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　　中新網(wǎng)4月23日電 2009年中國《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》的主編李景國研究員在“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》發(fā)布會(huì )”上表示，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)上半年總體下行，下半年市場(chǎng)有回暖的可能。房?jì)r(jià)下降預期強烈。保障性住房建設力度增大，商品房市場(chǎng)存在不確定性。

　　他表示， 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢中第一個(gè)趨勢，房?jì)r(jià)上半年總體下行，下半年市場(chǎng)有回暖的可能。受世界經(jīng)濟形勢的影響，2008年下半年以來(lái)，國內經(jīng)濟呈現下降趨勢。2008年末，全國GDP增長(cháng)率降到6.8%，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國經(jīng)濟有了向好的跡象，但全球金融危機至2009年初仍顯示出種種跡象，我國經(jīng)濟還存在變數。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也存在著(zhù)不確定性，總體上2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)大體存在如下趨勢：

　　一個(gè)是房?jì)r(jià)上半年總體下行，下半年市場(chǎng)有回暖的可能。首先國內外經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展規律促房地產(chǎn)下行，住房體制改革之后，伴隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近十年的快速發(fā)展，旺盛的需求、良好的預期等多種因素促使房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升。2008年下半年，在國內外宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化及多年調控政策累計效益的作用下，樓市交易量明顯萎縮，樓價(jià)漲幅回落，走低趨勢形成。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能總是直線(xiàn)上升，房地產(chǎn)也不例外。但由于我國房地產(chǎn)供求關(guān)系基本面沒(méi)有發(fā)生根本變化，2009年房?jì)r(jià)總體將處于高位。:

　　二是房?jì)r(jià)下降預期強烈。首先，資金壓力可能促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，資金短缺成為2008年困擾房地產(chǎn)企業(yè)的大問(wèn)題。在樓市銷(xiāo)量銳減的情況下，資金回收量減少，資金壓力加大。從2008年3月開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金增速低于應付款累計增速。2008年9月房地產(chǎn)資金累計增速比2007年12月下降了27.2個(gè)百分點(diǎn)，2009年來(lái)自資金的壓力成為房?jì)r(jià)下調的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)也需要主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)。其次，在政府調控、房?jì)r(jià)形成下降趨勢，大量保障性住房建設等眾多因素的影響下，消費者觀(guān)望情緒難以消退，對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的變化使市場(chǎng)難以吸引敏感的投資和投機資本入市。2008年全國商品房控制面積大幅增加的局面也恐難在2008年中逆轉，盡管開(kāi)發(fā)商打著(zhù)降價(jià)、促銷(xiāo)，但若房?jì)r(jià)與市場(chǎng)繼續脫節，恐怕難讓消費者付諸行動(dòng)。

　　此外，國家有關(guān)部門(mén)呼吁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據市場(chǎng)變化和需求主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房的銷(xiāo)售。一些房地產(chǎn)商積極降價(jià)促銷(xiāo)，為企業(yè)爭得了發(fā)展空間，提高了競爭力等等。這些形成了強烈的促使房?jì)r(jià)下調的社會(huì )氛圍。

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市調整不僅使房市銷(xiāo)量銳減，更有前期房地產(chǎn)價(jià)格引導的城市房?jì)r(jià)出現下行。但總體來(lái)看中國房地產(chǎn)價(jià)格出現升幅大調的可能性不大，主要因為在房?jì)r(jià)快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房?jì)r(jià)泡沫在大范圍減跌，而市場(chǎng)需求尤在。

　　特別是2008年下半年以來(lái)，國家及時(shí)調整了宏觀(guān)政策，如大幅降息和存款準備金率，放松信貸等，對房地產(chǎn)持利好。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀(guān)經(jīng)濟有望在下半年走高，推動(dòng)房地產(chǎn)景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場(chǎng)需求將由無(wú)償性釋放，一些房?jì)r(jià)調整較大的城市有可能率先走出低迷，趨于回暖。

　　第二個(gè)趨勢，保障性住房建設力度增大，商品房市場(chǎng)存在不確定性。中央提出刺激擴大內需計劃，其中9000億元用于新增廉租房等政策性住房的建設。相當于2008年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際投資額的10%，保障性住房建設力度前所未有，大量住房困難家庭將受益。

　　但是國內外經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的影響，2009年商品房建設投資還存在較大的不確定性，由于銷(xiāo)售下降，控制方存量較大等因素影響，上半年商品房建設投資意愿會(huì )受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，觀(guān)望情緒的改變需要時(shí)間等等，商品房市場(chǎng)存在不確定性。下半年，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的作用下，如果經(jīng)濟形勢出現明顯好轉，商品房市場(chǎng)也有回暖的可能。

　　第三個(gè)趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開(kāi)發(fā)信貸增長(cháng)下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)優(yōu)勝劣汰。整體來(lái)看，一切品牌發(fā)展商雖然銷(xiāo)售受到?jīng)_擊，但其行業(yè)的領(lǐng)導地位和上市公司的背景在融資方面有一定優(yōu)勢。2008年一些品牌企業(yè)依然取得了與2007年持平的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售收入業(yè)績(jì)，市場(chǎng)份額也在提高。調整將使新一輪的洗牌加速進(jìn)行，使強者更強，較小的企業(yè)不得不通過(guò)降價(jià)、銷(xiāo)售資金回籠、企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運。從長(cháng)遠來(lái)看，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰有利于房地產(chǎn)資源的整合和優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)持續、健康、穩定發(fā)展。

　　第四個(gè)趨勢，暖市成為調控政策的主基調。首先降息和下調準備金率有利于暖市。其次，加快房地產(chǎn)融資多元化步伐。為改變房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴(lài)銀行的局面，房地產(chǎn)投融資創(chuàng )新將加快，推進(jìn)資金來(lái)源的多樣化和社會(huì )化將有新的進(jìn)展，主要是通過(guò)增加和擴大項目融資的主渠道，包括上市、股權、私募、信托等，提高企業(yè)自有資金的生產(chǎn)能力。通過(guò)引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)能力和管理能力。2009年房地產(chǎn)信托投資基金有望在國內試點(diǎn)。在確保資金安全的前提下，將住房公積金用于經(jīng)濟適用住房等住房建設將在有條件的地區開(kāi)展試點(diǎn)。(據中國網(wǎng)文字直播實(shí)錄整理)