年后可能需要‘有償續期’”的說(shuō)法頗引人關(guān)注。23日，國土資源部官員就此表態(tài)說(shuō)，這是一種不負責任的推測�！锻恋毓芾矸ā氛髑笠庖�(jiàn)稿中，的確用“住宅滿(mǎn)70年后‘按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期’”替換了原有的“無(wú)償自動(dòng)續期”，但這位官員強調，“自動(dòng)續期”規定何時(shí)出臺還沒(méi)有明確說(shuō)法，“按照國家規定自動(dòng)續期”的表述并不預示著(zhù)國家將出臺“自動(dòng)續期”的相關(guān)規定。

　　相比之下，“無(wú)償自動(dòng)續期”的表述十分明確，而“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”的說(shuō)法，則容易給人們留下很大的想象空間。但無(wú)論如何，從專(zhuān)業(yè)的角度看，就此便得出“有償續期”的論斷，仍顯得非常輕率。

　　因為，首先， 從現實(shí)來(lái)說(shuō)，“有償自動(dòng)續期”的可操作性較差�，F在，很多物業(yè)公司一年幾萬(wàn)元的物業(yè)服務(wù)費都很難向業(yè)主收齊，也因此出現了大量的物業(yè)糾紛。而住宅土地使用權70年到期以后，若是有償續期，有關(guān)方面向每家每戶(hù)收取土地使用費恐怕更是難上加難，各種各樣的矛盾糾紛在所難免。

　　其次， 從傳統的民法理論看，“有償自動(dòng)續期”也有違民法的基本理論。眾所周知，所有權包括了對房屋的占有、使用、收益和處分權，是一種完全物權，也是一種永久性物權，是沒(méi)有期限的。但如果土地使用權70年到期后需“有償續期”，而房屋所有權人又不愿交納土地使用費的話(huà)，所有權人就沒(méi)有了土地使用權，也就無(wú)法行使對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。如是，這樣的“所有權”便成了一種有期限的物權，與所有權本質(zhì)的特點(diǎn)發(fā)生了矛盾，也會(huì )動(dòng)搖傳統的民法理論。

　　從法律的基本精神看，我國憲法、物權法倡導私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，充分尊重和保護人的私有財產(chǎn)。如果規定土地使用權70年后有償續期，就意味著(zhù)房屋的所有權必須不斷地購買(mǎi)才能維持。這樣的產(chǎn)權類(lèi)似于承租權，也在某種程度上否認了老百姓對房屋的物權和私有財產(chǎn)權。這不僅會(huì )讓人們缺乏安全感，無(wú)助于安居樂(lè )業(yè)，還可能使憲法、物權法陷入無(wú)法解釋的狀況。

　　而且，從所有權變動(dòng)來(lái)說(shuō)，“有償自動(dòng)續期”也不利于二手房交易市場(chǎng)的穩定，會(huì )限制二手房資源的優(yōu)化配置。因為買(mǎi)受人買(mǎi)了房子后就有可能面臨土地到期的問(wèn)題，又要交納一大筆土地使用費，這會(huì )讓買(mǎi)房人望而卻步。這就為所有權變動(dòng)設置了障礙，同時(shí)，也容易導致大量合同解除的相關(guān)法律糾紛，不利于市場(chǎng)的穩定與發(fā)展。

　　此外，還要防止一些地方政府利用住宅用地有償續期的方式，設定不同的“收費標準”與民爭利。近年一些地方政府的主要收入是依靠出讓土地獲得的，若是土地使用權70年到期后，可以重新利用同一塊土地再次出讓?zhuān)�繼續用這種方法增加自己的財政收入，將可能導致一些地方政府對此形成依賴(lài)，通過(guò)一些不規范的操作獲得財政收入的增加。同時(shí)，還可能刺激一些地方政府的拆遷欲望，因為當土地使用權到期后，居民如果失去了土地使用權，有關(guān)方面就可能不再考慮房屋所在的地理位置而只對居民進(jìn)行房?jì)r(jià)補償，這自然可以降低拆遷成本，但也會(huì )從本質(zhì)上侵害居民的合法權益。

　　由此可見(jiàn)，住宅土地使用權到期后如何續期，將是一個(gè)涉及方方面面的嚴肅課題，不可妄下論斷。同時(shí)，相關(guān)性法規的修改也應秉承憲法、物權法精神，在充分保障民眾權益的基礎上審慎而為。

　　秦兵　王佳紅(北京房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師)