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　　淡市之下,往往蘊藏發(fā)展先機。

　　在大多數開(kāi)發(fā)商加快走貨,對拿地和投資變得小心翼翼時(shí),金地集團選擇果斷出手。上周六,在2008年年報業(yè)績(jì)發(fā)布說(shuō)明會(huì )上,金地集團總裁張華綱透露,今年該公司將爭取發(fā)展資源,在市場(chǎng)重回牛市前獲得行業(yè)發(fā)展先機。

　　同時(shí),金地仍然會(huì )加快對存貨的消化,提高現有項目的去化率,最大化地增加經(jīng)營(yíng)現金流。所以,在行情轉暖情況下,“金地肯定會(huì )提價(jià),不過(guò)是小幅的,嚴禁各項目大幅提價(jià)�！�

　　實(shí)現凈利8.4億

　　去年,處于逆市當中的金地集團,通過(guò)實(shí)時(shí)靈活的項目策略調整,交出了一份靚麗的成績(jì)單,銷(xiāo)售收入首破百億。

　　根據年報公告顯示,2008年金地公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入97.6億元,同比增長(cháng)31%,實(shí)現凈利潤8.4億元。報告期內,共實(shí)現銷(xiāo)售面積110.76萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)2.4%；在逆市中實(shí)現114.03億銷(xiāo)售額,同比增長(cháng)17%。

　　記者注意到,2008年金地凈利潤較2007年減少1.24億元。對此,金地總裁張華綱解釋稱(chēng),利潤下滑最主要的原因是基于審慎考慮,對可能存在風(fēng)險的3個(gè)項目計提存貨跌價(jià)準備3.57億元,考慮遞延所得稅因素后,影響本報告期稅后凈利潤3.3億元,如果剔除該影響,2008年凈利潤比2007年增長(cháng)約21%。從毛利率看,金地的這一指標達到44%,在上市房地產(chǎn)公司中居于前列,體現了公司良好的盈利能力。

　　“在市場(chǎng)表面依然繁榮的時(shí)候,我們敏銳地感受到市場(chǎng)的異常變化,選擇了剎車(chē)�！睆埲A綱說(shuō)。

　　2007年9月開(kāi)始,金地就停止新項目投資,加大推盤(pán)力度,壓低存貨規模。2008年市場(chǎng)形勢急轉直下,金地通過(guò)多種措施優(yōu)先保證銷(xiāo)售回款,加強現金儲備,降低財務(wù)杠桿。通過(guò)眾多的努力,金地的業(yè)績(jì)也跑贏(yíng)了大市。

　　年報公告顯示,2008年金地對各項目開(kāi)發(fā)節奏進(jìn)行了控制,大幅壓縮新項目投資,年內僅新增一個(gè)投資項目———西安南湖曲江池項目。截至2008年底,公司土地儲備為可租售面積1133萬(wàn)平方米,其中珠三角地區可租售面積為400.12萬(wàn)平方米占比最多,緊隨其后的是長(cháng)三角地區279.15萬(wàn)平方米占比25%,目前土地儲備可保障公司未來(lái)3年的開(kāi)發(fā)量。

　　旗下項目嚴禁大幅提價(jià)

　　雖然業(yè)績(jì)首破百億跑贏(yíng)大市,但金地集團董事長(cháng)凌克并不否認“確實(shí)拿了一些貴的地,原因在于發(fā)展速度要求過(guò)高”。

　　因此,金地集團對2008年進(jìn)行了反思和警醒,拿地時(shí)點(diǎn)非常重要。同時(shí),凌克認為,公司不能僅僅停留在對2008年的反思上,要作出怎樣的改變最重要,體系、組織、資源等方面都要有所調整。

　　房地產(chǎn)公司都有快速發(fā)展的沖動(dòng),但因為不講安全,在近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩當中,不少企業(yè)倒下了。

　　“快速發(fā)展與安全要兼顧�！绷杩送嘎�,金地集團不久前專(zhuān)門(mén)成立了審計法務(wù)部,同時(shí)也投入更多的資源成立了戰略發(fā)展部。

　　對于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng),凌克判斷,市場(chǎng)下行風(fēng)險已經(jīng)得到一定程度的釋放,現在有一定的機遇和挑戰。金地將開(kāi)展對新項目的研究,進(jìn)一步聚焦于現有的城市群,并根據不同城市,采取不同的投資策略�！暗�是,美國的問(wèn)題還沒(méi)有解決,未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有波動(dòng)可能,還需要多觀(guān)察,靈活安排�！�

　　“最壞的日子已經(jīng)過(guò)去,”張華綱說(shuō),不過(guò),今年金地仍然要加大回款力度,因為存貨還比較多。從市場(chǎng)形勢看,降價(jià)的壓力已經(jīng)不大,金地如進(jìn)行提價(jià),也是技術(shù)性的,嚴禁大幅提價(jià),以確保銷(xiāo)售目標的完成。

　　今年不會(huì )做大盤(pán)

　　在具體談到對今年的項目計劃和土地投資上,張華綱表示,現在土地的價(jià)格已經(jīng)逐步回歸到成本價(jià)值上來(lái),土地市場(chǎng)機會(huì )較多,為了保證上市公司經(jīng)營(yíng)的連續性和一定的開(kāi)發(fā)率,金地肯定會(huì )做土地投資。具體到項目上,金地不會(huì )做大盤(pán)了,“現在金地的大盤(pán)太多,節點(diǎn)、節奏把握的難度較大”,今年金地會(huì )重點(diǎn)進(jìn)行“短平快”項目,方式有多種,包括收購、直接買(mǎi)地、股權投資等,以收購為主。

　　根據金地年報,初定今年新開(kāi)工面積135萬(wàn)平方米�！斑@一面積會(huì )保持動(dòng)態(tài)調整”,張華綱稱(chēng),如果市場(chǎng)進(jìn)一步轉暖,會(huì )加大開(kāi)工量。

　　-記者調查

　　報復性上浮基礎是否成立

　　“深圳的市場(chǎng)不能說(shuō)反彈,而是反轉了�！痹谀陥髽I(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔憂(yōu),深圳各房企的土地儲備很少,到明年,深圳房?jì)r(jià)可能會(huì )報復性上浮。

　　張華綱提出此論調的基礎是,他認為1年多以來(lái),深圳樓市的跌幅夠大,價(jià)值與價(jià)格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房?jì)r(jià)果真會(huì )報復性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結論,“現在市場(chǎng)上在賣(mài)的房子有很多都是很早以前的地,開(kāi)發(fā)商2007年拿的地2009年入市的基本上沒(méi)有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬(wàn)平方米,但每年的新增批售面積都在500萬(wàn)平方米以上。

　　根據多家開(kāi)發(fā)商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬(wàn)平方米。其中龍崗供應量最大,達440萬(wàn)平方米；南山次之,有298.7萬(wàn)平方米左右；寶安片區與龍華坂田區域總量相當,約為200萬(wàn)平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬(wàn)平方米的存量新房。也就是說(shuō),除開(kāi)已入市的1—3月份的供應,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過(guò)1900萬(wàn)平方米。如此計算,即使今年銷(xiāo)量達到800萬(wàn),2010年深圳樓市供應仍然不少。

　　不過(guò),上述新增供應分布也不難看出,關(guān)外供應量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應。

　　萬(wàn)科一營(yíng)銷(xiāo)負責人接受本報采訪(fǎng)時(shí)表示,房?jì)r(jià)報復性上浮的可能性不大,雖然各開(kāi)發(fā)商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會(huì )通過(guò)并購、股權轉讓等形式獲得土地。

　　信貸增長(cháng)不可持續宏觀(guān)經(jīng)濟尚不樂(lè )觀(guān)

　　張華綱擔憂(yōu)房?jì)r(jià)爆漲的另外一個(gè)因素是,現在深圳的市場(chǎng)很好,連續5個(gè)月以來(lái)成交旺盛,這足以說(shuō)明深圳樓市是“反轉”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹(shù)灣、曦城等都賣(mài)得很好,都明顯反映出改善性需求起來(lái)了。

　　從房企資金面上說(shuō),金地集團財務(wù)部負責人表示,資金困難的日子已經(jīng)過(guò)去了,現在找銀行借錢(qián)太容易了,借錢(qián)的成本也下降了10%,并且,現在的銷(xiāo)售回款很好,金地已進(jìn)行了部分提前還款�，F在累計不到8億元的地價(jià)要付,沒(méi)有什么壓力了,現在都是銀行爭相向提前貸款給開(kāi)發(fā)商。

　　但是,多名業(yè)內專(zhuān)家認為,房企不缺錢(qián)只是暫時(shí)的,信貸的增長(cháng)不可持續,并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會(huì )出現變化。萬(wàn)科上述負責人表示,到10月份后,去年停工的項目一般都會(huì )重新開(kāi)工,宏觀(guān)經(jīng)濟上,金融海嘯第二波可能到來(lái),對房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必造成影響。

　　富通地產(chǎn)集團總裁黃文認為,2009年是房地產(chǎn)理性回歸之年,樓市會(huì )逐步進(jìn)入上升期。但房地產(chǎn)企業(yè)最困難的時(shí)候沒(méi)有到來(lái),房?jì)r(jià)依然存在下調壓力。他引用數據說(shuō)明,樓市2008年底見(jiàn)底,10月成交量開(kāi)始恢復,近幾個(gè)月出現較為明顯的價(jià)量齊升態(tài)勢�！拔覀冧浀玫淖畹推骄�房?jì)r(jià)出現在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價(jià)已是1.2萬(wàn)元/平方米,樓價(jià)漲勢明顯�！钡�黃文對4月以后的走勢表示擔憂(yōu),“4月份因為價(jià)格上升,成交量有所減緩,截止到現在統計的數據僅3300套左右�！�

　　除了價(jià)格上揚外,黃文認為,經(jīng)濟層面的不樂(lè )觀(guān)也是房地產(chǎn)最困難的時(shí)候還沒(méi)有到來(lái)的原因之一。

　　金融危機的影響正在向縱深發(fā)展,世界經(jīng)濟舉步維艱,金融危機遠遠沒(méi)有結束。同時(shí),中國經(jīng)濟走出低谷的指標還沒(méi)有出現,今年中國經(jīng)濟不容樂(lè )觀(guān)。未來(lái)一兩年,企業(yè)的現金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來(lái)幾年,今年熬過(guò)了,還有明年,可能要到2011年才會(huì )好轉�！秉S文表示。